디딤돌 / 보금자리 / 시중은행 별, 규제지역 별 담보대출 한도 / LTV / DTI / DSR 적용 총 정리

정부 정책 대출인 디딤돌 대출, 보금자리론, 적격대출과 시중은행 일반 주택담보대출 별, 규제지역별로 각각의 대출한도와 LTV, DTI 한도와 DSR 적용 여부를 정리하였습니다.

 

정부 정책 대출은 자격 조건만 맞으면 저렴한 금리와 각종 우대 혜택이 있어 자격 조건이 되는지 확인이 중요합니다. 자격 조건에 대해서 대출 상품 별로 정리하였으니 참고하시고 보다 자세한 내용은 주택금융공사 홈페이지 링크를 걸어놓았으니 직접 방문하셔서 확인하시기 바랍니다.

 

1. 주요 용어 정리.

LTV 

주택담보인정 비율을 뜻하며 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정하는 자산가치의 비율을 의미합니다. 예를 들어 시세가 4억인 아파트를 빌릴 때 LTV가 60%라고 한다면 400,000,000 X 60% = 240,000,000으로 대출한도는 2억4천이 됩니다. LTV가 올라가면 자산가치 비율이 높아지고 대출 한도가 올라가면 내려가면 자산가치 비율이 낮아지고 대출한도가 낮아지게 됩니다.

 

DTI

개인의 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정한 비율입니다. 

신규 담보대출의 연간 원리금 상환액과 기존 담보대출의 원리금 상환액, 기타 대출의 연간 이자상환액을 더한 금액이 연 소득의 얼마를 차지하는지 보는 비율이며  DTI가  올라가면 대출 한도가 높아지고 DTI가 내려가면 대출한도도 낮아집니다. 이제는 DSR 적용으로 더 이상 사용되지 않습니다.

 

DSR

DTI 대신 신규로 적용되는 한도 규제이며 DTI가 기타 대출의 연간 이자상환액만을 더했다면 DSR은 연간 원리금상환액을 더한 금액을 기준으로 소득대비 비율이 정해집니다. 원리금 상환액이 커짐으로서 DTI보다 한도가 낮아지는 보다 강한 규제로 2022년 1월 2단계, 7월 3단계 적용 예정으로 거의 모든 주택담보대출에는 적용된다고 보시면 됩니다.

2. 주택담보 대출 상품별 요약

2022.01.11일 현재 기준으로 각 주택담보 대출 상품별 기본 정보는 아래와 같습니다.

서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

대출구분	가구구분	지역규제구분	시세기준	LTV	DTI	최대한도	DSR
디딤돌 대출	일반가구	N/A	5억원이하 *1)	70%	60%	2억 5천	N/A
	신혼부부			70%	60%	2억 7천
	다자녀가구			70%	60%	3억 1천
	30세 이상 단독		3억원이하	70%	60%	1억5천
보금자리대출	일반	규제지역	6억원이하 *2)	60%	50%	3억 1천 3억 6천 *3) *4)
		비규제지역		70%	60%
	서민/실수요자	규제지역		70%	60%
		비규제지역		70%	60%
적격대출	N/A	투기과열지구	9억원이하	50%	40%	5억	40%
				60%	50%
		조정지역		70%	60%
				60%	50%
		비규제지역		70%	60%
일반 시중은행 주택담보대출	서민/실수요자	투기과열지구	6억원이하 *2)	60%	60%	4억	40% *5)
			9억원이하	50%	60%
		조정지역	5억원이하 *1)	70%	60%
			8억원이하	60%	50%
		비규제지역	9억원이하	70%	60%
	일반	투기과열지구	9억원이하	40%	40%	LTV
		조정지역		50%	50%
		비규제지역		60%	50%
	고가주택 (15억이하)	투기과열지구	9억원구간	40%	40%
			9억원초과분	20%	40%
		조정지역	9억원구간	50%	50%
			9억원초과분	30%	50%
		비규제지역	N/A	60%	50%

*1) 분양가, 시세, 감정가 중 가장 낮은 금액 기준.
*2) 분양가,시세,감정가 중 어느 하나라도 6억 초과 시 불가. 

