영종하늘도시 화성 파크드림2차 입주 비용 / 입주 자금 산출

2022년 9월 입주예정인 영종하늘도시 화성파크드림2차 아파트 입주를 준비하시는 분들을 위해 입주에 필요한 총비용을 중도금 대환, 중도금 후불이자, 취등록세, 발코니/옵션비용, 등기비용 등 항목별로 산출하였습니다.

 

분양가 기준 및 주변 시세를 감안한 감정가 기준으로 산출하였으며 입주 준비를 위한 입주예정자 분들에게 작은 참고가 되었으면 합니다.  입주예정자 분들 입주를 진심으로 축하드립니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	감정가	발코니 확장	옵션
64	₩302,400,000	₩480,000,000	₩0	₩10,000,000
73	₩336,800,000	₩540,000,000	₩0	₩10,000,000
75	₩354,700,000	₩560,000,000	₩0	₩10,000,000
84A	₩332,600,000	₩550,000,000	₩0	₩10,000,000
84B	₩357,100,000	₩560,000,000	₩0	₩10,000,000

 

*) 분양가는 각 Type 별  차상층(혹은 최고가)  기준입니다.

*) 감정가는 주변시세를 감안하여 다소 보수적으로 임의로 산정하였습니다.

*) 옵션가격은 임의로 산정하였습니다.

2.  입주비용 산출

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 무주택  서민 실소유자.

*) 무주택 서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

2) 현재 대출규제 적용.

3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용. 

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

 

당 아파트는 조정지 역대상 적용으로 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우  60%의  LTV 한도가 적용됩니다. 5억을 초과하는 경우 5억까지는 70%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 60%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 

 

무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 5억 이하의 경우 60%, 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우 50%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 5억을 초과하는 경우 5억까지는 60%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다.

Type	구분			분양가 기준	감정가 기준
64	LTV	70%	대출한도	₩211,680,000	₩336,000,000
	중도금	60%	중도금 대환액	₩181,440,000	₩181,440,000
	잔금	30%	잔금 요구액	₩90,720,000	₩90,720,000
	잔액-마이너스인 경우 추가 필요자금			-₩60,480,000	₩63,840,000
73	LTV	70%	대출한도	₩235,760,000	₩378,000,000
	중도금	60%	중도금 대환액	₩202,080,000	₩202,080,000
	잔금	30%	잔금 요구액	₩101,040,000	₩101,040,000
	잔액-마이너스인 경우 추가 필요자금			-₩67,360,000	₩74,880,000
75	LTV	70%	대출한도	₩248,290,000	₩400,000,000
	중도금	60%	중도금 대환액	₩212,820,000	₩212,820,000
	잔금	30%	잔금 요구액	₩106,410,000	₩106,410,000
	잔액-마이너스인 경우 추가 필요자금			-₩70,940,000	₩80,770,000
84A	LTV	70%	대출한도	₩232,820,000	₩385,000,000
	중도금	60%	중도금 대환액	₩199,560,000	₩199,560,000
	잔금	30%	잔금 요구액	₩99,780,000	₩99,780,000
	잔액-마이너스인 경우 추가 필요자금			-₩66,520,000	₩85,660,000
84B	LTV	70%	대출한도	₩249,970,000	₩392,000,000
	중도금	60%	중도금 대환액	₩214,260,000	₩214,260,000
	잔금	30%	잔금 요구액	₩107,130,000	₩107,130,000
	잔액-마이너스인 경우 추가 필요자금			-₩71,420,000	₩70,610,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

중도금 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 당 아파트는 중도금 무이자 적용 아파트로 입주 지정일까지 발생한 이자는 지불하지 않습니다. 입주일 부터 잔금일자까지의 이자만 일할계산해서 납부하면 됩니다.( 하루에 2만원 정도 입니다.)

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

Type	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
64	₩302,400,000	₩0	₩10,000,000	₩311,400,000	1.1	₩3,425,400
73	₩336,800,000	₩0	₩10,000,000	₩345,800,000	1.1	₩3,803,800
75	₩354,700,000	₩0	₩10,000,000	₩363,700,000	1.1	₩4,000,700
84A	₩332,600,000	₩0	₩10,000,000	₩341,600,000	1.1	₩3,757,600
84B	₩357,100,000	₩0	₩10,000,000	₩366,100,000	1.1	₩4,027,100

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

Type	발코니확장		옵션		계
64	80%	₩0	90%	₩9,000,000	₩9,000,000
73	80%	₩0	90%	₩9,000,000	₩9,000,000
75	80%	₩0	90%	₩9,000,000	₩9,000,000
84A	80%	₩0	90%	₩9,000,000	₩9,000,000
84B	80%	₩0	90%	₩9,000,000	₩9,000,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계	비고
64	₩8,096,400	₩579,702	₩185,000	₩764,702	셀프등기기준
73	₩8,990,800	₩643,741	₩185,000	₩828,741
75	₩9,456,200	₩677,064	₩185,000	₩862,064
84A	₩8,881,600	₩635,923	₩185,000	₩820,923
84B	₩9,518,600	₩681,532	₩185,000	₩866,532

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

TYPE	구분	대환 잔액	취등록세	중도금이자	발코니/옵션	등기비용	총 필요금액
64	분양가	₩60,480,000	₩3,425,400	₩0	₩9,000,000	₩764,702	₩73,670,102
	감정가	-₩63,840,000					-₩50,649,898
73	분양가	₩67,360,000	₩3,803,800	₩0	₩9,000,000	₩828,741	₩80,992,541
	감정가	-₩74,880,000					-₩61,247,459
75	분양가	₩70,940,000	₩4,000,700	₩0	₩9,000,000	₩862,064	₩84,802,764
	감정가	-₩80,770,000					-₩66,907,236
84A	분양가	₩66,520,000	₩3,757,600	₩0	₩9,000,000	₩820,923	₩80,098,523
	감정가	-₩85,660,000					-₩72,081,477
84B	분양가	₩71,420,000	₩4,027,100	₩0	₩9,000,000	₩866,532	₩85,313,632
	감정가	-₩70,610,000					-₩56,716,368

 *) 상기 비용 중 입주지정일부터 잔금처리일 까지 입주자가 부담해야 하는 중도금 대출 이자는 산정하지 않았습니다. 입주일부저 잔금일까지 중도금 후불이자(대략 하루당 20000원)을 따로 준비하셔야 합니다. 

*)  부수적으로 ,셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

3. 마치며

산출에 필요한 제반정보는 모두 입주자 모집공고를  기준으로 하였습니다.

 

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다. 특히 감정가는 주변시세를 감안하여 임의로 산정한 것으로 실제 대출한도는 은행과 상담하셔야 합니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.