영종하늘도시 분양예정 A61블록 모아엘가 사전분석

영종하늘도시에 올해 분양 예정으로 모아엘가로 알려진 A61블록에 건설될 아파트에 대해서 지금까지 알려진 정보를 토대로 예상되는 분양가, 단지 구성 및 세대 평면에 대해서 유추하고 정리해 보았습니다.

영종하늘도시 분양예정 A61블록 모아엘가 위치 

입지

A61블록은 하늘도시 서쪽(운남동)에 위치하고 있으며 최근에 분양한 A25블록 대성 베르힐 전면에 위치하고 있습니다.

토지이용 계획 상 영구히 앞을 가리는 건물이 들어서지 않아 영종도에서는 흔치 않은 영구 바다 조망이 가능한 입지입니다. 하늘도시가 중산동 일대가 먼저 개발되어 현재는 상대적으로 낙후(?) 된 듯이 보이지만 하늘도시 운남동 지역은 향후 영종구 분구에 따른 구청사 예정지까지 예정된 행정타운 예정지이며 A61은 그 인근에 위치합니다.  바로 내 집 앞 도보 2분 거리에 씨사이드 파크, 바다로 산책을 나갈 수 있으며 도서관, 복합문화센터, 마트, 트램 예정역까지 위치한 미래가 기대되는 아주 좋은 입지입니다. 옆 A26블록은 마찬가지로 올해 제일풍경채 브랜드로 분양 예정인 필지입니다.

인허가 현황

A61블록은 아래와 같이 2021년 4월 토지 입찰 결과를 거쳐  경관심의 및 교통영향평가까지 마친 상태입니다. 토지를  낙찰 받은 건설사는 덕평 산업개발이라는 시행사로 아파트 건설시장에는 모아엘가라는 브랜드로 알려진 모아주택산업(주)의 계열사입니다. 수도권 분양시장에서 이름이 널리 알려진 중흥, 호반, 우미, 제일, 반도, 동원, 화성 등의 중견건설사보다는 지명도는 덜 하지만 꾸준히 주택건설사업에 매진하는 회사입니다.

 

전용 면적 85m2 을 포함하여 85m2 이상의 중대형까지 총 560세대 건설이 가능한 토지이며 하늘도시에서는 드물게 A26블록 제일풍경채와 함께 중대형 평수로 공급되며 하늘도시에서 흔치 않은 영구 바다조망 중대형 평형 아파트로 큰 인기를 끌 것으로 예상됩니다. 

영종하늘도시 A61 토지분양공고

2021년 10월 8일 경관위원회 서면 심의 및 2021년 12월 8일 교통환경 영향평가까지 마친 상태입니다. 건축심의까지 완료되었는지는 아직 확인되지 않았습니다.

영종하늘도시 A61블록 경관위원회 심의 결과

단지/세대 구성

전용면적 85m2 세대와 단지 고급화 측면에서 전면 바다조망이 보장된 세대는 85m2 초과 대형 평수로 나올 것으로 예상됩니다. 85m2 초과 세대가  어느정도의 면적으로 나올지  모르겠는데 분양가 상승에 따른 수요 문제도 고려하여 전용면적 111m2 정도 혹은 120m2 ( 43평형~48평형)으로 나오지 않을까 예상됩니다.

 

바다 조망을 최대로 확보할 수 있도록 남서향,남동향 세대로 배치가 되었으며 전면동이 아니더라도 바다 조망이 될 수 있도록 향을 잘 배치한 느낌입니다. 전면동 남서향 배치의 경우 무의도 바다 쪽을 남동향 배치의 경우 월미도 바다 쪽을 조망이 가능할 것 같습니다.

영종하늘도시 A61블록 모아엘가 3D 조감도

전면동 대형세대의 경우 판상형 5Bay가 나옴을 알 수 있으며 타워형으로 추정되는 세대는 오픈 발코니 형식의 특화 설계가 동원된 것으로 보입니다. 위의 경관심의 결과에서 알 수 있듯이 오픈 발코니가 세대 간 프라이버시 문제로 지적사항이 나왔는데 어떻게 변경할지 궁금합니다. 

 

전면 우측 동은 아래와 같은 오픈발코니를 적용한 특이한 구조를 보여줍니다. 조망을 위해 안방의 창이 아주 크게 나있음을 알 수 있습니다. 마찬가지로 마치 단차를 둔 듯한 오픈 발코니 구조인데 프라이버시 문제는 그대로 있겠습니다. 

일부세대는 전용면적 84m2으로 추정되는데 판상형 4 Bay 나왔음을 알 수 있습니다. 조망 확보를 위해 전 세대 안방 창의 사이즈가 큰 창으로 적용되었으며 발코니 난간이 일반 철제 난간이 아닌 입면 분할 창이 적용된 것으로 보입니다.

최상층 세대에는 펜트하우스 세대가 적용되었음을 알 수 있으며 후면동 세대의 경우 전용면적 84m2 세대로 추정되며 판상형 5Bay 구조로 나오는 것을 확인 가능합니다. 후면 동이어도 사선 배치로 이용해 바다 조망을 확보하려고 노력한 듯합니다. 전체 동의 저층세대에서는 아래와 같이 테라스 특화 세대가 반영되었음을 알 수 있습니다.

분양가 예상

용지 낙찰 비용이 약 770억에 취등록세, 금융비용 하면 약 820억이 되니 세대당 땅값만 약 1억 4천6백 정도 나오며 요즘 공사비 급등으로 평당 600씩만 잡아도 세대당 2억 가까이 되니 토지비용이랑 합치면 전용면적 85m2 기준 원가가 3억 5천 이상으로 예상됩니다.  여기에 각종 비용을 더하고 이윤을 붙이면 분양가는 최근에 분양한 대성 베르힐보다 소폭 상승한 평균 4억 3천 정도를 예상하며 전용 85m 2 초과 물량의 경우 부가세가 포함되기 때문에 좀 더 평당가가 오르리라 예상됩니다. 3D 경관 조감도상 펜트하우스 물량도 있던데 여기는 상상을 가뿐히 뛰어넘을 것으로 보입니다. 여기에 분양가 상한제 때문에 시행사의 마진을 보충하기 위해 대성 베르힐처럼 발코니 확장이나 옵션을 통해 이득을 최대한 가져가려는 전략을 취하지 않을까 싶습니다. 대성베르힐의 경우 옵션가 최고 7000만 원으로 신발장까지 옵션으로 묶어 버리는 신 개념을 보여줬는데 모아엘가도 마찬가지가 아닐까 합니다. 

분양 일정

아직 연초라서 모아엘가 홈페이지의 분양 캘린더가 업데이트되지 않았습니다. 건축심의 완료일과 이런저런 일정을 고려하면 올해 하반기에는 분양을 하지 않겠나라고 추측하고 있습니다. 

 

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