영종하늘도시 운서역 반도유보라 입주 비용 / 입주 자금 산출 - 84A

2022년 1월 말 입주예정인 운서역 반도유보라 아파트 입주를 준비하시는 분들을 위해 84A Type을 기준으로 입주에 필요한 총비용을 중도금 대환, 중도금 후불이자, 취등록세, 발코니/옵션비용, 등기비용 등 항목별로 산출하였습니다.

 

분양가 기준 및 주변 시세를 감안한 감정가 기준으로 산출하였으며 입주 준비를 위한 입주예정자 분들에게 작은 참고가 되었으면 합니다.  입주예정자 분들 입주를 진심으로 축하드립니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

구분	금액	비고
분양가	₩368,800,000	84A Type 20층 이상 최고가
감정가	₩520,000,000	주변시세 감안 보수적 산정
발코니	₩0	확장무료
옵션	₩6,500,000	Full 옵션 8백만원 중 80% 선택 가정

2.  입주비용 산출

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

 

당 아파트는 조정지 역대상 적용으로 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우  60%의  LTV 한도가 적용됩니다. 5억을 초과하는 경우 5억까지는 70%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 60%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 

 

무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 5억 이하의 경우 60%, 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우 50%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 5억을 초과하는 경우 5억까지는 60%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다.   

 

*) 서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

 

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 무주택  서민 실소유자.

2) 분양가 기준.

3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용. 

 

분양가 기준 중도금대환 결과는 아래와 같습니다. 

LTV	70%	대출한도	₩258,160,000
중도금	60%	중도금대환액	₩221,280,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩110,640,000
잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금)			-₩73,760,000

 감정가 기준 중도금대환 결과는 아래와 같습니다. 

LTV	70%	대출한도	₩362,000,000
중도금	60%	중도금대환액	₩221,280,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩110,640,000
잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금)			₩30,080,000

무주택 실소유자가 기준으로 산출되었으며 아닌 경우 LTV 한도 10%가 차감하여 계산하면 됩니다.

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

중도금 대출 계약 당시의 적용금리를 3.5%로, 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 당 아파트는 중도금 무이자 조건으로 실제 지불해야 할 중도금 후불이자는 없습니다.

회차	금액	대출집행일	이자적용일수	대출이자	비고
1	₩36,880,000	2019-12-25	783	₩2,769,031
2	₩36,880,000	2020-05-25	631	₩2,231,493
3	₩36,880,000	2020-09-25	508	₩1,796,511
4	₩36,880,000	2021-01-25	386	₩1,365,065
5	₩36,880,000	2021-05-25	266	₩940,693
6	₩36,880,000	2021-09-25	143	₩505,711
계				₩9,608,503
지불금액				₩0	중도금무이자

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
84	₩368,800,000	₩0	₩6,500,000	₩374,650,000	1.1	₩4,121,150

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

구분	잔금비율	금액
발코니확장	80%	₩0
옵션	80%	₩5,200,000
계		₩5,200,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

구분	금액	비고
채권매입금액	₩9,740,900	취등록세과세기준시세 X 0.026
채권할인액	₩623,418	매입액 X 0.064
등기부대비용	₩165,000	수입증지,수입인지
계	₩788,418	셀프등기 기준

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	분양가기준	감정가기준	비고
대환잔액	₩73,760,000	-₩30,080,000
취등록세	₩4,121,150	₩4,121,150
중도금후불이자	₩0	₩0
발코니/옵션	₩5,200,000	₩5,200,000
등기비용	₩788,418	₩788,418	셀프등기 기준
입주시총필요금액	₩83,869,568	-₩19,970,432	감정가 기준 중도금 대환대출로 전체충당

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

3. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

특히 감정가는 주변시세를 감안하여 임의로 산정한 것으로 실제 대출한도는 은행과 상담하셔야 합니다.

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.