검단 제일풍경채 1차 자금계획 수립 - 계약에서 입주까지 - 84A Type
안녕하세요.
검단 제일풍경채 1차 당첨 후 계약을 진행하시는 분들을 위해 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금은 84A Type을 기준으로 산출해 보았습니다.
1. 기본 전제
산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.
| 구분 | 금액 | 비고 | |
| 분양가 | ₩478,000,000 | 84A Type 20층 이상 | |
| 발코니 | ₩9,420,000 | ||
| 옵션 | ₩30,000,000 | Full 옵션 약 5천4백만원 중 60% 선택 가정 | |
TIP :
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어 취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록 취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성 측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.
2. 정당 계약
당 아파트는 계약금이 20%로 초기 자금 부담이 커졌습니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| 구분 | 구분 | 산정기준 | 금액 |
|
정당계약
기간 |
아파트 | 20% | ₩95,600,000 |
| 발코니확장 | 10% | ₩942,000 | |
| 옵션 | 10% | ₩3,000,000 | |
| 인지세 | 정액 | ₩150,000 | |
| 계 | ₩99,692,000 | ||
3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.
당 아파트는 투기과열지역으로 40%의 중도금 대출이 가능하며 중도금 2회차는 자납 해야 합니다. 중도금 자납 회차는 아직 정해지지 않아서 1회 차와 6회 차를 자납 한다고 가정하였습니다. 중도금과 별도로 2023.04.10일에 발코니 확장 비용과 옵션 비용 각 20%를 납부해야 합니다.
| 일자 | 구분 | 비율 | 금액 |
|
2023-04-10
|
발코니확장 | 20% | ₩1,884,000 |
| 옵션 | 20% | ₩6,000,000 | |
| 2022-06-10 | 중도금자납1회차 | 10% | ₩47,800,000 |
| 2024-05-10 | 중도금자납6회차 | 10% | ₩47,800,000 |
| 계 | ₩103,484,000 | ||
4. 잔금 납부 - 입주
- 중도금대환시 필요한 자금은 아래와 같습니다.
우선 현재 대출정책을 확인해 보면 당 아파트는 투기과열지구로 분양가 6억원 이하로 무주택 실소유자 기준 LTV 60%까지 잔금대출이 가능합니다. 무주택 실소유자가 아닌 경우 LTV 한도 10%가 차감하여 계산하면 됩니다.
| LTV | 60% | 대출한도 | ₩286,800,000 |
| 중도금 | 40% | 중도금대환액 | ₩191,200,000 |
| 잔금 | 20% | 총 잔금요구액 | ₩95,600,000 |
| 잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금) | ₩0 | ||
- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.
타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 4.0%로, 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.
추가하여 중도금 자납 회차가 아직 정해지지 않았기 때문에 1회차와 6회차를 자납한다고 가정하였습니다.
| 회차 | 금액 | 대출집행일 | 이자적용일수 | 대출이자 | 비고 |
| 1 | ₩47,800,000 | 2022-06-10 | 919 | ₩4,814,049 | |
| 2 | ₩47,800,000 | 2022-11-10 | 766 | ₩4,012,581 | |
| 3 | ₩47,800,000 | 2023-04-10 | 615 | ₩3,221,589 | |
| 4 | ₩47,800,000 | 2023-09-08 | 464 | ₩2,430,597 | |
| 5 | ₩47,800,000 | 2024-01-10 | 340 | ₩1,781,041 | |
| 6 | ₩47,800,000 | 2024-05-10 | 219 | ₩1,147,200 | |
| 계 | ₩17,407,058 | ||||
| 자납제외 | ₩11,445,808 | 1,6회차 자납 |
*) 자납이 1,2회차인 경우 중도금 후불이자는 줄어들지만 중도금 마련 일정이 촉박해지며 5,6회차 인 경우 중도금 이자는 늘어나고 중도금 마련 일정은 여유가 있습니다.
- 취등록세는 아래와 같습니다.
- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.
- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.
| 전용면적 | 분양가 | 발코니확장 | 옵션 | 과세기준시세 | 적용세율 | 결정세액 |
| 84 | ₩478,000,000 | ₩9,420,000 | ₩30,000,000 | ₩513,478,000 | 1.1 | ₩5,648,258 |
- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.
| 구분 | 잔금비율 | 금액 |
| 발코니확장 | 70% | ₩6,594,000 |
| 옵션 | 70% | ₩21,000,000 |
| 계 | ₩27,594,000 |
- 등기비용은 아래와 같습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 | |
| 채권매입금액 | ₩13,350,428 | 취등록세과세기준시세 X 0.026 | |
| 채권할인액 | ₩854,427 | 매입액 X 0.064 | |
| 등기부대비용 | ₩165,000 | 수입증지,수입인지 | |
| 계 | ₩1,019,427 | 셀프등기 기준 | |
- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
| 잔액 | ₩0 | |
| 취등록세 | ₩5,648,258 | |
|
중도금후불이자
|
₩11,445,808 | |
| 발코니/옵션 | ₩27,594,000 | |
| 등기비용 | ₩1,019,427 | |
|
입주시총필요금액
|
₩45,707,494 |
*) 부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른 가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.
5. 마치며
산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.
잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며 시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.
LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.
DSR 계산 시뮬레이션 및 검단 제일풍경채 관련 다른 정보는 아래 포스팅을 참고하세요.
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