영종하늘도시 호반써밋스카이센트럴 입주 비용 / 입주 자금 산출

영종하늘도시 호반써밋스카이센트럴 입주 비용 / 입주 자금 산출

 

2022년 7월 말 입주예정인 영종하늘도시 호반써밋스카이센트럴 아파트 입주를 준비하시는 분들을 위해 74A,84A Type을 기준으로 입주에 필요한 총비용을 중도금 대환, 중도금 후불이자, 취등록세, 발코니/옵션비용, 등기비용 등 항목별로 산출하였습니다.

 

분양가 기준 및 주변 시세를 감안한 감정가 기준으로 산출하였으며 입주 준비를 위한 입주예정자 분들에게 작은 참고가 되었으면 합니다.  입주예정자 분들 입주를 진심으로 축하드립니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

74A

구분	금액	비고
분양가	₩349,900,000	74A Type 5층 이상 최고가
감정가	₩480,000,000	주변시세 감안 보수적 산정
발코니	₩0	확장무료
옵션	₩10,000,000	Full 옵션 1500만원 중 70% 선택 가정

84A

구분	금액	비고
분양가	₩389,400,000	84A Type 5층 이상 최고가
감정가	₩550,000,000	주변시세 감안 보수적 산정
발코니	₩0	확장무료
옵션	₩10,000,000	Full 옵션 1500만원 중 70% 선택 가정

2.  입주비용 산출

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

 

당 아파트는 조정지 역대상 적용으로 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우  60%의  LTV 한도가 적용됩니다. 5억을 초과하는 경우 5억까지는 70%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 60%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 

 

무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 5억 이하의 경우 60%, 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우 50%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 5억을 초과하는 경우 5억까지는 60%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다.   

*) 서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

 

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 무주택  서민 실소유자. (무주택 서민 실수요자 요건이 아닌 경우 LTV를 10씩 차감하여 계산하면 됩니다.)

2) 현재 대출 규제 적용.

3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용. 

 

분양가 기준 중도금대환 결과는 아래와 같습니다. 무주택 실소유자가 기준으로 산출되었으며 아닌 경우 LTV 한도 10%가 차감하여 계산하면 됩니다.

74A

LTV	70%	대출한도	₩244,930,000
중도금	60%	중도금대환액	₩209,940,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩104,970,000
잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금)			-₩69,980,000

84A

LTV	70%	대출한도	₩272,580,000
중도금	60%	중도금대환액	₩233,640,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩116,820,000
잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금)			-₩77,880,000

감정가 기준 중도금대환 결과는 아래와 같습니다. 

74A

LTV	70%	대출한도	₩336,000,000
중도금	60%	중도금대환액	₩209,940,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩104,970,000
잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금)			₩21,090,000

84A

LTV	70%	대출한도	₩380,000,000
중도금	60%	중도금대환액	₩233,640,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩116,820,000
잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금)			₩29,540,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

당 아파트는 중도금 무이자 적용으로 입주시 지불할 중도금대출 후불이자는 없습니다.

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

74A

전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
74	₩349,900,000	₩0	₩10,000,000	₩358,900,000	1.1	₩3,947,900

84A

전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
84	₩389,400,000	₩0	₩10,000,000	₩398,400,000	1.1	₩4,382,400

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

74A / 84A

구분	잔금비율	금액
발코니확장	0%	₩0
옵션	70%	₩7,000,000
계		₩7,000,000

 

- 등기비용은 아래와 같습니다.

74A

구분	금액	비고
채권매입금액	₩9,331,400	취등록세과세기준시세 X 0.026
채권할인액	₩597,210	매입액 X 0.064
등기부대비용	₩165,000	수입증지,수입인지
계	₩762,210	셀프등기 기준

84A

구분	금액	비고
채권매입금액	₩10,358,400	취등록세과세기준시세 X 0.026
채권할인액	₩662,938	매입액 X 0.064
등기부대비용	₩165,000	수입증지,수입인지
계	₩827,938	셀프등기 기준

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

74A

구분	분양가기준	감정가기준	비고
대환잔액	₩69,980,000	-₩21,090,000
취등록세	₩3,947,900	₩3,947,900
중도금후불이자	₩0	₩0
발코니/옵션	₩7,000,000	₩7,000,000
등기비용	₩762,210	₩762,210
입주시 총 필요금액	₩81,690,110	-₩9,379,890

84A

구분	분양가기준	감정가기준	비고
대환잔액	₩77,880,000	-₩29,540,000
취등록세	₩4,382,400	₩4,382,400
중도금후불이자	₩0	₩0
발코니/옵션	₩7,000,000	₩7,000,000
등기비용	₩827,938	₩827,938
입주시 총 필요금액	₩90,090,338	-₩17,329,662

*) 상기 비용 중 입주지정일부터 잔금처리일 까지 입주자가 부담해야 하는 중도금 대출 이자는 산정하지 않았습니다.

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

3. 마치며

산출에 필요한 제반정보는 모두 입주자 모집공고를  기준으로 하였습니다.

 

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다. 특히 감정가는 주변시세를 감안하여 임의로 산정한 것으로 실제 대출한도는 은행과 상담하셔야 합니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.