분양아파트 자금계획 수립 - 영종 대성베르힐

분양아파트 자금계획 수립 - 영종 대성베르힐

안녕하세요.

영종 1순위 마감으로 성공적으로 청약을 마친 대성베르힐 계약자분들을 위해 계약부터 입주까지 필요자금을 정리하여 실제 자금계획을 어떻게 수립해야 하는지 단계 별 자금계획을 정리해 보았습니다.

 

1. 기본 전제

84A Type 기준층(16층)을 가정하고 산출하였으며  해당 Type의  분양가, 발코니 확장 비용, 옵션 비용은 아래와 같습니다.

 

 - 공급가(분양가) : 417,500,000 (84A 기준층-16층 이상 기준)
 - 발코니 확장    :     675,000 
 - 옵션 비용      :    30,000,000 ( Full Option 기준 약 75,000,000원 중 50%만 선택)

 

영종 대성베르힐은 발코니 확장비용이 타 단지의 1/10 정도로 아주 싸게 나왔는데 옵션항목을 엄청 만들어서 (조삼모사?? ) 옵션을 선택하실 때 충분한 검토가 필요할 것 같습니다.

 
TIP :
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능하며 (중문 같은 경우 선택 옵션가 2,100,000원인데 따로 하면 백만 원 초반에 가능합니다.) 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

정당계약 시 분양가의 10%, 발코니 확장비용의 10%, 옵션 비용의 10%를 내야 하기 때문에 기본으로

41,750,000 + 67,500 + 3,000,000 총 44,817,500의 현금이 준비되어야 합니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

건설사가 알선하는 중도금 대출을 통해 1 회차부터 5회 차까지 50%는 자동 납부되므로 마지막 6 회차 10% 납부를 위해 2024.07.15일까지 41,750,000원의  현금이 준비되어야 합니다. ( 2년 6개월 후 정도 후이니까 월소득이 일정하다면 저축 열심히 하면 자금이 모자라도 중도금까지는 가능하리라 보입니다.)

 

이와는 별도로 모집공고를 보면 22년 10.15일까지 발코니 확장비용 10% 중도금 67,500원과 옵션비용 10% 중도금 3,000,000 총 3,067,500원이 추가로 준비되어야 야합니다.

 

결론적으로 22년 10월까지 3,067,500 원,  24년 7월까지 41,750,000원의  현금이 준비되어야 합니다.

 

4. 잔금 납부 - 입주

우선 현재 대출정책을 확인해 보면 담보대출 한도는 아래와 같습니다. 영종도는 조정지역으로 무주택 서민 실소유자라는 가정하에 LTV 70% 한도를 기준으로 하겠습니다.  

2021.05 대출한도 - LTV 정리

입주 당시의 아파트 시세가 분양가 수준에 머무르는 경우 분양가 4억 1천7백 기준 대출한도는 70%로 2.9억 원까지 대출이 가능합니다. 기존 중도금 대출 50%를 대환 하고, 잔금 30%를 대환 후 남은 나머지 20%로 잔금으로 돌리면 모자라는 나머지 잔금 10% 약 4천1백7십만 원이 입주기간 안에 현금으로 준비되어야 합니다. 

( 무주택 서민 실소유자 대상이 아니라면 대출한도가 60%이므로 같은 계산에 의해 8천3백4십만 원이 준비되어야 합니다. )

 

여기까지는 순수 아파트 분양가에 대한 잔금처리를 위한 자금이며 아래와 같은 추가 비용이 더해집니다.

 

- 중도금 대출이자 

 

대성베르힐은 공사기간이 긴 편으로 이에 따라 중도금 대출 기간이 길어져 중도금 대출이자가 더 많이 발생합니다. 타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 3.8%로 가정하였으며 이자는 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 산출된 중도금 대출이자는 아래와 같습니다.

 

- 취등록세

취등록세는 아래와 같은 계산에 의해 산출되었으며 산출된 금액은 아래와 같습니다.

 

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금

발코니 확장 비용 잔금 80% (540,000 원) , 옵션 비용 잔금 80%(24,000,000원)을 합하여 약 2천4백5십만 원이 조금 넘게 필요합니다.

 

결론적으로 2025.1월 입주 시 비용은  아파트 잔금 4천1백7십만 + 중도금 대출이자 1천4백6십만 + 취등록세 4백9십만 + 발코니/옵션 잔금(2천4백5십만) 합하여 최소 8600만 원 이상의 현금 필요하며 부수적으로 이사비용/새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

 

이는 무주택 서민 실소유자 LTV 한도 70% 적용 기준으로 서민 실소유자 자격이 안되어 LTV 한도가 60%이신 분들은 1억 2천7백만 정도의 현금이 필요하게 됩니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 1억 이상 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다.

 

현재 주변 시세를 감안할 때 위의 산출된 잔금에 필요한 계산금액은 줄어들 소지가 있어 보입니다. 

 

단 LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI나 DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.

 

당첨된 분들의 자금계획 수립에 도움이 되셨기를 바랍니다. 다시 한번 당첨을 축하드립니다.