*3) 미성년 자녀가 3명인 가구 4억.
*4) DTI, 대출구조, 인정소득에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음, 부부합산 연봉 7000만 원 초과, 시세 5억 초과 시 LTV 10% 차감.

*5) 2022.01 DSR 2단계 적용(2022.07년 DSR 3단계 적용 시 부채 1억 이상)으로 부채 2억 이상 DSR 40% 적용.

 

3. 디딤돌 대출

신청 시기

소유권 이전등기 접수일로부터 3개월 이내. ( 보통 취득 등기하면서 같이 실행.)

 

대상 주택

일반 세대주

- 대출승인일 현재 주택 가격 5억원 이하

- 주거 전용면적 85㎡ (수도권 제외한 도시지역 아닌 읍 · 면 지역은 100㎡) 이하. 

 

만 30세 이상의 미혼 단독세대주

-  주택가격 3억 원 이하.

-  주거전용면적 60㎡ (수도권 제외한 도시지역 아닌 읍 · 면 지역은 70㎡) 이하
 

신청 자격

- 접수일 현재 성인인 대한민국 국민.

- 부부합산 연소득 6천만 원 (생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만 원까지) 이하

- 세대주로 세대주를 포함한 세대원 전원 무주택자 (30세 이상 단독세대주 포함)

* 신혼가구

  > 결혼 예정자의 경우 청첩장 혹은 예식장 계약서 상 결혼 예정일이 접수일로부터 3개월 이내.

  > 혼인관계 증명서 상 혼인신고일(이하 동일)이 접수일로부터 7년 이내.

  > LH 신혼 희망타운 분양계약자 중 만 6세 이하 자녀를 둔 혼인 가구.

 

재산 기준

- 부부합산 순 자산가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 '소득 5 분위별 자산 및 부채 현황' 중 소득 4 분위 전체 가구 평균값 이하. (순자산 기준금액 3.94억 원)

- 부동산, 일반자산, 자동차, 금융자산합계에서 금융 및 일반부채를 감하여 산정.

 

우대금리 적용

최대 1.5% 금리 적용 가능.

다자녀가구 0.7% p, 연소득 6천만 원 이하 한부모 가구 0.5% p, 2자녀 가구 0.5%p, 1자녀 가구 0.3% p, 다문화가구 · 장애인 가구 · 생애최초 주택구입자 · 신혼가구(결혼 예정자 포함) 각각 0.2% p 금리우대 가능

4. 보금자리론

신청 시기

소유권 이전등기 접수일로부터 3개월 이내. ( 보통 취득 등기하면서 같이 실행.)

 

대상 주택

- 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택.

> 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외

- 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 6억 원을 초과하는 주택 취급 불가.

- 구입용도인 경우 시세, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택 제외.

> 단, 신청일 담보주택의 시세정보가 6억원 이하이면 대출승인일 시세정보가 6억원을 초과하더라도 시세정보를 6억 원으로 간주. 이 경우에도 승인일 시세정보가 9억 원을 초과하면 취급 불가.

 

신청자격

- 접수일 현재 성인인 대한민국 국민.

- 무주택자 / - 일시적 2 주택자 ( 투기/투기과열지구 1년 이내 기존 주택 처분, 기타 지역 2년 이내 처분)

- 분양권, 재 개발 입주권은 주택수 포함으로 제외. ( 아래 무주택자 인정조건 참조 ). 

- 연소득 7000만 원 이하 , 미성년 자녀 1인당 1000만 원 증가.

- 신혼가구 부부합산 연소득 8500만 원 이하, 

 

우대금리 적용

최대 1.2% 금리 인하 가능.

