송도 Luxe Ocean SK VIEW 청약 검토를 위한 단계별 자금계획

송도 Luxe Ocean SK VIEW 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  중도금 대출이 가능한 평형을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션
84A	897,000,000	35,109,000	70,000,000
84B	895,000,000	35,376,000	70,000,000
84C	888,000,000	35,091,000	70,000,000
84E	893,000,000	35,646,000	70,000,000
84F	897,000,000	35,445,000	70,000,000

*) 타입별 39층 기준 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 70% 수준으로 임의로 산정.

 

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 20% 입니다. 두차례에 걸쳐서 10%씩 나눠서 내며 정당 계약시에는 발코니 및 옵션 가격 각각 10%의 계약금도 준비해야 합니다. 정당계약 기간에 필요한 금액은 아래와 같습니다.

Type	정당계약일(2022.02.28~2022.03.10)				2022-04-10
	계약금(10%)	발코니(10%)	옵션(10%)	계	계약2차
84A	89,700,000	3,510,900	7,000,000	100,360,900	89,700,000
84B	89,500,000	3,537,600	7,000,000	100,187,600	89,500,000
84C	88,800,000	3,509,100	7,000,000	99,459,100	88,800,000
84E	89,300,000	3,564,600	7,000,000	100,014,600	89,300,000
84F	89,700,000	3,544,500	7,000,000	100,394,500	89,700,000

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 투기과열지구로 40%의 중도금 대출이 가능하며 중도금 1회차는 자납 해야 합니다. 중도금 자납 회차는 아직 정해지지 않아 5회차로 산정하였으며 중도금과 별도로 중도금 1회차 납부일에 발코니 확장 비용이 10% 준비되어야 합니다. 

 

- 중도금 1회차 납부일에 준비되어야 할 금액

Type	2022-08-16
	발코니	옵션	계
84A	3,510,900	0	3,510,900
84B	3,537,600	0	3,537,600
84C	3,509,100	0	3,509,100
84E	3,564,600	0	3,564,600
84F	3,544,500	0	3,544,500

- 중도금 5회차 납부일에 준비되어야 할 금액

Type	2022-08-16	2023-03-15	2023-11-15	2024-04-15	2024-09-20
84A	0	0	0	0	89,700,000
84B	0	0	0	0	89,500,000
84C	0	0	0	0	88,800,000
84E	0	0	0	0	89,300,000
84F	0	0	0	0	89,700,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출(주택담보대출)을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출(주택담보대출)에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 무주택  서민 실소유자

*) 무주택 서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

2) 분양가 기준 

3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용

4) 현재 대출규제 적용.

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

규제지역 별 담보대출 한도  정리

디딤돌 / 보금자리 / 시중은행 별, 규제지역 별 담보대출 한도 / LTV / DTI / DSR 적용 총 정리

당 아파트는 투기과열지구로써 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 60% , 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우  50%의  LTV 한도가 적용됩니다. 6억을 초과하는 경우 6억까지는 60%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 6억이하의 경우 50%, 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우 40%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 6억을 초과하는 경우 6억까지는 50%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 40%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 최대 대출한도는 4억입니다.

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
84A	400,000,000	358,800,000	269,100,000	-227,900,000
84B	400,000,000	358,000,000	268,500,000	-226,500,000
84C	400,000,000	355,200,000	266,400,000	-221,600,000
84E	400,000,000	357,200,000	267,900,000	-225,100,000
84F	400,000,000	358,800,000	269,100,000	-227,900,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1~3회차는 4.0%로, 4~5회차는 4.2%로 산정하였으며 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 

Type	1차	2차	3차	4차	5차	계
	4.00%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%
	973	762	517	365	207
84A	9,564,723	7,490,564	5,082,181	3,767,400	2,136,580	28,041,449
84B	9,543,397	7,473,863	5,070,849	3,759,000	2,131,816	27,978,926
84C	9,468,756	7,415,408	5,031,189	3,729,600	2,115,143	27,760,096
84E	9,522,071	7,457,162	5,059,518	3,750,600	2,127,053	27,916,403
84F	9,564,723	7,490,564	5,082,181	3,767,400	2,136,580	28,041,449

*) 일부 중도금 자납이 자납이 1 회차인 경우 중도금 후불이자는 줄어들지만 중도금 마련 일정이 촉박해지며 자납이 5회 차인 경우 중도금 이자는 늘어나고 중도금 마련 일정은 여유가 있습니다.

