DSR계산 시뮬레이션 - 영종 대성베르힐

DSR계산 시뮬레이션 - 영종 대성베르힐

안녕하세요. 

 

오늘은 영종 대성베르힐 아파트 계약하신 분 중 자납 중도금 혹은 입주 시 잔금 등이 부족해 신용대출을 고려하시는 분들을 위해 입주예정일인 2025.1월 입주 시 DSR 계산에 따른 입주 준비금을 산출해 봤습니다.

 

영종 대성베르힐 아파트에 청약하여 당첨 후 계약, 중도금 잔금에 이르기까지 필요한 단계별 현금 산출은 아래 링크를 확인 부탁드립니다. 링크의 Case를 전제로 하여 분양자가 신용대출이 있는 경우 DSR 적용에 따른 입주 준비금의 추가적인 변화가 어떻게 되는지 확인해 보겠습니다.

 

https://only1see.tistory.com/26  

분양아파트 자금계획 수립 - 영종 대성베르힐

 

1.  DSR 적용 기준 

DSR은 총부채 원리금 상환비율을 의미하여 이자와 원금 즉 원리금을 상환을 할 때에 소득에 대한 그에 대한 비율을 말하는 것으로 대출을 받은 사람이 자신의 소득 대비하여 전체 부채의 이자와 원리금의 상환 비율을 뜻합니다. DTI가 담보대출 부채의 이자와 원리금 상환을 기준으로 한다면 DSR은 전체 금융권 부채를 기준으로 합니다. 2021 정부의 정책에 의거하여 조정지역인 영종은  DSR 적용 비율과 적용대상이 2023년 3단계로 기준으로 적용되어 총대출액이 1억 원이 넘는 경우 DSR 적용 대상이 되며 그 비율은 은행권 기준 40%를 적용받습니다. 따라서 중도금 대출을 잔금대출로 대환 하시는 분들은 모두 DSR 적용 대상이 됩니다.

 

- DSR은 시중 금융기관의 대출에만 적용되며 정부 정책 대출인 보금자리론이나 디딤돌 대출은 DSR 적용 대상이 아니라고 합니다. (인터넷상의 정보로 금융위원회 관계자와 통화하여 확인까지 한 내용이라고 하는데 따로 확인이 필요할 것 같습니다. )

 

또한 대성베르힐은 DSR 2단계,3단계 확대 시행 전 모집공고가 나와 1단계 기준 분양가 6억 이상, 신용 1억 대상 적용하면 DSR 2,3 단계 적용대상이 아닐 수도 있습니다.

 

2.  5천만원 신용대출과 자동차 할부가 있는 경우 DSR 계산

아래와 같은 시나리오를 상정하고 신용 대출에 따른 DSR 변화를 산출해 보도록 하겠습니다. DSR은 은행권 40%이고 비은행권은 60% 적용이나 이번 계산에서는 은행권 40%를 기준으로 산출하였습니다.

DSR계산 - 영종 대성베르힐

 

3. 결론

최종 정리하면 세전 연소득 7000만 원 정도의 계약자가 입주 시점에 신용대출 5천만 원, 자동차 할부 600만 원이 있으면  입주 시 잔금 / 취등록세 / 중도금 후불이자 / 발코니, 옵션 잔금 / 이사비 외 기타 부대비용(약 85,000,000만 원)에 추가로 DSR 40%을 맞추기 위한 최소 약 600만 원의 자금이 필요하여  총합  최소 9100만 원 이상이 필요하게 됩니다.

 

결론적으로 DSR 적용 시 원리금 상환기간이 짧은 신용대출/자동차 대출 때문에  LTV 한도가 대폭 축소되므로 LTV 한도를 다 받으려면 사전에 신용대출 / 자동차 대출의 전액 혹은 일부 상환이 필요합니다.

 

입주잔금 정산까지는 신용대출이 없어 DSR이 충족되는데 입주자금이 모자라 우선 담보대출을 받아 잔금 처리하고 그 후에 신용대출을 받아 부대 비용을 정산하려고 생각하는 경우도 있는데 후속 신용대출 심사 시에도 DSR 적용을 받아(담보대출로 인한 대출총액 1억 초과로 적용대상) 신용대출이 불가할 수 있습니다.

 

지금까지 발표된 정책기준으로 2025년의 입주 시 예를 들어서 산출한 것으로 정책 변화에 따라 실제와 많이 달라질 수 있음을 참고 부탁드립니다.

 

분양 및 입주 시 입주자금을 마련하기 위한 계획 수립에 도움이 되기를 바라며 포스팅을 마칩니다.