전세자금 보증, 주택연금 / 신혼, 다자녀, 한부모, 장애인, 다문화 / 수도권 5억, 지방 3억 이하 / 부부합산 연소득 45백만 원 이하 / 연소득 8천만 이하 무주택자의  미문양 관리지역 내 미분양 아파트 입주 / 안심 주머니 앱 쿠폰 등

5. 디딤돌 / 보금자리 대출 공통 사항.

무주택 예외 인정

디딤돌 대출과 보금자리론은 기본적으로 새대주를 포함한 세대원 모두가 무주택을 기본으로 하며 세대주, 세대원이 주택을 소유하는 경우 아래와 같은 경우에는 주택으로 간주하지 않습니다. 분양권과 재 개발 입주권도 주택으로 간주합니다.

 

1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우.

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우.
(1) 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 채권자로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우.
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외.
6. 만 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우.
7. 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우.
8. 무허가 건물을 소유하고 있는 경우.

 

생애 최초 주택구입자

생애최초 구입자는 디딤돌 대출 및 보그 자리론 대출 자격 소득 조건에서 혜택을 받습니다. 아래의 경우에  해당하면 생애최초 주택구입자로 간주합니다.

 

1. 세대주 및 세대원(분리된 배우자, 배우자와 동거세대를 구성하는 직계비속, 결혼 예정자)이 최초로 주택을 구입하는 자
'18.9.13일 이전 분양권 및 조합원 입주권을 보유했으나 주택을 취득한 이력이 없을 경우 포함.
(‘18.9.14일 이후 분양권 또는 입주권을 취득한 후 해당 분양권 등을 처분한 경우 인정 불가)
2. 본건 담보주택 외 주택을 소유하고 있거나 소유했던 이력이 없고, '기금 대출 이용현황' 확인 결과 기금 대출(최초 주택구입, 중도금 대출)을 이용한 이력(상환 포함)이 없는 경우 인정

 

대출이 제한되는 경우

아래의 경우에는 디딤돌 대출이나 보금자리론 대출을 사용하지 못합니다.

신청인의 한국 신용 정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제 정보가 남아있으면 대출취급 불가

- 연체, 대위변제ㆍ대지급, 부도, 관련인 정보
- 금융질서문란 정보, 공공기록정보, 특수기록정보
- 신용회복 지원 등록정보
- 부부에 대하여 대출취급기관에 회수되지 않은 채권이 있어 내규로 대출을 제한하고 있는 경우
- 부부가 공사의 구상권, 미수채권 등이 회수되지 않은 경우 (대출 신청인에 대하여 최종 대출실행 시 신용정보를 재확인)

*) 배우자에 대해서는 신용정보를 확인하지 않음.

 

소득 산정 및 증빙

연소득은 부부합산으로 아래와 같이 증빙소득, 추정소득 기준으로 산정하고 배우자의 경우에도 위와 동일하게 증빙소득, 추정소득 산정합니다.

 

소득산정대상

- 종합소득, 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득,

- 공적연금소득 (국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교 교직원 연금, 별정우체국연금)

 

증빙 소득

증빙이 가능한 소득.

- 신청일 현재 소득이 발생하고 그 소득의 발생기간이 최소 1개월 이상이어야 인정.

- 2개년 증빙소득을 비교하여 '전년도 과세전 연소득' 또는 '최근 1개년 소득으로 연소득 인정

- 2개년 소득의 차이가 20% 이상인 경우 소득을 평균하여 반영.

- 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시 소득임이 인정되는 경우 최근 소득으로 산정 가능.

- 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우 1년 소득 환산 후 10% 차감.

> 불가피한 사유 입증 시 10% 차감 미적용.

 

추정 소득

국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득

- 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 인정소득을 활용. 추정된 소득에서 5%를 차감.

- 최대 5천만 원까지만 인정.

6. 보다 자세한 정보

주택금융공사 디딤돌 대출

주택금융공사 보금자리 대출

주택금융공사 적격대출

2022.01.09 - [부동산/부동산 정보] - 신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시