분양아파트 자금계획 수립 - 검단 어반센트로

분양아파트 자금계획 수립 - 검단 어반센트로

안녕하세요.

검단 어반센트로 분양/청약에 앞서 당첨이 되었을 경우 실제 자금계획을 어떻게 수립해야 하는지, 나의 가용자산으로 청약에 도전해도 가능한지 판단에 참조할 수 있도록 단계 별 자금계획을 정리해 보았습니다.

 

1. 기본 전제

59A Type 기준층을 가정하고 산출하였으며  해당 Type의  분양가, 발코니 확장 비용, 옵션 비용은 아래와 같습니다.

 

 - 공급가(분양가) : 351,800,000 (59A 기준층 기준)
 - 발코니 확장    :     6,528,000 
 - 옵션 비용      :    15,180,000 ( Full Option 기준 30,360,000원 중 50%만 선택)
 
TIP :
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능하며 (중문 같은 경우 선택 옵션가 1,850,000원인데 따로 하면 백만 원 초반에 가능합니다.) 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다. 

( 여담으로 아무리 민간참여라지만 그래도 공공분양인데 옵션 항목 선택은 좀 너무하다고 생각합니다.)

 

2. 정당 계약

정당계약 시 분양가의 10%, 발코니 확장비용의 10%, 옵션 비용의 10%를 내야 하기 때문에 기본으로

35,180,000 + 652,800 + 1,518,000 총 37,350,800원(3천7백3십5만 800원)의 현금이 준비되어야 합니다.

 

참고로 이번 어반 센트로는 2022년 4월 28일 기준으로 1차 중도금 10% 자납 하고 발코니 중도금 20%을 내야 하고  옵션비용은 언급이 없었지만 아마도 이때 같이 옵션비용의 중도금 20%를 내야 하기 때문에 계약 후 4개월 이내에 또 35,180,000 + 652,800 X 2 + 1,518,000 X 2 총  39,521,600원(3천9백5십2만천600원)의 현금이 준비되어야 합니다.

 

결론적으로 계약 및 계약 후 4개월까지 본인 자금 혹은 친지/신용대출 등의 외부 수혈을 통해 1차 계약금 약 3천7백만 원, 4개월 후 1차 중도금 약 3천9백5십만 원 총합 7천7백만 원 정도를 준비할 수 있어야 합니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

중도금 대출을 통해 2회 차부터 5회 차까지 40%는 자동 납부되므로 마지막 6 회차 10% 납부를 위해 2023.12.28일까지 현금을 준비해야 합니다. 2년 정도 후이니까 월소득이 일정하다면 바짝 모아서 35,180,000원 현금 만들어 납부하시면 됩니다.

 

결론적으로 2년간 저축으로 현금을 모아 마지막 6회 차 중도금 자납을 위한 3천5백여만 원을 준비하시면 됩니다.

 

4. 잔금 납부 - 입주

우선 현재 대출정책을 확인해 보면 투기과열지구의 담보대출 한도는 아래와 같습니다. 무주택 서민 실소유자라는 가정하에 LTV 60% 한도를 기준으로 하겠습니다.

2021.05 대출한도 - LTV 정리

입주 당시의 아파트 시세가 분양가 수준에 머무르는 경우 분양가 3억 5천 기준 대출한도는 60%로 2.1억 원까지 대출이 가능합니다. 기존 중도금 대출 40%를 대환하고 잔금 30%를 대환 후 나머지 20%로 잔금으로 돌리면 모자라는 나머지 잔금 10% 3천5백여 만원은 입주기간 안에 현금으로 마련해야 합니다. 주택도시 기금을 통해 대출을 하면 LTV가 70%까지 가능하다는 얘기가 있는데  이 경우는 현금이 없어도 됩니다만 LTV 70%가 허용되는지는 확인이 필요할 것 같습니다.

 

여기까지는 순수 아파트 분양가에 대한 잔금처리를 위한 자금이며 아래와 같은 추가 비용이 더해집니다.

 

- 중도금 대출이자 

 

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 3.8%로 가정하였으며 이자는 일수로 계산되고

중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 결론적으로 중도금 대출 총이자는 약 5백4십만 원 정도입니다.

 

- 취등록세

취등록세는 아래와 같은 계산에 의해 산출되었으며 최종 산출세액은 약 4백8만 원 정도입니다.

 

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금

발코니 확장 비용 잔금 70% (4,569,600 원) , 옵션 비용 잔금 70%(10,626,000) 합하여 약 1천5백만 원이 조금 넘게 필요합니다.

 

결론적으로 2024.3월 입주 시 비용은  아파트 잔금 3천5백만+중도금 대출이자(5백4십만)+취등록세(4백8만)+ 발코니/옵션 잔금(1천5백만) 합하여 최소 6000만 원 이상이 필요하며 부수적으로 이사비용/새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

 

5. 결론

결론적으로 이런저런 비용 감안하여 보수적으로 넉넉하게 잡고

계약 시 약 4000 만원, 계약 후 4개월 후 약 4000만 원, 그 후 2년 동안 열심이 모아서 2년 후 4000만원, 2년 3개월 후 최소 6000만 원을 가지고 있는 현금자산이나 외부 수혈을 통해 마련할 수 있다면 , DTI나 DSR에 걸려 한도가 제한되지 않는다면 , 해당 한도 대출만큼 안정적으로 원리금을 갚아나갈 수 있다면 내 집 마련은 가능해 보입니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며 LTV 한도가 70%로 상향될 수 있거나 시세가 1억 이상 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다.(한도만큼 원리금을 낼 수 있다면...) 

 

현재 주변 시세를 감안할 때 위의 산출된 잔금에 필요한 계산금액은 줄어들 소지가 있어 보입니다. 

 

청약을 검토 중이시거나 이미 특공 등으로 당첨된 분들의 자금계획 수립에 도움이 되셨기를 바랍니다.