김해 장유역 한라비발디 센트로 청약검토를 위한 단계별 자금계획

김해 장유역 한라비발디 센트로 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션
76A	374,310,000	22,000,000	28,000,000
76B	377,410,000	22,000,000	28,000,000
84A	408,910,000	23,100,000	28,000,000

*) 타입별 최고 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10% 입니다. 발코니 확장비용과 옵션 비용 10%도 같이 지불해야 합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

Type	정당계약일(2022.02.25~2022.02.28)
	계약금(정액)	발코니(10%)	옵션(10%)	계
76A	37,431,000	2,200,000	2,800,000	42,581,000
76B	37,741,000	2,200,000	2,800,000	42,891,000
84A	40,891,000	2,310,000	2,800,000	46,151,000

*) 정당계약시 인지세 150,000원이 포함되어 있습니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 모집공고상 중도금 60%에 대한 대출 한도가 나와 있지 않아 일반적인 비규제지역 기준 60%의 중도금 대출을 적용하였습니다. 중도금 전액 대출이므로 공사 기간 중에는 별도의 대출이자가 발생하지 않습니다. 중도금 대출 계약시 보증 수수료를 지불해야 합니다. 중도금과 별도로 발코니 확장비용과 옵션 비용을 중도금 1회차와 2회차에 각각 10% 지불하여야 합니다.

- 중도금 대출 보증 수수료는 아래와 같습니다.

- 전체 중도금 대출 총액의 80%가 보증금액됩니다.

- 보증료율은 분양현장 마다 다르며 평균치인  0.10%로 산정하였습니다. 

Type	대출총액	보증액	보증료율	중도금 대출 계약일ㅈ
76A	224,586,000	179,668,800	0.10%	179,669
76B	226,446,000	181,156,800	0.10%	181,157
84A	245,346,000	196,276,800	0.10%	196,277

- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.

Type	2022-06-20			2022-10-20
	발코니	옵션	계	발코니	옵션	계
76A	2,200,000	2,800,000	5,000,000	2,200,000	2,800,000	5,000,000
76B	2,200,000	2,800,000	5,000,000	2,200,000	2,800,000	5,000,000
84A	2,310,000	2,800,000	5,110,000	2,310,000	2,800,000	5,110,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

당 아파트는 비규제 지역으로 LTV 70% 한도를 적용받습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보댗출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
76A	262,017,000	224,586,000	112,293,000	-74,862,000
76B	264,187,000	226,446,000	113,223,000	-75,482,000
84A	286,237,000	245,346,000	122,673,000	-81,782,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

당 아파트는 모집공고 상 중도금 무이자/후불제를 명시하지 않아서 후불제 적용을 기준으로 산정하였습니다. 타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 4.0%, 4,5,6 회차는 4.2%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	4.00%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%	4.20%
	787	665	514	392	269	148
76A	3,228,296	2,727,848	2,108,442	1,688,394	1,158,618	637,455	11,549,053
76B	3,255,032	2,750,440	2,125,904	1,702,378	1,168,213	642,734	11,644,701
84A	3,526,709	2,980,002	2,303,340	1,844,464	1,265,716	696,379	12,616,610

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준
- 전용면적 85m2 미만 기준 취득가 6억 이하는 1.1% , 9억 이하는 2.2% 이상은 3.3%
- 전용면적 85m2 이상 기준 취득가 6억 이하는 1.3% , 9억 이하는 2.4% 이상은 3.5%
- 전용면적 85m2 미만 분양가에 부가가치세 없음.

- 전용면적 85m2 이상 분양가에 부가가치세 포함. 취득가에 부가가치세 10% 제외함.
- 발코니/옵션 비용은 부가가치세 10% 제외한 금액이 취득가에 포함.

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
76A	59	374,310,000	22,000,000	28,000,000	419,310,000	1.1	4,612,410
76B	76	377,410,000	22,000,000	28,000,000	422,410,000	1.1	4,646,510
84A	76	408,910,000	23,100,000	28,000,000	454,900,000	1.1	5,003,900

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다. 

Type	발코니	옵션	계
76A	15,400,000	19,600,000	35,000,000
76B	15,400,000	19,600,000	35,000,000
84A	16,170,000	19,600,000	35,770,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억원 미만  서울시,광역시 26/1000, 그외 지역  21/1000.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 지역 26/1000.

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
76A	8,805,510	630,475	185,000	815,475
76B	8,870,610	635,136	185,000	820,136
84A	9,552,900	683,988	185,000	868,988

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2024-08-15
76A	74,862,000	11,549,053	4,612,410	35,000,000	815,475	126,838,938
76B	75,482,000	11,644,701	4,646,510	35,000,000	820,136	127,593,347
84A	81,782,000	12,616,610	5,003,900	35,770,000	868,988	136,041,498

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.