신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 정리

대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 점검하였습니다.

 

본 POST는 2021년 9월에 작성된 글로 2022년 7월 DSR3단계 적용전 작성된 글임을 참고하시기 바랍니다. 

2022.7월 DSR 3단계 적용관련 아래 POSTING을 참조하세요.

 

2022.07.11 - [부동산/부동산 정보] - 2022.07 DSR 3단계 적용 / LTV 완화 / 아파트 담보 대출 시뮬레이션

 

1. DSR 규제 현황

DSR은 총부채 원리금 상환비율을 의미하여 이자와 원금 즉 원리금을 상환을 할 때에 소득에 대한 그에 대한 비율을 말하는 것으로 대출을 받은 사람이 자신의 소득 대비하여 전체 부채의 이자와 원리금의 상환 비율을 뜻합니다. DTI가 담보대출 부채의 이자와 원리금 상환을 기준으로 한다면 DSR은 전체 금융권 부채를 기준으로 합니다. 2021 정부의 정책에 의거 규제지역의 DSR 적용 비율과 적용대상이 아래와  같아집니다.

DSR 단계별 확대적용 안

DSR 규제 적용 현황은 위와 같으며 위 그림에서 처럼 적용일정이 당겨져서  2022.1월 이전 모집공고가 난 아파트는 1단계, 2022년 1월 이후, 2022.7월 이전 모집공고가 난 아파트는 2단계, 2022년 7월 이후에 모집공고가 난 아파트는 DSR 3단계를 적용합니다.

2. DSR 기본정보.

DSR 예외 적용.

DSR은 정부 정책대출인 디딤돌 대출이나 보금자리론에는 적용되지 않으며  중도금 대출, 이주비 대출, 서민금융상품, 전세자금 대출, 예적금 당보 대출 등에서도 적용되지 않습니다. (주식담보대출을 받을 시에 DSR 규제가 없고 은행에서 대출 받을 경우 보유 중인 주식담보대출은 DSR 계산에 포함됩니다.)

 

예시.

1.  중도금 대출 2억 상태에서 신용대출 1000만 원을 받는 경우         > 총부채규모 2억 1천으로 DSR 적용.

2.  예금담보대출 2억 상태에서 생활안정 자금 5000만 원 받는 경우   > 총부채규모 2억 5천으로 DSR 적용.

3.  주택담보 대출 5천만 원 상태에서 예적금 대출 5000만 원 받는 경우 > DSR 적용 예외.

4.  조정대상지역 6억 초과 아파트로 생활안전자금 1억 받은 상태에서 신용대출 3000만 원 받는 경우.

    > 이미 6억 초과 DSR에 적용되었기 때문에 신용대출 시에도 DSR 적용

 

연소득 3500만 원 이하의 저소득자는 신용대출 연소득 제한 규정에서 제외되며 기존 대출의 연장 및 2단계 실행 전 모집 공고난 분양아파트의 잔금대출에는 소급하지 않습니다. 결혼, 장례, 수술 등의 실수요 인정 시 연소득의 0.5배 최대 1억 원의 한도가 부여됩니다.

 

*) 2022년 1월 2단계 부터 오피스텔 담보대출에도 DSR이 적용됩니다.

DSR 산정 소득 기준.

원칙적으로 차주 기준이지만 주택담보대출의 경우 차주와 배우자의 증빙소득 합산 가능하며 이 경우 부채까지 모두 합산되고 인정소득은 불가임. 신고소득은 합산 금액의 5천만 원까지만 인정합니다. 단 부부 각자가 2가지 이상 소득자료 제출 시 7천만 원까지 인정됩니다.

 

*) 증빙소득자료 : 근로소득, 사업소득 원천징수 영수증, 소득금액 증명원, 연금증서

*) 인정소득자료 : 국민연금, 건강보험 납부내역

*) 신고소득자료 : 이자, 배당금, 임대료, 신용(체크) 카드 사용액, 저축액, 매출액

 

3. 입주 아파트 DSR 계산 시뮬레이션 기본 전제

아래와 같이 분양가 5억 2천만 원짜리 아파트를 입주할 때 지역 및 개인의 조건에 따른 LTV 한도를 최대로 적용하는 경우  연소득에 따라 아래와 같이 DSR 적용 결과가 달라집니다.

구분	기준값	비고
분양가	₩520,000,000
LTV	60%	조정지역  5억~8억 무주택 서민 실수요자 기준. 최대 4억
DSR	40%	2022.1월 이후 모집공고 - 대출액 2억원 이상 적용 2022.7월 이후 모집공고 - 대출액 1억원 이상 적용
신용대출	₩52,000,000	중도금 자납 10%혹은 잔금시 5000만원 모자라 신용대출로 충당계획
금리	4.20%	계산의 편의를 위해 모든 대출의 금리를 추후 인상을 고려 4.2%로 가정

현재 일반 시중은행 주택담보대출의 규제지역별 LTV / DSR 적용 비율은 금융위원회 '2021.05.31 서민,실소유자 주택담보대출 우대' 정책 적용으로 아래와 같습니다.

