영종하늘도시 분양 예정 A26블록 제일풍경채 1차(가칭) 사전 분석

영종하늘도시에 올해 분양 예정으로 제일풍경채 1차로 알려진 A26블록에 건설될 아파트에 대해서 지금까지 알려진 정보를 토대로 예상되는 분양가, 단지 구성 및 세대 평면에 대해서 유추하고 정리해 보았습니다.

입지

A26블록은 최근에 분양한 A25블록 대성 베르힐 전면에 위치하고 있습니다. 토지이용 계획 상 영구히 앞을 가리는 건물이 들어서지 않아 영종도에서는 흔치 않은 영구 바다 조망이 가능한 입지입니다. 하늘도시가 중산동 일대가 먼저 개발되어 현재는 상대적으로 낙후(?) 된 듯이 보이지만 하늘도시 운남동 지역은 향후 영종구 분구에 따른 구청사 예정지까지 예정된 행정타운 예정지이며 A26은 그 인근에 위치합니다.  바로 내 집 앞 도보 2분 거리에 씨사이드 파크, 바다로 산책을 나갈 수 있으며 도서관, 복합문화센터, 마트, 트램 예정역까지 위치한 미래가 기대되는 아주 좋은 입지입니다.

인허가 현황

A26블록은 아래와 같은 토지 입찰 결과를 거쳐  현재 2021년 12월 24일 부로 건축심의까지 수월하게 진행 완료된 상태입니다. 토지 낙찰 후 건설사가 어디가 될지 궁금증이 많았는데 최근 제일풍경채 브랜드를 달고 나온다는 소식이 전해졌으며 제일풍경채는 A26블록과 함께 A14블록도 분양 예정으로 올해 영종에서 약 900세대를 분양할 예정이며 일정 상 A26블록을 먼저 분양한다고 알려졌습니다.

제일풍경채는 인천에서 청라 제일풍경채를 처음 건설하면서 알려졌으며 최근 검단신도시에서 사상 최고의 청약률을 보이는 등 승승장구하는 중견건설사입니다. 개인적으로 청라  제일풍경채 1차 입주 시 구경 갔다가 잘 알려지지 않은 건설사가 단지 구성과 조경을 너무 잘해놓은 것을 보고 감탄한 적이 있습니다.

단지/세대 구성

전체 687세대로 그간 영종에서는 흔하지 않던 중대형 평수를 포함하고 있습니다. 때문에 하늘도시에서 추첨제를 이용해  아파트 옮겨 타기를 시도하려고 대기하고 계신 분들이 많습니다.

 

우선 경관심의에 올라온 최신 3D 조감도를 보면 전체 남서향 및 남동향 구성입니다. 영종 하늘도시에서 흔하지 않은 바다 영구 조망이 가능한 위치이기 때문에 전면동 남동향은 송도 쪽, 월미도 쪽 바다를 조망 가능하고 남서향은 무의도 쪽 바다 조망이 가능합니다. 남향이면 인천대교 정면 조망인데 인천대교는 남동향이든 남서향이든 약간 기울어진 각도로 조망이 가능할 것 같습니다.

 

세대 구성은 4 베이 판상형과 타워형 구조를 보이고 있으며 특히 전면동 판상형 일부 세대는 아래 조감도에서 빨갛게 표시한 부분을 보듯이 바다 조망을 위한 오픈 발코니가 적용된 세대임을 확인할 수 있습니다.

 

전체 687세대로 33평 세대와 43평형 세대로 구성될 것으로 보이며 바다 조망이 확실한 전면동 세대는 43평형으로 채워질 것 같습니다.  

분양가 예상

최근에 분양을 마친 바로 A26블록 바로 뒤편에 있는 A25블록  대성베르힐이 면적이 72,301m 2에 토지 가격이 136,648,000,000원으로  평당 6,247,936원이며 A26은 면적이  42,347m 2에 토지 가격 92,739,930,000원으로 평당 7,239,669 수준입니다. 약 20% 정도 바다조망 프리미엄이 들어간 것으로 보입니다. (그렇다고 분양가가 바로 20% 뛰는 건 아니고 토지 가격차이가 그렇다는 말입니다.)

 

대성과 달리 중대형 평수도 있고(85m2 초과 대형 평수에는 부가가치세가 들어갑니다.) 평형 대 별 세대수 비율을 확인하기 어려워  바로 비교하기 어렵지만 33평 기준으로 하면 용지 낙찰 비용이 약 927억에 취등록세, 금융비용 하면 약 1000억이 되니 33평 기준으로 평균적으로 1 세대당 땅값만 약 1억 4천5백 정도 나오며 공사비가 원래 평당 600씩만 잡아도 세대당 2억 가까이 되니 토지비용이랑 합치면 원가가 3억 5천 정도가 됩니다.

 

여기에 각종 비용을 더하고 이윤을 붙이면 분양가는 대성 베르힐에서 약 5%~10% 정도 상승한 수준에서 바다 조망을 내세워 건설사가 욕심을 부린다면 조금 더 올라가지 않을까 싶습니다. 분양가 상한제 때문에 대성 베르힐처럼 발코니 확장이나 옵션을 통해 이득을 최대한 가져가려는 전략을 취하지 않을까 싶습니다. ( 최근에 제일풍경채가 검단신도시에 분양한 아파트도 분양가 상한제에 묶여 옵션 세분화 전략을 취해 Full 옵션 가격이 5000만 원을 넘었습니다.)

분양 일정

아직 연초라서 제일풍경채 홈페이지의 분양 캘린더가 업데이트되지 않았습니다. 분양 예정 News 나 여러 가지 소식들을 종합하면 제일풍경채는 A14블록보다 먼저 A26블록을 올해 상반기에 분양을 하지 않을까 생각되며 IFEZ 경관심의에 최신 조감도가 업데이트가 된 걸 보면 조만간 분양뉴스가 나올 것으로 예상됩니다.

 

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