영종하늘도시 분양 예정 A50 블록 우미린 3차 사전 분석

영종하늘도시에 올해 분양 예정으로 우미린 3차로 알려진 A50블록에 건설될 아파트에 대해서 지금까지 알려진 정보를 토대로 예상되는 분양가, 단지 구성 및 세대 평면에 대해서 유추하고 정리해 보았습니다.

영종하늘도시 A50블록 우미린3차 위치도

입지

A50블록은 하늘도시 동쪽 끝자리에 위치하고 있으며 LH행복주택 49단지 길 건너 맞은편에 위치합니다. 현재초등학교를 대로를 건너가야 하는 점이 아쉬운 점으로 꼽히지만 남동향 구읍뱃터 쪽으로  영구적인 인천 도심과 앞바다 조망이 나오고 남서향 쪽 특별계획구역도 아직 개발계획이 없는 관계로 당분간 인천대교, 바다, 무의도 조망이 나오는 조망이 아주 기대되는 위치입니다. 중심상권은 조금 거리가 있지만 옆 필지의 주상복합도 곧 건설 예정이라 도보거리에 상권 이용이 수월할 것으로 보이며 요즘 수도 권애서 핫 플레이스로 꼽이는 구읍뱃터와 씨사이드파크도 가까워 산책 및 카페거리 등 볼거리,즐길거리 나들이가 수월한 위치입니다.  

인허가 현황

A50블록은 아래와 같이 용지공급에서 225대 1의 경쟁률로 낙찰되었습니다. 그 후 건축심의까지 수월하게 진행 완료된 상태입니다.  용지 낙찰회사는 한빛건설이라는 회사이고 건축심의 상 건축주는 명일 건설이라고 되어 있는데 사실 이 두 회 사는 신도시 용지 입찰을 수월하게 받기 위한 (이른바 벌떼 분양) 주요 건설사의 페이퍼 컴퍼니에 가깝습니다. 실제 두 회사의 모회사는 우미건설입니다. 따라서 A50 블록은 우미린 3차가 되겠지만 요즘 메인 브랜드 옆에 서브 브랜드를 다는 게 유행이라 '영종 하늘도시 우미린 디 오션' 혹은 '영종하늘도시 우미린 더 시그니쳐' 등등 이런 식의 브랜드명으로 분양하리라 생각됩니다.

영종하늘도시 A50블록 우미린3차 - 토지낙찰 현황

아래 건축심의 상 내용으로 보면  건폐율 9.27%로 영종 최초의 1자리대 수치를 보여주고 있습니다. 용적률은 182%를 적용받았습니다. 건폐율이 낮을수록 전체 면적 중 건물면적이 차지하는 비율이 적어 조경 공간 및 공용 (커뮤니티) 공간으로 꾸미게 되며 우미건설은 예전부터 조경과 커뮤니티 잘 꾸미기로 소문난 건설사입니다. 세대수가 원체 작은 소형단지라 조경공간 조성에 한계가 있겠지만 그래도 어느정도 기대가 됩니다.

영종하늘도시 A50블록 우미린3차 - 건축심의 결과

단지/세대 구성

우선 경관심의에 올라온 조감도를 보면 남서향/남향 구성입니다. 남서향은 현재는 빈 땅이지만 옆 주상복합과 고층건물이 들어서는 특별계획구역이 위치하여 바다 뷰 영구 조망이 어렵습니다. 바다 뷰 영구 조망이 아닌데 왜 남서향으로 향을 냈는지는 좀 의문스럽습니다. 일부세대는 남향이라 그래도 영구 바다 뷰는 나올 것 같습니다. 남동향으로 냈으면 가리는 건물이 없어 모든 세대가 충분한 영구 바다 뷰가 나올 것 같은데 짧은 제 식견으로는 아쉽기만 합니다.

 

그래도 단위세대 구성을 보면 조감도에서 빨간 부분을 보듯이 우미건설이 그동안 보여주지 않은 파격적인 평면을 에고 하고 있습니다. 우미건설은 보수적인 평면으로 유명한데 새로운 시도를 합니다.  침실 1(안방), 침실 2, 침실 3, 거실의 순서대로 전면에 배치하고 거실과 주방을 마주 보게 하면서 거실에는 2면으로 창을 내 남향으로도 바다 뷰를 볼 수 있도록 한 점이 눈에 띕니다.

전체 299세대로 33평 단일 세대 구성으로 예상되며 향과 구조에 따라 84A,84B, 84C의 세 가지 Type으로 나올 것 같습니다. 

영종하늘도시 A50블록 우미린3차 - 경관심의 조감도

분양가 예상

용지 낙찰 비용이 약 362억에 취등록세, 금융비용 하면 약 400억이 되니 세대당 땅값만 약 1억 3천4백 정도 나오며 요즘 공사비가 원래 평당 600씩만 잡아도 세대당 2억 가까이 되니 토지비용이랑 합치면 원가가 3억 3천5백 정도가 됩니다. 여기에 각종 비용을 더하고 이윤을 붙이면 분양가는 대성 베르힐과 비슷한 수준이 되지 않을까 싶습니다. 분양가 상한제 때문에 최근 분양한 대성베르힐처럼 분양가 자체는 대성 베르힐과 비슷한 수준에 조금 더 상향될 것으로 보이며 대신 대성 베르힐처럼 발코니 확장이나 옵션을 통해 이득을 최대한 가져가려는 전략을 취하지 않을까 싶습니다. 대성베르힐의 경우 옵션가 최고 7000만 원으로 신발장까지 옵션으로 묶어 버리는 신 개념을 보여줬는데 과연 이번 우미는 어떻게 나올지 지켜봐야겠습니다. 

분양 일정

아직 연초라서 우미건설 홈페이지의 분양 캘린더가 업데이트되지 않았습니다. 건축심의 완료일과 이런저런 일정을 고려하면 올해 상반기 전에는 분양을 하지 않겠나라고 추측하고 있습니다.

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