김해 내덕지구 중흥S-클래스 더 퍼스트 청약 검토를 위한 단계별 자금계획

김해 내덕지구 중흥S-클래스 더 퍼스트 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션
59	290,000,000	5,400,000	17,000,000
76A	375,000,000	6,540,000	20,000,000
76B	370,000,000	7,680,000	20,000,000
84A	418,000,000	4,330,000	22,000,000
84B	413,000,000	6,870,000	22,000,000

*) 타입별 차상층 기준 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%로 1차와 2차로 나뉘어서 지불합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

Type	정당계약일(2022.02.21~2022.02.27)				2022-03-22
	계약금(정액)	발코니(10%)	옵션(10%)	계	계약2차
59	10,000,000	540,000	1,700,000	12,390,000	19,000,000
76A	10,000,000	654,000	2,000,000	12,804,000	27,500,000
76B	10,000,000	768,000	2,000,000	12,918,000	27,000,000
84A	10,000,000	433,000	2,200,000	12,783,000	31,800,000
84B	10,000,000	687,000	2,200,000	13,037,000	31,300,000

*) 정당계약시 인지세 150,000원이 포함되어 있습니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 비규제지역으로 60%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 별도의 비용이 발행하지 않습니다. 중도금과 별도로 아래와 같이 발코니 확장비용과 옵션 비용 각각 10% 지불하여야 합니다. 

Type	2022-08-22
	발코니	옵션	계
59	540,000	1,700,000	2,240,000
76A	654,000	2,000,000	2,654,000
76B	768,000	2,000,000	2,768,000
84A	433,000	2,200,000	2,633,000
84B	687,000	2,200,000	2,887,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

당 아파트는 비규제 지역으로 LTV 70% 한도를 적용받습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보대출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

 

 

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
59	203,000,000	174,000,000	87,000,000	-58,000,000
76A	262,500,000	225,000,000	112,500,000	-75,000,000
76B	259,000,000	222,000,000	111,000,000	-74,000,000
84A	292,600,000	250,800,000	125,400,000	-83,600,000
84B	289,100,000	247,800,000	123,900,000	-82,600,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

 

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 4.0%, 4,5,6 회차는 4.2%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	4.00%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%	4.20%
	1,061	908	604	421	269	116
59	3,371,945	2,885,699	1,919,562	1,404,871	897,649	387,090	10,866,816
76A	4,360,274	3,731,507	2,482,192	1,816,644	1,160,753	500,548	14,051,918
76B	4,302,137	3,681,753	2,449,096	1,792,422	1,145,277	493,874	13,864,559
84A	4,860,252	4,159,386	2,766,816	2,024,952	1,293,853	557,944	15,663,204
84B	4,802,115	4,109,633	2,733,721	2,000,730	1,278,376	551,270	15,475,845

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
59	59	290,000,000	5,400,000	17,000,000	310,160,000	1.1	3,411,760
76A	76	375,000,000	6,540,000	20,000,000	398,886,000	1.1	4,387,746
76B	76	370,000,000	7,680,000	20,000,000	394,912,000	1.1	4,344,032
84A	84	418,000,000	4,330,000	22,000,000	441,697,000	1.1	4,858,667
84B	84	413,000,000	6,870,000	22,000,000	438,983,000	1.1	4,828,813

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다. 

Type	발코니	옵션	계
59	4,320,000	13,600,000	17,920,000
76A	5,232,000	16,000,000	21,232,000
76B	6,144,000	16,000,000	22,144,000
84A	3,464,000	17,600,000	21,064,000
84B	5,496,000	17,600,000	23,096,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
59	6,513,360	466,357	185,000	651,357
76A	8,376,606	599,765	185,000	784,765
76B	8,293,152	593,790	185,000	778,790
84A	9,275,637	664,136	185,000	849,136
84B	9,218,643	660,055	185,000	845,055

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2025-02-15
59	-58,000,000	10,866,816	3,411,760	17,920,000	651,357	-90,849,933
76A	-75,000,000	14,051,918	4,387,746	21,232,000	784,765	-115,456,429
76B	-74,000,000	13,864,559	4,344,032	22,144,000	778,790	-115,131,381
84A	-83,600,000	15,663,204	4,858,667	21,064,000	849,136	-126,035,007
84B	-82,600,000	15,475,845	4,828,813	23,096,000	845,055	-126,845,713

*)  음수(마이너스)인 경우 준비해야 할 현금입니다.

 

부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.

 

김해 내덕지구 중흥 S-클래스 더 퍼스트 평면도 Review

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