용인 힐스테이트 몬테로이 1BL 청약 검토를 위한 단계별 자금계획

용인 힐스테이트 몬테로이 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션
59A	362,900,000	26,500,000	7,140,000
76A	455,400,000	31,000,000	7,360,000
84A	499,400,000	35,000,000	10,820,000
84C	482,000,000	34,000,000	9,200,000
84E	472,900,000	36,000,000	10,820,000
84G	463,700,000	35,000,000	10,820,000
109A	567,700,000	41,000,000	11,260,000
109B	556,200,000	41,000,000	11,260,000

*) 타입별 20충 이상 기준 분양가

*) 옵션은 Full 옵션 선택(에어컨 Full 옵션)으로 산정.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금, 발코니 확장비용, 옵션 비용 각 10%를 계약시 지불합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

Type	정당계약일(2022.03.10~2022.03.23)
	계약금(정액)	발코니(10%)	옵션(10%)	계
59A	36,290,000	2,650,000	714,000	39,804,000
76A	45,540,000	3,100,000	736,000	49,526,000
84A	49,940,000	3,500,000	1,082,000	54,672,000
84C	48,200,000	3,400,000	920,000	52,670,000
84E	47,290,000	3,600,000	1,082,000	52,122,000
84G	46,370,000	3,500,000	1,082,000	51,102,000
109A	56,770,000	4,100,000	1,126,000	62,146,000
109B	55,620,000	4,100,000	1,126,000	60,996,000

*) 정당계약시 인지세 150,000원이 포함되어 있습니다.

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 비규제지역으로 60%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 별도의 비용이 발행하지 않습니다. 중도금과 별도로 아래와 같이 발코니 확장비용과 옵션 비용 중도금을 각각 10% 지불하여야 합니다. 발코니 확장비용과 옵션비용중도금은 아직 일정이 정해지지 않았습니다.

Type	미정
	발코니	옵션	계
59A	2,650,000	714,000	3,364,000
76A	3,100,000	736,000	3,836,000
84A	3,500,000	1,082,000	4,582,000
84C	3,400,000	920,000	4,320,000
84E	3,600,000	1,082,000	4,682,000
84G	3,500,000	1,082,000	4,582,000
109A	4,100,000	1,126,000	5,226,000
109B	4,100,000	1,126,000	5,226,000

 

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

당 아파트는 비규제 지역으로 LTV 70% 한도를 적용받습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보대출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
59A	254,030,000	217,740,000	108,870,000	-72,580,000
76A	318,780,000	273,240,000	136,620,000	-91,080,000
84A	349,580,000	299,640,000	149,820,000	-99,880,000
84C	337,400,000	289,200,000	144,600,000	-96,400,000
84E	331,030,000	283,740,000	141,870,000	-94,580,000
84G	324,590,000	278,220,000	139,110,000	-92,740,000
109A	390,620,000	340,620,000	170,310,000	-120,310,000
109B	383,720,000	333,720,000	166,860,000	-116,860,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

 

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 4.0%, 4,5,6 회차는 4.2%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	4.00%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%	4.20%
	782	720	538	355	234	111
59A	3,110,003	2,863,430	2,139,619	1,482,422	977,146	463,518	11,036,137
76A	3,902,716	3,593,293	2,684,988	1,860,278	1,226,211	581,664	13,849,151
84A	4,279,790	3,940,471	2,944,408	2,040,015	1,344,686	637,864	15,187,233
84C	4,130,674	3,803,178	2,841,819	1,968,937	1,297,835	615,639	14,658,082
84E	4,052,688	3,731,375	2,788,167	1,931,764	1,273,332	604,016	14,381,342
84G	3,973,845	3,658,784	2,733,924	1,894,183	1,248,560	592,266	14,101,562
109A	4,865,111	4,479,386	3,347,097	2,319,016	1,528,591	725,101	17,264,301
109B	4,766,558	4,388,647	3,279,294	2,272,039	1,497,626	710,412	16,914,575

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
59A	59	362,900,000	26,500,000	7,140,000	393,176,000	1.1	4,324,936
76A	76	455,400,000	31,000,000	7,360,000	489,924,000	1.1	5,389,164
84A	76	499,400,000	35,000,000	10,820,000	540,638,000	1.1	5,947,018
84C	84	482,000,000	34,000,000	9,200,000	520,880,000	1.1	5,729,680
84E	84	472,900,000	36,000,000	10,820,000	515,038,000	1.1	5,665,418
84G	74	463,700,000	35,000,000	10,820,000	504,938,000	1.1	5,554,318
109A	74	567,700,000	41,000,000	11,260,000	614,734,000	2.2	13,524,148
109B	74	556,200,000	41,000,000	11,260,000	603,234,000	2.2	13,271,148

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다. 

Type	발코니	옵션	계
59A	21,200,000	5,712,000	26,912,000
76A	24,800,000	5,888,000	30,688,000
84A	28,000,000	8,656,000	36,656,000
84C	27,200,000	7,360,000	34,560,000
84E	28,800,000	8,656,000	37,456,000
84G	28,000,000	8,656,000	36,656,000
109A	32,800,000	9,008,000	41,808,000
109B	32,800,000	9,008,000	41,808,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

셀프등기 기준으로 산정하였습니다.

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
59A	8,256,696	591,179	185,000	776,179
76A	10,288,404	736,650	185,000	921,650
84A	11,353,398	812,903	185,000	997,903
84C	10,938,480	783,195	185,000	968,195
84E	10,815,798	774,411	185,000	959,411
84G	10,603,698	759,225	185,000	944,225
109A	15,983,084	1,144,389	185,000	1,329,389
109B	15,684,084	1,122,980	185,000	1,307,980

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2024-12-15
59A	-72,580,000	11,036,137	4,324,936	26,912,000	776,179	-115,629,252
76A	-91,080,000	13,849,151	5,389,164	30,688,000	921,650	-141,927,964
84A	-99,880,000	15,187,233	5,947,018	36,656,000	997,903	-158,668,154
84C	-96,400,000	14,658,082	5,729,680	34,560,000	968,195	-152,315,957
84E	-94,580,000	14,381,342	5,665,418	37,456,000	959,411	-153,042,172
84G	-92,740,000	14,101,562	5,554,318	36,656,000	944,225	-149,996,104
109A	-120,310,000	17,264,301	13,524,148	41,808,000	1,329,389	-194,235,838
109B	-116,860,000	16,914,575	13,271,148	41,808,000	1,307,980	-190,161,704

*) 음수(마이너스)인 경우 준비하고 있어야 할 자금입니다. 

부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.