달서 푸르지오 시그니처 청약검토를 위한 단계별 자금계획

달서 푸르지오 시그니처 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션
84A	629,800,000	17,750,000	24,000,000
84B	629,800,000	23,700,000	24,000,000
84C	629,800,000	22,900,000	24,000,000

*) 타입별 차 상층 기준 최고 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%로 1차와 2차로 나뉘어서 지불합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

Type	정당계약일(2022.03.06~2022.03.10)				계약후 14일
	계약금(정액)	발코니(20%)	옵션(20%)	계	계약2차
84A	10,000,000	3,550,000	2,400,000	16,100,000	52,980,000
84B	10,000,000	4,740,000	2,400,000	17,290,000	52,980,000
84C	10,000,000	4,580,000	2,400,000	17,130,000	52,980,000

*) 정당계약시 인지세 150,000원이 포함되어 있습니다.

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

- 중도금 대출 자납

당 아파트는 조정대상지역으로 50%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 중도금 자납 1회 차(10%)의 금액이 필요합니다. 무주택 서민 실소유자(부부합산 연소득 9000만 원 이하, 생애 최초인 경우 1억 이하)는 중도금 대출 10% 한도 추가가 가능하여 자납 1회 차(10%) 금액이 필요하지 않습니다. 자납 회차는 6회 차로 임의 산정하였습니다.

무주택 서민 실소유자

Type	2022-11-15	2023-07-14	2024-03-15	2024-12-16	2025-05-15	2025-10-15
84A	0	0	0	0	0	0
84B	0	0	0	0	0	0
84C	0	0	0	0	0	0

일반

Type	2022-11-15	2023-07-14	2024-03-15	2024-12-16	2025-05-15	2025-10-15
84A	0	0	0	0	0	62,980,000
84B	0	0	0	0	0	62,980,000
84C	0	0	0	0	0	62,980,000

*)  분양 현장 및 중도금 대출 취급은행의 정책에 따라 무주택 서민 실소유자 10% 한도 추가가 불가할 수 있습니다.

- 중도금 대출 보증 수수료는 아래와 같습니다.

중도금 대출 계약시 중도금 대출 보증 수수료를 지불해야 합니다. 중도금과 별도로 아래와 같이 발코니 확장비용과 옵션 비용 각각 10% 지불하여야 합니다. 전체 중도금 대출 총액의 80%가 보증금액 되며 보증료율은 분양현장마다 다르며 평균치인  0.10%로 산정하였습니다.

무주택 서민 실소유자

Type	대출총액	보증액	보증료율	대출 계약일
84A	377,880,000	302,304,000	0.10%	302,304
84B	377,880,000	302,304,000	0.10%	302,304
84C	377,880,000	302,304,000	0.10%	302,304

일반

Type	대출총액	보증액	보증료율	대출 계약일
84A	314,900,000	251,920,000	0.10%	251,920
84B	314,900,000	251,920,000	0.10%	251,920
84C	314,900,000	251,920,000	0.10%	251,920

- 발코니 확장 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.

당 아파트는 발코니 확장 및 옵션 비용에 대한 중도금은 없습니다.

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

2022.01.31 - [부동산/부동산 정보] - 중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격조건 / 이자계산 / 실거주 의무

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격조건 / 이자계산 / 실거주 의무

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보댗출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다. 

당 아파트는 조정지역 아파트로 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 5억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우  60%의  LTV 한도가 적용됩니다. 5억을 초과하는 경우 5억까지는 70%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 60%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자가 요건이 아닌 경우 분양가 기준 LTV 60%를 적용합니다. 최대 대출한도는 4억입니다. 

