검단신도시 호반 써밋프라임뷰(써밋2차) 입주 비용/입주 자금 산출

2022년 5월 말 입주예정인 검단신도시 호반 써밋프라임뷰(써밋2차) 아파트 입주를 준비하시는 분들을 위해 입주에 필요한 총비용을 중도금 대환, 중도금 후불이자, 취등록세, 발코니/옵션비용, 등기비용 등 항목별로 산출하였습니다.

 

분양가 기준 및 주변 시세를 감안한 감정가 기준으로 산출하였으며 입주 준비를 위한 입주예정자 분들에게 작은 참고가 되었으면 합니다.  입주예정자 분들 입주를 진심으로 축하드립니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	감정가	발코니 확장	옵션
72A	364,500,000	620,000,000	12,000,000	9,000,000
72B	359,900,000	620,000,000	12,000,000	9,000,000
80A	358,900,000	670,000,000	12,000,000	11,000,000
80B	355,800,000	670,000,000	12,000,000	11,000,000
84A	417,000,000	720,000,000	13,000,000	12,000,000
84B	404,000,000	720,000,000	13,000,000	12,000,000
93A	400,900,000	820,000,000	13,500,000	13,000,000
93B	397,500,000	820,000,000	13,500,000	13,000,000
97	465,900,000	850,000,000	14,000,000	14,000,000
107	455,800,000	840,000,000	14,000,000	14,000,000

*) 분양가는 각 Type 별 최고가 기준이며 최상층 금액이 차상층과 다른 경우 차상층 기준입니다.

*) 감정가는 주변시세를 감안하여 다소 보수적으로 임의로 산정하였습니다.

*) 옵션 비용은 전체 Full 옵션가의 70~80% 정도로 임의로 산정하였습니다.

2.  입주비용 산출

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 무주택  서민 실소유자 - 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

2) 현재 대출규제 적용.

3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용. 

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

 

당 아파트는 투기과열지구로써 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 60% , 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우  50%의  LTV 한도가 적용됩니다. 6억을 초과하는 경우 6억까지는 60%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 6억 이하의 경우 50%, 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우 40%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 6억을 초과하는 경우 6억까지는 50%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 40%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 최대 대출한도는 4억입니다.

 

잔금 대출한도에서 중도금 60%를 대환한고 남은 돈으러 잔금 30%을 처리하는 경우 추가로 필요한 금액을 산정합니다.

- 분양가 기준 대출시 대환 자금 결과는 아래와 같습니다.

Type	잔금대출한도	중도금대환액	잔금	필요 금액
72A	218,700,000	218,700,000	109,350,000	109,350,000
72B	215,940,000	215,940,000	107,970,000	107,970,000
80A	215,340,000	215,340,000	107,670,000	107,670,000
80B	213,480,000	213,480,000	106,740,000	106,740,000
84A	250,200,000	250,200,000	125,100,000	125,100,000
84B	242,400,000	242,400,000	121,200,000	121,200,000
93A	240,540,000	240,540,000	120,270,000	120,270,000
93B	238,500,000	238,500,000	119,250,000	119,250,000
97	279,540,000	279,540,000	139,770,000	139,770,000
107	273,480,000	273,480,000	136,740,000	136,740,000

- 감정가 기준 대출시 대환 자금 결과는 아래와 같습니다.

Type	잔금대출한도	중도금대환액	잔금	필요금액
72A	370,000,000	218,700,000	109,350,000	-41,950,000
72B	370,000,000	215,940,000	107,970,000	-46,090,000
80A	395,000,000	215,340,000	107,670,000	-71,990,000
80B	395,000,000	213,480,000	106,740,000	-74,780,000
84A	400,000,000	250,200,000	125,100,000	-24,700,000
84B	400,000,000	242,400,000	121,200,000	-36,400,000
93A	400,000,000	240,540,000	120,270,000	-39,190,000
93B	400,000,000	238,500,000	119,250,000	-42,250,000
97	400,000,000	279,540,000	139,770,000	19,310,000
107	400,000,000	273,480,000	136,740,000	10,220,000

*) 음수의 경우 잔금대출한도가 넉넉하여 잔금처리에 추가로 현금이 필요하지 않음을 의미합니다.

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

중도금  이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 중도금 대출 이자는 보통 코픽스금리+1.5~2.0 정도의 변동금리로 회차마다 금리가 달라질 수 있습니다.  대출금리의 흐름을 감안하여 1~4회차까지는 3.6%로 5~6회차는 3.8%로 임의 산정하였습니다 

Type	2020-03-13	2020-07-13	2020-11-13	2021-05-13	2021-09-13	2022-01-13	계
	3.60%	3.60%	3.60%	3.60%	3.80%	3.80%
	824	702	579	398	275	153
72A	2,962,336	2,523,738	2,081,545	1,430,837	1,043,568	580,604	10,622,628
72B	2,924,952	2,491,888	2,055,276	1,412,780	1,030,399	573,276	10,488,571
80A	2,916,825	2,484,965	2,049,565	1,408,855	1,027,536	571,683	10,459,428
80B	2,891,630	2,463,501	2,031,862	1,396,686	1,018,660	566,746	10,369,084
84A	3,389,010	2,887,239	2,381,356	1,636,925	1,193,877	664,230	12,152,637
84B	3,283,358	2,797,230	2,307,117	1,585,894	1,156,658	643,522	11,773,778
93A	3,323,993	2,831,849	2,289,414	1,573,715	1,114,782	638,584	11,683,434
93B	3,258,164	2,777,766	2,269,997	1,560,378	1,138,048	633,168	11,584,348
97	3,786,427	3,225,815	2,660,608	1,828,881	1,333,878	742,121	13,577,730
107	3,704,343	3,155,884	2,602,930	1,789,234	1,304,962	726,033	13,283,386

