광주 탄벌 서희스타힐스 자금계획 수립 - 계약에서 입주까지 - 59A Type

광주 탄벌 서희스타힐스  자금계획 수립 - 계약에서 입주까지 - 59A Type

 

광주 탄벌 서희스타힐스  아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들을 위해  59A Type을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

구분	금액	비고
분양가	₩402,900,000	2단지 59A Type 20층 이상
발코니	₩16,500,000
옵션	₩9,000,000	Full 옵션 약 1500백만원 중 60% 선택 가정

TIP :
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%입니다. 계약 시 정액 1000만원과 계약 1개월 후 계약금 10%에서 선납한 1000만 원 차액을 뺀 금액이 추가로 필요합니다. 옵션 비용은 아직 일정 미정이어서 중도금 기간에 10%를 지불하고 잔금 시 나머지 90% 지불한다고 가정하겠습니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

일자	구분	산정기준	금액
정당계약 기간	아파트 1차	정액	₩10,000,000
	발코니확장	10%	₩1,650,000
	옵션	0%	₩0
	인지세	정액	₩150,000
	계		₩11,800,000
계약후 한달 후	아파트 2차	정액	₩30,290,000

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 조정지역으로 중도금 50%까지 대출이 가능한데 나머지 1회 중도금 자납에 대해서 모집공고상에 표기되어있지 않아서 6회차에 자납 하는 것을 가정하였습니다. 공사 기간에는 발코니 확장 비용, 옵션 비용 각 10%가 필요합니다.옵션 비용은 일정이 정해지지 않아 계약 시 반영하지 않고 중도금 1회 차에 계약하는 것을 가정하였습니다.
중도금 대출시 인지세 등 부대 비용은 생략하고 산출된 결과는 아래와 같습니다.

 

일자	구분	비율	금액
2022-11-30	발코니확장	10%	₩1,650,000
	옵션	10%	₩900,000
2023-12-29	중도금자납 6차	10%	₩40,290,000
계			₩42,840,000

 4. 잔금 납부 - 입주

- 중도금대환시 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

당 아파트는 조정지역대상 아파트입니다.

조정지역대상 아파트는 무주택 실소유자  -부부합산 연소득 9000만 원 이하, 생애최초 구입자 연소득 1억 미만-의 경우  분양가 5억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우  60%의 LTV 한도가 적용됩니다. 

 

무주택 실소유자가 기준으로 산출되었으며 아닌 경우 LTV 한도 10%가 차감하여 계산하면 됩니다.

LTV	70%	대출한도	₩282,030,000
중도금	50%	중도금대환액	₩201,450,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩120,870,000
여유 잔액(마이너스인 경우 추가 필요 자금)			-₩40,290,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 4.0%로, 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 

회차	금액	대출집행일	이자적용일수	대출이자
1	₩40,290,000	2022-04-29	793	₩3,501,367
2	₩40,290,000	2022-07-29	702	₩3,099,570
3	₩40,290,000	2022-11-30	578	₩2,552,068
4	₩40,290,000	2023-04-28	429	₩1,894,182
5	₩40,290,000	2023-08-31	304	₩1,342,264
6	₩40,290,000	2023-12-29	184	₩812,423
중도금 후불이자 총계				₩13,201,874
자납제외 지불할 중도금후불이자				₩12,389,451

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
59	₩402,900,000	₩16,500,000	₩9,000,000	₩425,850,000	1.1	₩4,684,350

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

구분	잔금비율	금액
발코니확장	80%	₩13,200,000
옵션	90%	₩8,100,000
계		₩21,300,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

구분	금액	비고
채권매입금액	₩11,072,100	취등록세과세기준시세 X 0.026
채권할인액	₩708,614	매입액 X 0.064
등기부대비용	₩165,000	수입증지,수입인지
계	₩873,614	셀프등기 기준

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	금액	비고
잔액	₩40,290,000
취등록세	₩4,684,350
중도금후불이자	₩12,389,451
발코니/옵션	₩21,300,000
등기비용	₩873,614
입주시총필요금액	₩79,537,415

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다. 

 

2022.01.04 - [부동산/분양아파트 입주자금계획] - 광주 탄벌 서희스타힐스 자금계획 수립 84A Type