지제역 푸르지오 엘리아츠 청약 검토를 위한 단계별 필요자금 - 84A

지제역 푸르지오 엘리아츠 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  84A Type을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

84A	구분	금액
	분양가	535,330,000
	발코니확장	14,980,000
	옵션	30,000,000
	총계	580,310,000
	평당 가격	17,343,641

*) 타입별 차상층 기준 최고 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%입니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

정당계약기간 2022.03.14~ 2022.03.18	항목	비율	금액
	계약금	10%	53,533,000
	발코니확장	10%	1,498,000
	옵션	10%	3,000,000
	인지세	정액	150,000
	계		58,181,000
2차계약	2차계약금	0%	0
총계			58,181,000

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

계약후 공사기간 중에는  중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다.

 

- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.

보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.12로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 ) 로 계산됩니다.

대출자서일	구분	서민실소유자	일반무주택자
	대출비율	60%	50%
	대출한도	321,198,000	267,665,000
	보증액	256,958,400	214,132,000
	보증료율	0.10%	0.10%
	보증기간	610	610
	보증수수료	429,437	357,864
	인지세	75,000	75,000
	계	504,437	432,864

*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.

*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.

*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용 받을 수 있습니다.

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

 

- 중도금 대출 자납 비용은 아래와 같습니다.

당 아파트는 청약과열지구(조정대상)지역으로 50%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 중도금 자납 1회차(10%)의 금액이 필요합니다. 무주택 서민 실소유자(부부합산 연소득 9000만원 이하,생애 최초인 경우 1억이하)는 중도금 대출 10% 한도 추가가 가능하여 자납 1회차(10%) 금액이 필요하지 않습니다. 

중도금일자	비율	서민실소유자	일반무주택자
2022-06-13	10%	0	0
2022-10-13	10%	0	0
2023-02-13	10%	0	0
2023-09-13	10%	0	0
2023-11-13	10%	0	0
2024-02-13	10%	0	53,533,000
계		0	53,533,000

*)  분양 현장 및 중도금 대출 취급은행의 정책에 따라 무주택 서민 실소유자 10% 한도 추가가 불가할 수 있습니다.

 

- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.

당 아파트는 공사기간 중 별도의 발코니 확장 비용 중도금과 옵션 비용 중도금이 없습니다.

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

2022.01.31 - [부동산/부동산 정보] - 중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격조건 / 이자계산 / 실거주 의무

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격조건 / 이자계산 / 실거주 의무

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보댗출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다. 

당 아파트는 청약과열지구(조정지역) 아파트로 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 5억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우  60%의  LTV 한도가 적용됩니다. 5억을 초과하는 경우 5억까지는 70%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 60%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자가 요건이 아닌 경우 분양가 기준 LTV 60%를 적용합니다. 최대 대출한도는 4억 입니다. 

구분	서민실소유자	일반무주택자
대출한도	371,198,000	321,198,000
대환중도금	321,198,000	267,665,000
잔금(30%)	160,599,000	160,599,000
잔액	-110,599,000	-107,066,000

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3 회차는 3.8%, 4,5,6 회차는 4.0%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

중도금일자	금리	적용일수	서민실소유자	일반무주택자
2022-06-13	3.80%	122	4,705,917	4,705,917
2022-10-13	3.80%	123	4,025,975	4,025,975
2023-02-13	3.80%	212	3,340,459	3,340,459
2023-09-13	4.00%	61	2,158,920	2,158,920
2023-11-13	4.00%	92	1,801,055	1,801,055
2024-02-13	4.00%	215	1,261,325	0
2024-09-15	계		17,293,652	16,032,327

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

구분	기준값
전용면적	84
과세기준 분양가	535,330,000
과세기준 발코니	13,482,000
과세기준 옵션가	27,000,000
과세기준 취득가	575,812,000
적용세율	1.10
산출세엑	6,333,932

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다. 

항목	비율	금액
발코니확장	90%	13,482,000
옵션	90%	27,000,000
계		40,482,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억원 미만  서울시,광역시 26/1000, 그외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000

구분	기준값	비고
취득가	575,812,000
지역구분	기타	서울/광역시 아님
매입기준	0.021
채권매입금액	12,092,052
채권할인금액	865,791	0.0716 적용
등기부대비용	185,000	인지세 등
산출새엑	1,050,791

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	서민실소유자	일반무주택자
대환잔액	110,599,000	107,066,000
중도금이자	17,293,652	16,032,327
발코니/옵션	40,482,000	40,482,000
취득세	6,333,932	6,333,932
등기비용	1,050,791	1,050,791
계	175,759,375	170,965,050

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. DSR 계산 시뮬레이션

대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 시뮬레이션합니다.

 

아래와 같이 세전 연소득을 8000만원으로 하는 경우 계약금 / 혹은 중도금 자납 금 / 잔금 등이 부족하여 신용대출로 5000만원를 받았거나 받을 경우를 가정하여 산출하였습니다. 

 

자금이 부족하여 일부 신용대출을 검토하시는 분들은 아래 DSR 계산 및 정리 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

신규 분양 아파트 주택담보대출 / DSR 정리 / 계산사례

신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시

구분	기준값	비고
세전 연소득	80,000,000
신용대출	50,000,000	중도금 자납 10% or 잔금  10% 모자라 신용대출 충당계획
금리	4.20%	신용대출의 금리는 편의상 담보대출과 같다고 가정
잔금대출	371,198,000	21,782,664	30년 만기 원리금균등상환
신용대출	50,000,000	11,104,152	만기 5년 기준.
40% DSR 한도 총 년 원리금		32,000,000	제1금융권
50% DSR 한도 총 년 원리금		40,000,000	제2금융권
실제 상환 총 년 원리금		32,886,816	년
산출 DSR		41.11%
제1금융권 기준 DSR 40%		-886,816	기준 초과
제2금융권 기준 DSR 50%		7,113,184	기준 충족

6. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.