분양아파트 자금계획 수립 - 검단 제일풍경채 예시

분양아파트 자금계획 수립 - 검단 제일풍경채 예시

안녕하세요.

 

부동산 관련 카페 혹은 지식인 등을 보면 아파트 청약에 당첨되기 전/후에 실제로 자금이 얼마나 드는지 대출이 얼마나 되는지 나의 현재 가용 자산으로 대출이 가능한지 하는 등의 질문을 많이 보게 되어 이참에 이번에 분양하는 검단 제일 풍경채를 예로 실제 자금계획을 어떻게 수립해야 하는지 정리해 보았습니다.

 

우선 검단 제일풍경채의 분양가는 평형에 따라 아래와 같으며 여기서는 기본적인 84A Type을 기준으로 무주택자를 대상으로 하겠습니다.

검단 제일풍경채 분양가

1. 당첨 후 계약 단계

 일단 계약금을 보면 계약금이 20%입니다. 아파트 분양이 잘되면 건설사들이 원활한 자금회전을 위해 초기 계약금을 20%로 책정하는데 예전에 미분양 많을 때는 5%였는데 여러모로 아파트 사기 힘든 시기가 된 것 같습니다. 계약금이 20%라면  청약 후 당첨되면 죽었다 깨어나도 계약할 때 전체 분양가의 20% 즉 84A 20층 이상 기준 9천5백60만 원이 필요합니다. 즉 현재 현금성 자산이 9천5백60만 원을 갖고 있어야 청약을 할 수 있다는 이야기입니다. 이를 계산하지 않고 무턱대고 청약하여 당첨되면 통장은 다시는 못쓰고 다시 청약통장을 만들면 재당첨 금지기간에 걸려 몇 년 이상 1순위 청약이 불가하게 됩니다.

 

추가하여 분양가와는 별도도 아파트 발코니 확장(요즘은 거의 필수)과 옵션계약이 있는데 84A TYPE 기준으로 발코니 확장 비용은 942만 원 , 전체 옵션비용은 5240만 원입니다. 옵션은 필수 옵션만 하면(시스템 에어컨 등) 많이 줄여서 약 2천5백만 원이라 하면 계약 시 이에 대하여 일반적으로 10%의 계약금을 내야 합니다.  모집공고를 확인하니 10%입니다. 10%라 하면 발코니 확장비용 95만원 , 옵션비용 반만 했다고 하면 2500만 원의 10% 즉 250만 원이 추가로 필요합니다. 

 

따라서 청약 당첨자는 계약시 아파트 계약금 20%인 9천5백60만 원 + 발코니 확장비용 95만 원 + 옵션비용 250만 원으로 총 9천9백만 원 정도의 현금이 필요합니다. ( 쓰다보니 정말 집 사기 힘들어졌습니다. 예전에는 분양가도 싸고 옵션 같은 거 다 기본 분양가에 포함되었으며 발코니 확장 무료도 많았고 나중에 언급하겠지만 중도금 이자도 무이자여서 그냥 3~4천만 있음 계약이 가능했었습니다.)

 

2. 중도금 대출

현금 1억이 있어 계약을 하였다고 하면 그 이상의 자산을 갖고 있는 경우 복잡하지 않게 중도금 대출을 하지 않고 중도금 납부일정에 따라 10% 씩 6번 중도금을 납부하면 됩니다. 한 번에 중도금 선납을 하면 일정 금리를 계산하여 할인이 되지만 이 경우 건설사가 부도날 경우 주택보증공사의 보증을 받지 못하니까 주의하셔야 합니다.

 

분양가만큼의 현금을 가지고 아파트 분양을 받는 사람은 극히 일부이고 현실적으로 모두 중도금 대출을 받습니다. 중도금 대출은 예전에는 건설사가 집단 대출을 알선하여 60% 이상 나왔는데 이제 대출규제에 따라 복잡해졌습니다. 더구나 요즘은 대출규제에 따라 한도가 나옴에도 은행에서 은행들의 대출총액한도에 묶여 대출이 안 나올 수도 있어 대출한도가 얼마나 되는지 한도대로 은행이 대출이 나올 수 있는지 철저하게 확인을 해야 합니다.

 

중도금 대출은 투기과열지구, 조정 지구 등에 따라 LTV 제한을 받습니다. 검단신도시는 투기과열지구로 지정되어 LTV 40% 적용을 받기 때문에 총 분양가 4억 7천8백만 원의 40%인  1억 9천1백2십만 원까지가 한도입니다.

즉 중도금 60% 전체 2억8천6백8십만원 중에 1억 9천1백2십만 원만 대출이 가능하고 나머지 9천5백6십만 원은 계약자가 내야 합니다. 20%는 계약자가 내야 하니 대충 4회 차까지는 중도금 대출을 통해 납부하고 5회 차 전까지 돈을 마련하여 10% 내고 다시 6회 차 전까지 돈을 마련하여 6회 차를 납부해야 합니다.