*) 서민/실수요자는 부부합산 연소득 0.9억 이하, 생애최초 1.0억 이하.

대출구분	가구구분	지역규제구분	시세기준	LTV	DTI	최대한도	DSR
일반 시중은행 주택담보대출	서민/실수요자	투기과열지구	6억원이하	60%	60%	4억	40%
			9억원이하	50%	60%
		조정지역	5억원이하	70%	60%
			8억원이하	60%	50%
		비규제지역	9억원이하	70%	60%
	일반	투기과열지구	9억원이하	40%	40%
		조정지역		50%	50%
		비규제지역		60%	50%

규제지역 별 담보대출 한도 정리

디딤돌 / 보금자리 / 시중은행 별, 규제지역 별 담보대출 한도 / LTV / DTI / DSR 적용 총 정리

4. 소득별 DSR 계산 시뮬레이션.

세전 연소득 6000만 원인 경우

구분	대출금액	년  상환원리금	비고
입주아파트대출	₩312,000,000	₩17,874,432	LTV 60%,30년 만기 원리금균등상환 대출계산기-[원리금균등상환 30년, 4.2%] X 12
신용대출	₩52,000,000	₩11,491,908	5년 만기 원리금균등상환 대출계산기-[원리금균등상환 5년, 4.2%] X 12
년 원리금상환액		₩29,366,340	자동차 할부 등 다른 부채도 있으면 만기 1년 으로 계산해서추가해야함.
DSR한도		₩24,000,000	규제 기준 40%.
산출 DSR		48.94%	DSR 한도 초과
차액		-₩5,366,340

산출 DSR	결과	해결방안
48.94%	DSR 한도 초과	1. DSR 50% 인 보험사 등 제2금융권 대출 - 신용도 하락 2. DSR 차액 9,366,340원 이상 선 상환

세전 연소득 7000만 원인 경우

구분	대출금액	년  상환원리금	비고
입주아파트대출	₩312,000,000	₩17,874,432	LTV 60%,30년 만기 원리금균등상환 대출계산기-[원리금균등상환 30년, 4.2%] X 12
신용대출	₩52,000,000	₩11,491,908	5년 만기 원리금균등상환 대출계산기-[원리금균등상환 5년, 4.2%] X 12
년 원리금상환액		₩29,366,340	자동차 할부 등 다른 부채도 있으면 만기 1년 으로 계산해서추가해야함.
DSR한도		₩28,000,000	규제 기준 40%.
산출 DSR		41.95%	DSR 한도 초과
차액		-₩1,366,340

산출 DSR	결과	해결방안
41.95%	DSR 한도 초과	1. DSR 50% 인 보험사 등 제2금융권 대출 - 신용도 하락 2. DSR 차액 1,366,340원 이상 선 상환

세전 연소득 8000만 원인 경우

구분	대출금액	년  상환원리금	비고
입주아파트대출	₩312,000,000	₩17,874,432	LTV 60%,30년 만기 원리금균등상환 대출계산기-[원리금균등상환 30년, 4.2%] X 12
신용대출	₩52,000,000	₩11,491,908	5년 만기 원리금균등상환 대출계산기-[원리금균등상환 5년, 4.2%] X 12
년 원리금상환액		₩29,366,340	자동차 할부 등 다른 부채도 있으면 만기 1년 으로 계산해서추가해야함.
DSR한도		₩32,000,000	규제 기준 40%.
산출 DSR		36.71%	DSR 한도 만족
차액		₩2,633,660

5. 기타 참고사항.

DSR은 신용대출에도 적용이 됩니다. DSR 충족이 불가하여 우선 외부 수혈을 통해 부분 상환 후 잔금 납부 및 등기를 한 후에 신용대출을 해서 갚자는 계획도 생각할 수 있으나 신용대출 시에도 이미 담보대출이 있기 때문에 DSR 계산에 걸려 신용대출이 안될 수도 있습니다.

 

자동차 할부 등이 있는 경우 DSR계산 시 잔여 할부원금에 대해 만기 1년으로 원리금 계산이 되므로 DSR 비율에 큰 영향을 미칩니다. DSR 계산을 고민하는 분들은 자동차 할부를 먼저 해결해야 DSR 적용을 피해 갈 수 있습니다. (장기렌트로 구매, 임시로 팔고 다시 사기 등등 고민이 필요합니다. )

 

DSR40% 적용은 시중은행 제1금융권 기준으로 제2금융권(보험사등)은 DSR 50% 적용으로 어느정도 여유가 있습니다. 단 제2금융권은 제1금융권에 비해 금리가 다소 높으며 신용도 관리를 위한 신용점수의 하락이 일부 발생하는 단점이 있습니다.

 

위 산출된 값은 순전히 가정에 의한 산출예시이므로 DSR계산에 대한 참고만 부탁드립니다.