2022.07 DSR 3단계 적용 / LTV 완화 / 아파트 담보 대출 시뮬레이션

DSR 규제가 정권이 바뀜에 따라 다소 완화될 것으로 기대하였으나 예정대로 2022년 7월부터 3단계 발효가 되었습니다. 이와 더불어 LTV 등 조건이 다소 완화되기는 하였지만 DSR 규제로 다소 의미가 퇴색된 점이 없지 않습니다. DSR 3단계 시행 및 LTV 조건 완화에 따른 내용 정리 및 소득 별 대출 시뮬레이션 결과를 정리해 보았습니다.

 

1. DSR 3단계 적용

DSR은 소득대비 총부채상환 비율을 의미하며 전체 소득을 기준으로 전체 부채에 해당하는 원리금의 비율이 일정 비율을 넘지 못한 게 하는 규제입니다. 예를 들어 연봉이 1억 인 사람이 연 4% 금리로 5억을  30년짜리 주택담보 대출 원리금 균등 상환 조건으로 빌렸다면 월 상환액은   2,387,076원으로 년 상환액은 28,644,912로 년 소득 1억 기준 약 28.6%로 DSR요건 40%에는 충족하게 됩니다. 그러나 기존 신용대출 혹은 자동차 할부 등의 대출이 있다면 이 또한 상환 원리금에 포함되기 때문에 신용대출이나 자동차 할부 등은 상환기간이 짧아 원리금 상황 비율이 높아져 결국 DSR 상환비율은 급속도로 높아지게 됩니다.

2020.07 DSR 3단계 적용

DSR은 아래의 경우 산정대상에 포함되지 않습니다. 중도금 대출의 경우 DSR 산정대상에는 포함되지 않으나 입주 시 잔금대출로 전환할때 잔금대출은 DSR 산정 대상이 됨을 참고하셔야 합니다.

 

- 분양주택에 대한 중도금대출

- 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출

- 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등

- 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림 론, 사잇돌 대출, 징검다리 론, 대학생‧청년 햇살론 등)

- 3백만 원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)

- 전세자금 대출(전세보증금 담보대출은 제외)

- 주택연금(역모기지론)

- 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출

- 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

- 보험계약대출

- 상용차 금융

- 예∙적금 담보대출

- 할부‧리스 및 현금서비스

 

위 대출 들은 본건을 대출 신청할 때 DSR을 따지지 않지만 본건을 받고 다른 대출을 신청할 때는 DSR적용에서 본건이 영향을 미칩니다. 예를 들면 오피스텔 중도금 대출받았는데 주택담보 대출받을 때 저 오피스텔 중도금 대출이 주택담보대출의 DSR에 영향을 미친다는 뜻입니다.

 

2. LTV 생애최초 주택 취득자 완화

LTV는 2022년 7월 DSR 3단계 적용과 함께 생애최초 주택 취득자에 대해서  LTV80%, 최대 6억 원까지 한도가 늘어났습니다. 생애최초 주택취득자가 아닌 경우 LTV/DTI 한도는 아래와 같으며 생애최초 주택취득자의 경우 규제지역 구분과 상관없이 LTV80%,최대 6억원까지 한도가 늘어났습니다.

생애최초 주택취득자 제외 LTV 적용

 

소득이 많은 주택구입이 최초인 생애최초 취득자의 경우 여유로운 대출한도로 자금의 운용에 무리가 없겠으나 소득이 적은 경우 DSR 규제에 걸려 부동산 담보 대출 시 여러 가지를 고민해야 할 것으로 보입니다. 소득이 적은 청년층의 대출 권리를 보장하기 위해  연령별 예상 소득 증가율을 DSR 산정에 확대 적용하는 안도 같이 내놓았지만 한계가 있을 것으로 보여 소득이 적은 실수요자들의 부동산 대출에 애로사항이 있겠습니다.

3. DSR 3단계 시뮬레이션

아래와 같이 연봉 8000만 원인 사람이  신용대출 2000만 원이 있는 상태에서 투기과열지구에서 6억 원의 아파트를 구매하는 경우 LTV, DSR를 적용한 시뮬레이션 결과입니다. 계산의 편의를 위해  연령별 소득 증가율 적용은 시뮬레이션에 포함하지 않았습니다. 대략적으로 어떻게 계산이 되는지 감 잡는데 정도로 참고하시기 바랍니다.

 

구분	생애최초	서민실수요자	일반	비고
연봉	80,000,000
LTV	80%	60%	40%	투기과열지구
대출한도	480,000,000	360,000,000	240,000,000	600,000,000
년 원리금	29,185,068	21,888,804	14,592,540	4.5% / 30년
신용대출	20,000,000
년 원리금	4,474,320			4.5% / 5년
년 총원리금	33,659,388	26,363,124	19,066,860
산출DSR	42.07%	32.95%	23.83%

DSR 규제를 벗어나기 위해서는 소득을 올리는 방법이 제일 좋으며 불 필요한 신용 대출 등을 최대한 줄이고 주택 담보대출의 경우 상환기간을 30년에서 40년으로 늘리는 방법 등이 있습니다. 개인의 소득에 따라 적절하게 취사선택을 하셔야 하며 이러한 규제 자체가 소득 대비 너무 많은 빚을 지지 말라는 정부의 시그널이니 대출을 받을 때 자신의 소득 수준에서 적정한 수준인 것인가를 최우선적으로 따져보아야 할 것입니다.