안양 어반포레 자연앤 e편한세상 청약을 위한 단계별 필요자금 검토 - 84A3

안양 어반포레 자연앤 e편한세상 아파트 청약을 검토하시는 분들, 청약 당첨 후 계약을  진행하시는 분들을 위해  84A3 Type을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

구분	금액	비고
분양가	₩722,000,000	84A3 16층이상
발코니	₩5,000,000
옵션	₩15,400,000	Full 옵션 약 2천2백만원 중 70% 선택 가정

모집공고상 옵션 계약 일정이 정해지지 않아 1차 중도금시 발코니확장 중도금 낼 때 20% 입주시 80% 잔금 내는 것으로 가정하여 산정하였습니다.

 

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%로 입니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	구분	산정기준	금액
정당계약 기간	아파트	10%	₩72,200,000
	발코니확장	10%	₩500,000
	옵션	0%	₩0
	인지세	정액	₩150,000
계			₩72,850,000

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 투기과열지구로 40%의 중도금 대출이 가능하며 중도금 2회차는 자납 해야 합니다. 중도금 자납 회차는 5,6회차이며 중도금과 별도로 중도금1회차 납부일에 발코니 확장 비용 20%외 옵션 비용 20%를 납부해야 합니다.

일자	구분	비율	금액
2022-06-30	발코니확장	20%	₩1,000,000
	옵션	20%	₩3,080,000
2024-04-30	중도금자납5회차	10%	₩72,200,000
2024-08-30	중도금자납6회차	10%	₩72,200,000
계			₩148,480,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출(주택담보대출)을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출(주택담보대출)에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 무주택  서민 실소유자

*) 무주택 서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

2) 분양가 기준 

3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용

4) 현재 대출규제 적용.

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

 

당 아파트는 투기과열지구로써 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 60% , 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우  50%의  LTV 한도가 적용됩니다. 6억을 초과하는 경우 6억까지는 60%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 

 

무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 6억이하의 경우 50%, 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우 40%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 6억을 초과하는 경우 6억까지는 50%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 40%를 적용한 값을 더하게 됩니다.

 

최대 대출한도는 4억입니다.

LTV	50%/60%	대출한도	₩400,000,000
중도금	40%	중도금대환액	₩288,800,000
잔금	30%	총 잔금요구액	₩216,600,000
잔액(마이너스인 경우 추가 필요자금)			-₩105,400,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 4%로, 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 중도금 5,6회차는 자납이므로 입주시 지불할 중도금 이자에는 포함되지 않습니다.

회차	금액	대출집행일	이자적용일수	대출이자	비고
1	₩72,200,000	2022-06-30	961	₩7,603,748
2	₩72,200,000	2022-12-30	778	₩6,155,792
3	₩72,200,000	2023-06-30	596	₩4,715,748
4	₩72,200,000	2023-12-29	414	₩3,275,704
5	₩72,200,000	2024-04-30	291	₩2,302,488	자납
6	₩72,200,000	2024-08-30	169	₩1,337,184	자납
계				₩25,390,663
지불총계				₩21,750,992	5,6회차 자납제외

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
84	₩722,000,000	₩5,000,000	₩15,400,000	₩740,360,000	2.2	₩16,287,920

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

구분	잔금비율	금액
발코니확장	70%	₩3,500,000
옵션	80%	₩12,320,000
계		₩15,820,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

구분	금액	비고
채권매입금액	₩19,249,360	취등록세과세기준시세 X 0.021(서울,5대광역시 0.026,그외 0.021)
채권할인액	₩1,231,959	매입액 X 0.071
등기부대비용	₩185,000	수입증지,수입인지,재증명
계	₩1,416,959	셀프등기 기준

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	금액	비고
대환/잔금	₩105,400,000
취등록세	₩16,287,920
중도금후불이자	₩21,750,992
발코니/옵션	₩15,820,000
등기비용	₩1,416,959
입주시 총 필요금액	₩160,675,871	자금추가필요

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. DSR 계산 시뮬레이션

대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 신용대출이 현재 있거나 자산이 부족하여 분양가 일부 혹은 중도금 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 시뮬레이션합니다.

 

아래와 같이 세전 연소득을 9000만원으로 가정하고 경우 계약금이나 중도금 자납금 혹은 잔금 등이 부족하여 신용대출로 8000만원를 받았거나 받을 경우를 가정하여 산출하였습니다.

*) 주택구입용도로 신용대출은 현재 불가능하다고 알려졌으나 가능하다는 전제하에 산출합니다.

구분	기준값	비고
세전 연소득	₩90,000,000
분양가	₩722,000,000
LTV	50%	투기과열지구 무주택 실소유자 기준
DSR	40% / 50%	2022.7 이후 3단계 전체 부채 1억이상 적용
신용대출	₩80,000,000	중도금 자납 or 잔금 용 신용대출 검토  or 기존 신용대출
금리	4.00%	신용대출의 금리는 편의상 담보대출과 같다고 가정

구분	대출금액	년 상환원리금	비고
입주아파트대출	₩400,000,000	₩22,915,932	30년 만기 원리금균등상환
신용대출	₩80,000,000	₩17,679,864	만기 5년 기준.
40% DSR 한도 총 년 원리금		₩36,000,000	제1금융권
50% DSR 한도 총 년 원리금		₩45,000,000	제2금융권
실제 상환 총 년 원리금		₩40,595,796	년
산출 DSR		45.11%
제1금융권 기준 DSR 40%		-₩4,595,796	DSR한도 초과
제2금융권 기준 DSR 50%		₩4,404,204	기준 충족

자금이 부족하여 일부 신용대출을 검토하시는 분들은 아래 DSR 계산 및 정리 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2022.01.09 - [부동산/부동산 정보] - 신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시

 

6. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.