 

 추가하여 모집공고를 보니 발코니확장비용과 옵션계약비용의 20%를 2023년 4월 10일에 납부하여야 합니다. 일종의 중도금인데 이는 대출대상이 아니므로 2023년 4월 10일 가지 발코니 확장비용의 20%인 190여만원 , 옵션비용의 20%인 500만 원 총 690만 원의 현금이 필요합니다.

 

*) 집단대출 은행 선정 일정 및 기타 사유에 의해 1회 차, 2회 차를 계약자가 납부하고 3~6회 차가 중도금 대출이 집행이 될 수 도 있어 이 경우 초기에 현금을 더 많이 필요로 합니다. 대신 중도금 대출 기간이 짧아 어느 정도 중도금 대출이자를 절감할 수도 있습니다.

3. 잔금 대출

공사가 완료되어 입주하기 전에 잔금처리를 해야 합니다. 잔금은 기존에 받았던 중도금 대출을 전환하고 대출규제애 따른 잔금 대출한도(LTV / DSR 적용)에 따라 차액을 납부해야 합니다. 입주 시점에 아파트 시세가 주변시세를 따라 많이 올랐다면 LTV 적용시 대출 한도가  다소 넉넉해질 수 있으나 본인의 월 소득이 DSR 적용에 따라 소득 대비 대출 원리금 비율이 규제에 걸린다면 대출 한도가 덜 나올 수 있으며 대출 한도가 적게 나올수록 본인이 어떻게든 마련한 현금을 가지고 잔금을 처리해야 합니다.

 

현재 투기과열지구의 잔금대출은 무주택 실 수요자 기준으로 LTV 60% 적용(6억이하의 경우. 분양가 대비 1억 정도 올랐다면 60% 적용을 받고 6억을 넘게 올라 시세가 6억 이상이 되었다면 50% 적용)하고 DSR은 40%를 적용합니다.

 

분양가 기준으로 적용을 한다면

 - 대출한도가 분양가의 60%를 받을수 있으니 분양가의 60%인 2억 8천6백8십만 원 대출 한도가 나오므로 이미 계약금 20% 및 중도금 2회 차 20%를 납부했으므로 따로 잔금은 필요 없습니다 

 

시세가  7억으로 올라 7억 기준으로 적용을 한다면

 - 대출한도가 시세의 50%를 받을 수 있으니 시세의 50%인 3억 5천만 원 대출 한도가 나오므로 여유자금으로 약 7천여만 원이 생깁니다

 

그러나 이 경우 DSR 40% 기준이 적용되었을 경우(모집공고일 소급적용으로 DSR적용 대상이 아닌 걸로 알고 있습니다.)이므로 본인의 소득에서 해당 잔금대출을 포함하여 월 대출원리금이 40% 이상이 된다면 대출한도가 적어질 수 있습니다.

 

여기에 우리가 추가되어야 할 금액이 있습니다.

- 중도금 대출 이자비용으로 금리에 따라 다르지만 약 1200만 원 정도 예상됩니다.

- 발코니 확장 잔금 70%인 약 630만 원 + 옵션비용 잔금 70%인 1540만 원 

- 취등록세 1.1%로 약 500만 원

- 보통 새집으로 이사를 가면 이사비용과 가전/가구를 새로 하는 경우도 많아 여기에 대한 플러스알파.

 

이런 점들을 고려하면 대출은 한도까지 받을 수 있다면 잔금 시 아파트 시세에 따라 약 최소 3천5백만 원의현금이 필요하게 됩니다. 여기서 언급되지 않았지만 드물게 입주 시 시세가 분양가 이하로 내려가서 대출 한도가 더 축소될 수 있으며 이 경우 극히 가능성이 낮아 언급하지 않았습니다.

 

결론적으로 현재 최소 1억 원 이상의 현금이 있고 2023년 4월 10일까지 발코니 및 옵션 중도금으로 현금 690만 원을 만들 수 있어야 하고 2024년 1월부터 중도금 5회 차부터 10%식 2번 약 1억 원의 현금을 만들 수 있어야 하고 입주할 때까지 열심히 돈 벌어  최대한도로 대출받는다면 잔금은 필요 없고 기타 부대비용으로 에서 3천~4천의 현금을 낼 수 있어야 합니다.

 

최근 아파트 분양가는 많이 올랐지만 상대적으로 무주택자들에게 청약 당첨의 기회가 많이 부여되고 분양가 상한제 덕에 주변 시세 대비 저렴한 (검단 제일 풍경채의 경우 주변시세의 80% 정도입니다.) 아파트를 분양받을 수 있습니다. 부지런히 준비하여 무주택 실수요자에게 혜택이 갔으면 합니다.