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
84A	84	897,000,000	35,109,000	70,000,000	991,598,100	3.3	32,722,737
84B	84	895,000,000	35,376,000	70,000,000	989,838,400	3.3	32,664,667
84C	84	888,000,000	35,091,000	70,000,000	982,581,900	3.3	32,425,203
84E	84	893,000,000	35,646,000	70,000,000	988,081,400	3.3	32,606,686
84F	84	897,000,000	35,445,000	70,000,000	991,900,500	3.3	32,732,717

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

Type	발코니(80%)	옵션(90%)	계
84A	28,087,200	63,000,000	91,087,200
84B	28,300,800	63,000,000	91,300,800
84C	28,072,800	63,000,000	91,072,800
84E	28,516,800	63,000,000	91,516,800
84F	28,356,000	63,000,000	91,356,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
84A	30,739,541	2,200,951	185,000	2,385,951
84B	30,684,990	2,197,045	185,000	2,382,045
84C	30,460,039	2,180,939	185,000	2,365,939
84E	30,630,523	2,193,145	185,000	2,378,145
84F	30,748,916	2,201,622	185,000	2,386,622

*) 셀프등기 기준입니다.

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2025-04-15
84A	-227,900,000	56,082,898	32,722,737	91,087,200	2,385,951	-410,178,786
84B	-226,500,000	55,957,852	32,664,667	91,300,800	2,382,045	-408,805,365
84C	-221,600,000	55,520,193	32,425,203	91,072,800	2,365,939	-402,984,134
84E	-225,100,000	55,832,807	32,606,686	91,516,800	2,378,145	-407,434,438
84F	-227,900,000	56,082,898	32,732,717	91,356,000	2,386,622	-410,458,236

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 비용을 대략 가늠하는 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다. 

6. DSR 계산 시뮬레이션

대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 시뮬레이션합니다.

 

아래와 같이 세전 연소득을 1억원으로 하는 경우 계약금 / 혹은 중도금 자납 금 / 잔금 / 생활자금 등이 부족하여 신용대출로 1억을 를 받았거나 받을 경우를 가정하여 산출하였습니다. 

 

자금이 부족하여 일부 신용대출을 검토하시는 분들은 아래 DSR 계산 및 정리 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

신규 분양 아파트 주택담보대출 / DSR 정리 / 계산사례

신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시

구분	기준값	비고
세전 연소득	₩100,000,000
분양가	₩897,000,000
LTV	60%/50	투기과열지구 무주택/실소유자
DSR	40% / 50%	2022.01 2단계 부채 2억, 7월 3단계 전체 부채 1억
신용대출	₩100,000,000	중도금 자납 10% or 잔금  10% 모자라 신용대출 충당계획
금리	4.20%	신용대출의 금리는 편의상 담보대출과 같다고 가정

구분	대출금액	년 상환원리금	비고
입주아파트대출	₩400,000,000	₩23,472,828	30년 만기 원리금균등상환
신용대출	₩100,000,000	₩22,208,292	만기 5년 기준.
40% DSR 한도 총 년 원리금		₩40,000,000	제1금융권
50% DSR 한도 총 년 원리금		₩50,000,000	제2금융권
실제 상환 총 년 원리금		₩45,681,120	년
산출 DSR		45.68%	40% DSR 기준 한도초과
제1금융권 기준 DSR 40%		-₩5,681,120	차액 상환 / 수혈 필요
제2금융권 기준 DSR 50%		₩4,318,880	기준 충족

2022.01.24 - [부동산/입주아파트 분석] - 송도 Lux Ocean SK VIEW 평면도 Review

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