포레나 청주매봉 청약검토를 위한 단계별 자금계획

포레나 청주매봉 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션
74A	333,900,000	16,000,000	18,000,000
74B	333,300,000	17,000,000	18,000,000
84A	388,200,000	18,000,000	21,000,000
84B	387,200,000	20,000,000	21,000,000
104	459,600,000	23,000,000	24,000,000

*) 타입별 차상층기준 최고 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%입니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

Type	정당계약일(2022.03.14~2022.03.26)
	계약금(정액)	발코니(10%)	옵션(10%)	계
74A	33,390,000	1,600,000	1,800,000	36,940,000
74B	33,330,000	1,700,000	1,800,000	36,980,000
84A	38,820,000	1,800,000	2,100,000	42,870,000
84B	38,720,000	2,000,000	2,100,000	42,970,000
104	45,960,000	2,300,000	2,400,000	50,810,000

*) 정당계약시 인지세 150,000원이 포함되어 있습니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 비규제지역으로 60%의 중도금 대출이 가능하나 알려진 바로는 중도금 50% 대출이고 10%는 자납해야 한다고 합니다. 2가지 경우를 모두 기술하겠습니다. 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 중도금 60%의 경우 별도의 중도금 비용이 발행하지 않으며 중도금 50%의 경우 자납 10%의 금액이 필요합니다. 중도금 자납회차는 6회차로 임의 가정하였습니다. 또한 중도금 대출 계약 시 중도금 대출 보증 수수료를 지불해야 합니다. 발코니 확장비용과 옵션 비용은 중도금이 없습니다. 

 

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

- 중도금 대출 보증 수수료는 아래와 같습니다.

- 전체 중도금 대출 총액의 80%가 보증금액됩니다.

- 보증료율은 분양현장마다 다르며 평균치인  0.10%로 산정하였습니다.

중도금 대출 60% 인 경우

Type	대출총액	보증액	보증료율	대출 계약일
74A	200,340,000	160,272,000	0.10%	160,272
74B	199,980,000	159,984,000	0.10%	159,984
84A	232,920,000	186,336,000	0.10%	186,336
84B	232,320,000	185,856,000	0.10%	185,856
104	275,760,000	220,608,000	0.10%	220,608

중도금 대출 50% 인 경우

Type	대출총액	보증액	보증료율	대출 계약일
74A	166,950,000	133,560,000	0.10%	133,560
74B	166,650,000	133,320,000	0.10%	133,320
84A	194,100,000	155,280,000	0.10%	155,280
84B	193,600,000	154,880,000	0.10%	154,880
104	229,800,000	183,840,000	0.10%	183,840

Type	2022-07-11	2022-12-12	2023-06-12	2023-12-11	2024-06-11	2024-12-11
74A	0	0	0	0	0	33,390,000
74B	0	0	0	0	0	33,330,000
84A	0	0	0	0	0	38,820,000
84A	0	0	0	0	0	38,720,000
104	0	0	0	0	0	45,960,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금 대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

당 아파트는 비규제 지역으로 LTV 70% 한도를 적용받습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보대출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

 

중도금 대출 60% 인 경우

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
74A	233,730,000	200,340,000	100,170,000	-66,780,000
74B	233,310,000	199,980,000	99,990,000	-66,660,000
84A	271,740,000	232,920,000	116,460,000	-77,640,000
84B	271,040,000	232,320,000	116,160,000	-77,440,000
104	321,720,000	275,760,000	137,880,000	-91,920,000

중도금 대출 50% 인 경우

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
74A	233,730,000	166,950,000	100,170,000	-33,390,000
74B	233,310,000	166,650,000	99,990,000	-33,330,000
84A	271,740,000	194,100,000	116,460,000	-38,820,000
84B	271,040,000	193,600,000	116,160,000	-38,720,000
104	321,720,000	229,800,000	137,880,000	-45,960,000

- 중도금 후불 대출이자는 아래와 같습니다.

 

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2회 차는 3.8%, 4,5 회차는 4.0% 5,6 회차는 4.2%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

중도금 대출 60% 인 경우

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	3.80%	3.80%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%
	154	182	182	183	183	308
74A	4,390,099	3,854,761	3,222,089	2,556,119	1,886,489	1,183,378	17,092,936
74B	4,382,210	3,847,834	3,216,299	2,551,526	1,883,099	1,181,252	17,062,221
84A	5,104,032	4,481,636	3,746,077	2,971,804	2,193,277	1,375,823	19,872,649
84B	5,090,884	4,470,091	3,736,427	2,964,149	2,187,627	1,372,279	19,821,458
104	6,042,796	5,305,925	4,435,077	3,518,395	2,596,677	1,628,873	23,527,742

중도금 대출 50% 인 경우

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	3.80%	3.80%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%
	154	182	182	183	183	308
74A	4,390,099	3,854,761	3,222,089	2,556,119	1,886,489	0	15,909,557
74B	4,382,210	3,847,834	3,216,299	2,551,526	1,883,099	0	15,880,969
84A	5,104,032	4,481,636	3,746,077	2,971,804	2,193,277	0	18,496,826
84B	5,090,884	4,470,091	3,736,427	2,964,149	2,187,627	0	18,449,178
104	6,042,796	5,305,925	4,435,077	3,518,395	2,596,677	0	21,898,870

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
74A	74	333,900,000	16,000,000	18,000,000	364,500,000	1.10	4,009,500
74B	74	333,300,000	17,000,000	18,000,000	364,800,000	1.10	4,012,800
84A	84	388,200,000	18,000,000	21,000,000	423,300,000	1.10	4,656,300
84B	84	387,200,000	20,000,000	21,000,000	424,100,000	1.10	4,665,100
104	104	459,600,000	23,000,000	24,000,000	455,940,000	1.30	5,927,220

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총비용의 90%입니다. 

Type	발코니(90%)	옵션(90%)	계
74A	14,400,000	16,200,000	30,600,000
74B	15,300,000	16,200,000	31,500,000
84A	16,200,000	18,900,000	35,100,000
84B	18,000,000	18,900,000	36,900,000
104	20,700,000	21,600,000	42,300,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택 기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억 원 미만  서울시, 광역시 26/1000, 그 외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
74A	7,654,500	548,062	185,000	733,062
74B	7,660,800	548,513	185,000	733,513
84A	8,889,300	636,474	185,000	821,474
84B	8,906,100	637,677	185,000	822,677
104	9,574,740	685,551	185,000	870,551

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

중도금 대출 60% 인 경우

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2025-10-15
74A	66,780,000	17,092,936	4,009,500	30,600,000	733,062	119,215,498
74B	66,660,000	17,062,221	4,012,800	31,500,000	733,513	119,968,534
84A	77,640,000	19,872,649	4,656,300	35,100,000	821,474	138,090,423
84B	77,440,000	19,821,458	4,665,100	36,900,000	822,677	139,649,234
104	91,920,000	23,527,742	5,927,220	42,300,000	870,551	164,545,514

중도금 대출 50% 인 경우

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2025-10-15
74A	33,390,000	15,909,557	4,009,500	30,600,000	733,062	84,642,120
74B	33,330,000	15,880,969	4,012,800	31,500,000	733,513	85,457,282
84A	38,820,000	18,496,826	4,656,300	35,100,000	821,474	97,894,600
84B	38,720,000	18,449,178	4,665,100	36,900,000	822,677	99,556,955
104	45,960,000	21,898,870	5,927,220	42,300,000	870,551	116,956,641

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다. 

 

2022.02.04 - [부동산/분양아파트 분석] - 포레나 청주매봉 평면도 Review

포레나 청주매봉 평면도 Review