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
72A	72	364,500,000	12,000,000	9,000,000	383,400,000	1.1	4,217,400
72B	72	359,900,000	12,000,000	9,000,000	378,800,000	1.1	4,166,800
80A	80	358,900,000	12,000,000	11,000,000	379,600,000	1.1	4,175,600
80B	80	355,800,000	12,000,000	11,000,000	376,500,000	1.1	4,141,500
84A	84	417,000,000	13,000,000	12,000,000	439,500,000	1.1	4,834,500
84B	84	404,000,000	13,000,000	12,000,000	426,500,000	1.1	4,691,500
93A	93	400,900,000	13,500,000	13,000,000	384,660,000	1.3	5,000,580
93B	93	397,500,000	13,500,000	13,000,000	381,600,000	1.3	4,960,800
97	97	465,900,000	14,000,000	14,000,000	444,510,000	1.3	5,778,630
107	107	455,800,000	14,000,000	14,000,000	435,420,000	1.3	5,660,460

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

Type	발코니확장		옵션		계
72A	정액	8,800,000	65%	5,850,000	14,650,000
72B	정액	8,800,000	65%	8,100,000	16,900,000
80A	정액	8,800,000	65%	9,900,000	18,700,000
80B	정액	8,800,000	65%	9,900,000	18,700,000
84A	정액	9,700,000	65%	10,800,000	20,500,000
84B	정액	9,700,000	65%	10,800,000	20,500,000
93A	정액	10,150,000	65%	11,700,000	21,850,000
93B	정액	10,150,000	65%	11,700,000	21,850,000
97	정액	10,600,000	65%	12,600,000	23,200,000
107	정액	10,600,000	65%	12,600,000	23,200,000

*) 옵션 비용은 항목별로 정액이어서 전체 비율로 딱 떨어지지 않아서 임의로 산정하였습니다.

 

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 채권매입액은 6억 미만의 경우 과세표준기준액의 서울/광역시는 26/1000 ,그외 지역은 21/1000입니다.

- 채권매입액은 6억 이상의 경우 과세표준기준액의 서울/광역시는 31/1000 ,그외 지역은 26/1000입니다.

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
72A	9,968,400	713,737	185,000	898,737
72B	9,848,800	705,174	185,000	890,174
80A	9,869,600	706,663	185,000	891,663
80B	9,789,000	700,892	185,000	885,892
84A	11,427,000	818,173	185,000	1,003,173
84B	11,089,000	793,972	185,000	978,972
93A	10,001,160	716,084	185,000	901,083
93B	9,921,600	710,387	185,000	895,387
97	11,557,260	827,500	185,000	1,012,500
107	11,320,920	810,578	185,000	995,578

*) 셀프등기 기준이며 법무사 이용에 따른 법무사 수수료 및 교통비는 포함되지 않았습니다

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

- 분양가 기준

TYPE	대환 잔액	취등록세	중도금이자	발코니/옵션	등기비용	총 필요금액
72A	109,350,000	4,217,400	10,622,628	14,650,000	898,737	139,738,766
72B	107,970,000	4,166,800	10,488,571	16,900,000	890,174	140,415,545
80A	107,670,000	4,175,600	10,459,428	18,700,000	891,663	141,896,691
80B	106,740,000	4,141,500	10,369,084	18,700,000	885,892	140,836,477
84A	125,100,000	4,834,500	12,152,637	20,500,000	1,003,173	163,590,310
84B	121,200,000	4,691,500	11,773,778	20,500,000	978,972	159,144,250
93A	127,270,000	5,000,580	11,683,484	21,850,000	901,083	159,705,097
93B	119,250,000	4,960,800	11,584,348	21,850,000	895,387	158,540,535
97	139,770,000	5,778,630	13,577,730	23,200,000	1,012,500	183,338,860
107	136,740,000	5,660,460	13,283,386	23,200,000	995,578	179,879,424

- 감정가 기준

TYPE	대환 잔액	취등록세	중도금이자	발코니/옵션	등기비용	총 필요금액
72A	-41,950,000	4,217,400	10,622,628	14,650,000	898,737	-11,561,234
72B	-46,090,000	4,166,800	10,488,571	16,900,000	890,174	-13,644,455
80A	-71,990,000	4,175,600	10,459,428	18,700,000	891,663	-37,763,309
80B	-74,780,000	4,141,500	10,369,084	18,700,000	885,892	-40,683,523
84A	-24,700,000	4,834,500	12,152,637	20,500,000	1,003,173	13,790,310
84B	-36,400,000	4,691,500	11,773,778	20,500,000	978,972	1,544,250
93A	-39,190,000	5,000,580	11,683,434	21,850,000	901,083	245,097
93B	-42,250,000	4,960,800	11,584,348	21,850,000	895,387	-2,959,465
97	19,310,000	5,778,630	13,577,730	23,200,000	1,012,500	62,878,860
107	10,220,000	5,660,460	13,283,386	23,200,000	995,578	53,359,424

*) 음수의 경우 잔금대출한도가 넉넉하여 잔금처리에 추가로 현금이 필요하지 않음을 의미합니다. 

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

3. 마치며

산출에 필요한 제반정보는 모두 입주자 모집공고를  기준으로 하였습니다.

 

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다. 특히 감정가는 주변시세를 감안하여 임의로 산정한 것으로 실제 대출한도는 은행과 상담하셔야 합니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.