DSR계산 시뮬레이션 - 검단 제일풍경채

DSR계산 시뮬레이션 - 검단 제일풍경채

안녕하세요. 

검단 제일풍경체 APT 청약을 고려하여 자금 마련 계획 , 입주 시 필요한 입주 준비금을 산출하여 포스팅을 연이어했는데 많은 분들이 문의를 주셨습니다.

 

내 집 마련의 절실함 때문인지 계약금 밖에 없고 중도금 자납 2회를 신용대출로 하려 하는데 괜찮으냐?

중도금 자납 2회는 연체하고 잔금 처리할 때까지 끌고 가려고 하는데 가능하냐? 등등..

 

많은 문의를 주셔서 이참에 계약금 혹은 중도금 자납 20%을 신용대출로 진행하는 경우를 가정하여 2022년부터 새로 적용되는 DSR 기준에 맞춰서 입주 시 필요한 입주 준비금을 시뮬레이션해 봤습니다. 현금자산이 없어 추가 대출을 생각하시는 분들은 아래 사항 검토하시고 자식의 소득 및 대출 상환능력을 면밀히 검토하셔서 청약하시길 바랍니다.  

 

정부 정책대출인 보금자리론이나 디딤돌 대출은 DSR 적용 대상이 아니라고 하여 확인이 필요하며 특히나 제일풍경채는 DSR 2단계,3단계 확대 시행 전에 모집공고가 나와 1단계(분양가 6억 이상, 1억 신용대출) 소급적용으로 DSR 적용을 받지 않을 수도 있으니 참고만 하시기 바랍니다

 

1. 2022년 적용 LTV / DSR 정책 

DSR은 총부채원리금 상환비율을 의미하여 이자와 원금 즉 원리금을 상환을 할 때에 소득에 대한 그에 대한 비율을 말하는 것으로 대출을 받은 사람이 자신의 소득 대비하여 전체 부채의 이자와 원리금의 상환 비율을 뜻합니다. DTI가 담보대출 부채의 이자와 원리금 상환을 기준으로 한다면 DSR은 전체 금융권 부채를 기준으로 합니다. 2021 정부의 정책에 의거 규제지역의 DSR 적용 비율과 적용대상이 아래와  같아집니다.

규제지역 LTV / DSR 적용 비율

2021 DSR 적용 대상 확대안

2. 계약금 20% 혹은 중도금 20% - 1억 - 신용대출 시 DSR 적용 시물레이션

우선 현실적으로 예전에는 가능했으나 최근 대출규제 정책으로 세전 소득 8000만 원 정도의 소득자에게 신용대출 1억 원은 거의 불가능해졌습니다. 공무원등 특정 직업군은 가능할 것 같고 신용 대출 말고 사업자대출은 가능할 것 같으나 일반 급여 소득자의 신용대출 1억은 많이 어렵습니다. 1억 원을 한꺼번에 받는 것도 어렵고 중도금 자납 회차마다 1회씩 5000만 원 신용대출을 두 번 받는 것도 이전에 받은 것을 상환하지 않는 이상 추가 대출로 인해 그 한도가 나오기 어렵습니다. 높은 금리를 감수하고 비은행권 대출을 받는 것도 방법이긴 하나 그러면 DSR 계산에 한도가 더 축소되어 입주 시 입주 준비금이 비례하여 커지게 됩니다.

 

그럼에도 내집마련에 대한 불굴의 의지로 대출을 받았다고 가정하고 다음과 같은 시뮬레이션 조건을 가정합니다.

 

- 무주택 서민 실수요자 LTV 60% 적용. DSR 40% 적용
- 계약금20%  혹은 중도금 20%를 신용대출로 납부.(1억 대출) 
- 입주정산일 기준 자동차 할부가 1년, 600만 원이 남음
- 계산의 편의를 위해 모든 대출의 금리를 추후 인상을 고려 4.2%로 산정

DSR 적용 시물레이션

최종 정리하면 계약금이나 중도금을 신용대출로 진행하면  입주 시 취등록세 / 중도금 후불이자 / 발코니, 옵션 잔금 / 이사비 외 기타 부대비용(약 4200만 원)에 추가로 DSR 40%을 맞추기 위한 최소 약 900만원의 현금이 필요하고 그간의 신용대출 이자 약 5백만 원을 더 지불한 결과가 됩니다.  

3. 결론

위의 결과와 같이 세전 연소득 8000만 원 차주의 경우  기존보다 LTV60% 대출을 모두 받기 위해서는 잔금 대출 진행 전에 DSR 40%를 충족하기 위해 일부 신용대출 혹은 자동차할부 상환을 위한 최소 900만 원 이상의 현금이 더 필요합니다. 신용/자동차 할부 상환을 하지 않으면 신용/자동차 할부 기간이 담보대출에 비해 짧기 때문에 원리금 비율이 높아 DSR 40%를 맞추려면 담도대출의 한도가 1억 이상 줄어들게 됩니다

 

위 계산대로라면 세후 540만원 정도의 월급 수령 후 대출이자상환으로 월 265만 원 정도가 나가 진짜 허리띠 바짝 졸라매고 삶의 질이 떨어지는 것을 감수해야 합니다. 위의 계산도 보시면 아시겠지만 신용대출 1억 원 중에 3천만 원을 상환한 것을 가정하였으며 - 현실적으로 입주 준비금 마련해야 해서 상환이 불가능하다고 봅니다만 허리띠 졸라매서 일부 상환했다고 가정하였습니다. - 금리도 인상 추세를 고려하여 4.2%로 잡았지만 더 높아질 개연성도 충분히 있습니다.

 

내 집 마련에 대한 절실함 때문에 무턱대고 청약을 하기보단 본인의 소득과 자금 동원력을 면밀하게 검토하여 청약에 임하시길 바랍니다. 개인적으로  소득이 아주 높지 않다면 모를까 계약금과 중도금은 웬만하면 대출 없이 진행 - 즉 분양가의 30~40%는 최소 현금으로 확보 - 할 수 있는 상태에서 청약을 권하고 싶으나 잔금 즈음에 기존 집을 뺴서 전환한다던 지 , 외부의 도움이나 원리금을 감당할 수 있다던 지 아니면 진짜 독하게 모아서 해결할 수 있는 다른 방법과 의지 / 결심이 있다면 뜻대로 되기를 진심으로 응원합니다. 그래도 '중도금 연체한 후 끌고갈래요'라고 말씀하시는 것은 사람마다 생각이 틀리긴 하겠지만 정말 말리고 싶습니다.