 

무주택 서민 실소유자

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
84A	400,000,000	377,880,000	188,940,000	-166,820,000
84B	400,000,000	377,880,000	188,940,000	-166,820,000
84C	400,000,000	377,880,000	188,940,000	-166,820,000

일반 

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
84A	377,880,000	314,900,000	188,940,000	-125,960,000
84B	377,880,000	314,900,000	188,940,000	-125,960,000
84C	377,880,000	314,900,000	188,940,000	-125,960,000

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2회 차는 3.8%, 3,4회 차는 4.0%, 5,6 회차는 4.2%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

 

무주택 서민 실소유자

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	3.80%	3.80%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%
	241	245	276	150	153	182
84A	8,554,582	6,974,388	5,367,967	3,463,037	2,427,750	1,318,956	28,106,680
84B	8,554,582	6,974,388	5,367,967	3,463,037	2,427,750	1,318,956	28,106,680
84C	8,554,582	6,974,388	5,367,967	3,463,037	2,427,750	1,318,956	28,106,680

일반

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	3.80%	3.80%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%
	241	245	276	150	153	182
84A	8,554,582	6,974,388	5,367,967	3,463,037	2,427,750	0	26,787,723
84B	8,554,582	6,974,388	5,367,967	3,463,037	2,427,750	0	26,787,723
84C	8,554,582	6,974,388	5,367,967	3,463,037	2,427,750	0	26,787,723

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
84A	84	629,800,000	17,750,000	24,000,000	667,375,000	1.45	9,671,376
84B	84	629,800,000	23,700,000	24,000,000	672,730,000	1.48	9,989,144
84C	84	629,800,000	22,900,000	24,000,000	672,010,000	1.48	9,946,196

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다. 

Type	발코니(80%)	옵션(80%)	계
84A	14,200,000	19,200,000	33,400,000
84B	18,960,000	19,200,000	38,160,000
84C	18,320,000	19,200,000	37,520,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억 원 미만  서울시, 광역시 26/1000, 그 외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억 원 이상 서울시, 광역시 31/1000, 그 외 26/1000

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
84A	20,688,625	1,481,306	185,000	1,666,306
84B	20,854,630	1,493,192	185,000	1,678,192
84C	20,832,310	1,491,593	185,000	1,676,593

 

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

무주택 서민 실소유자

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2026-04-15
84A	166,820,000	28,106,680	9,671,376	33,400,000	1,666,306	239,664,361
84B	166,820,000	28,106,680	9,989,144	38,160,000	1,678,192	244,754,015
84C	166,820,000	28,106,680	9,946,196	37,520,000	1,676,593	244,069,469

일반 

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2026-04-15
84A	125,960,000	26,787,723	9,671,376	33,400,000	1,666,306	197,485,405
84B	125,960,000	26,787,723	9,989,144	38,160,000	1,678,192	202,575,058
84C	125,960,000	26,787,723	9,946,196	37,520,000	1,676,593	201,890,513

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. DSR 계산 시뮬레이션

대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 시뮬레이션합니다.

 

아래와 같이 세전 연소득을 8000만 원으로 하는 경우 계약금 / 혹은 중도금 자납 금 / 잔금 / 생활비 등이 부족하여 신용대출로 5000만 원을 받았거나 받을 경우를 가정하여 산출하였습니다. 

 

자금이 부족하여 일부 신용대출을 검토하시는 분들은 아래 DSR 계산 및 정리 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

신규 분양 아파트 주택담보대출 / DSR 정리 / 계산사례

신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시

 

구분	기준값	비고
세전 연소득	80,000,000
분양가	629,800,000	84A Type 기준
LTV	70%	무주택/실소유자 기준
DSR	40% / 50%	2022.01 2단계 부채 2억, 7월 3단계 전체 부채 1억
신용대출	50,000,000	중도금 자납 10% or 잔금  10% 모자라 신용대출 충당계획
금리	4.20%	신용대출의 금리는 편의상 담보대출과 같다고 가정

구분	대출금액	년 상환원리금	비고
잔금대출	400,000,000	23,472,828	30년 만기 원리금균등상환
신용대출	50,000,000	11,104,152	만기 5년 기준.
40% DSR 한도 총 년 원리금		32,000,000	제1금융권
50% DSR 한도 총 년 원리금		40,000,000	제2금융권
실제 상환 총 년 원리금		34,576,980	년
산출 DSR		43.22%
제1금융권 기준 DSR 40%		-2,576,980	기준 초과
제2금융권 기준 DSR 50%		5,423,020	기준 충족

6. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.