분양아파트 자금계획 수립 - 송도 THE SHARP 아크베이

분양아파트 자금계획 수립 - 송도 THE SHARP 아크베이

안녕하세요.

오늘 모집공고가 나온 송도 더샾 아크베이의 청약을 검토하시는 분들을 위해 계약부터 입주까지 필요자금을 정리하여 실제 자금계획을 어떻게 수립해야 하는지 단계 별 자금계획을 정리해 보았습니다.

 

분양가는 현재 주변시세에 비해 싸게 나오고 발코니 확장 비용은 3000만 원 정도로 최근의 검단 제일풍경채와 비교하면 2천만 원가량 비싸게 나왔고 옵션 전체 비용은 3400만 원 정도로 검단 제일풍경채에 비하면 2000만 원가량 저렴하게 나왔습니다. 둘 총합이 비슷한걸 보니 실제  공사원가+이윤이 아니라 분양가 상한제 때문에 분양가에서 마진이 적어지는 부분을 적당히 때려 넣은 게 아닌가? 하는 합리적 의심이 듭니다. 발코니 확장비용이 저렇게 차리기 날 이유가 있을까 싶습니다.(고층이라?? 서비스면적이 많아서?)

 

송도는 고분양가 지역이라 기본 자산이 넉넉하게 준비되어야 할 것 같은데 티끌이라도 모아 송도에 입성하려는 무주택자분들에게 작은 도움이 되었으면 합니다. 

 

1. 기본 전제

84A Type 최고층을 가정하고 산출하였으며  해당 Type의  분양가, 발코니 확장 비용, 옵션 비용은 아래와 같습니다.

 

 - 공급가(분양가) :  800,00,000 (84A 최고층 기준)
 - 발코니 확장     :  33,600,000 
 - 옵션 비용       :   21,000,000 ( Full Option 기준 약 35,000,000원 중 60%만 선택)

 

TIP :
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 특히나 송도 아크베이는 분양가 6억 초과로 취득세율이 2.2% 적용되기 떄문에 그만큼 취등록세가 추가됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

정당계약 시 분양가의 10%, 발코니 확장비용의 10%, 옵션 비용의 10%를 내야 하기 때문에 기본적으로 80,000,000 + 3,360,000 + 2,100,000 총 85,460,000의 현금이 준비되어야 합니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

현재 대출 규제 정책으로 분양가 9억 이상의 아파트는 중도금 대출이 불가능합니다.  송도 아크베이 84A형은 분양가 8억으로 40%의 중도금 대출이 가능합니다.

 

아직 중도금 20% 자납 회차가 정해지지 않아 1회 차와 6회 차를 자납 할 경우를 가정하면 84A Type을 최고층 이상을 기준으로 입주 시 중도금 이자는 아래와 같습니다. 중도금 자납 회차가 앞에 있을 경우 초기에 중도금 목돈 마련을 위한 준비자금이 많이 드는 대신 중도금 이자는 많이 줄어드며 중도금 자납 회차가 뒤에 있는 경우 당장의 중도금 목돈 마련은 여유가 있지만 대신 중도금 이자가 크게 늘어납니다.

 

타 단지 분양하고는 다르게 이번 송도 아크베이는 발코니 비용 중도금과 옵션 중도금이 없어 잔금 정산시에 나머지 90%를 내야 하므로 공사기간 중 발생하는 다른 비용은 없습니다.

 

정리하면 자납2회차 10%씩 두번 총 160,000,000원의 현금이 공사기간 중에 준비되어야 합니다.

 

4. 잔금 납부 - 입주

우선 현재 대출정책을 확인해 보면 담보대출 한도는 아래와 같습니다. 송도는 투기과열지역으로  LTV 50% 한도를 기준으로 하겠습니다.  

분양가 8억 기준 대출한도는 LTV 50%로 적용하면 6억까지는 60%적용, 초과하는 20%는 50%적용으로 계산된 대출한도는 4억6천만원이나 최대 대출액 한도가 4억이라 4억원까지만 대출이 가능합니다. 기존 중도금 대출 40%를 대환 하고, 잔금 30%를 대환 후 남은 나머지 10%로 잔금으로 돌리면 모자라는 나머지 잔금 20% 160,000,000 원이 입주기간 안에 현금으로 준비되어야 합니다. 

 

여기까지는 순수 아파트 분양가에 대한 잔금처리를 위한 자금이며 아래와 같은 추가 비용이 더해집니다.

 

- 중도금 대출이자 

 

송도 아크베이는 공사기간이 긴 편으로 이에 따라 중도금 대출 기간이 길어져 중도금 대출이자가 더 많이 발생합니다. 타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 4.0%로 가정하였으며 이자는 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 산출된 중도금 대출이자는 아래와 같습니다.

송도 THE SHARP 아크베이 중도금후불이자

- 취등록세

취등록세는 아래와 같은 계산에 의해 산출되었으며 산출된 금액은 아래와 같습니다.

송도 THE SHARP 아크베이 취등록세

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금

발코니 확장 비용 잔금 90% (30,240,000 원) , 옵션 비용 잔금 90%(18,900,000원)을 합하여 약 49,140,000원의 현금이 필요합니다.

 

결론적으로 2025.3월 입주 시 비용은  아파트 잔금 160,000,000 + 중도금 대출이자 22,000,000 + 취등록세 19,000,000 + 발코니/옵션 잔금 50,000,000 합하여 최소 251,000,000원 현금이 필요하며 부수적으로 이사비용/새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 원체 분양가가 높아 필요한 현금은 넉넉하게 준비되어야 할 것 같습니다. 

 

또한 LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.

 

청약을 준비 중인 분들의 자금계획 수립에 도움이 되셨기를 바랍니다.