중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

신규 분양 아파트를 청약하여 당첨이 된 후 계약을 하면 공사 기간에 따라 중도금을 납부해야 합니다. 현실적으로 계약자들이 수억의 자금을 준비하지 못하기 때문에 건설사에서는 금융기관을 알선하여 중도금 대출을 진행하게 됩니다. 중도금 대출 과정의 제반사항과 발생하는 이자 등의 비용 등을 정리하였습니다.

 

목차

• 중도금 대출 - 개요
• 중도금 대출 - 규제사항
• 중도금 대출 - 한도
• 중도금 대출 - 자격조건
• 중도금 대출 - 보증료
• 중도금 대출 - 후불이자
• 중도금 대출 - 실거주의무
• 중도금 대출 - 연말정산 소득공제
• 중도금 대출 - 선납할인
• 중도금 대출 - 잔금대출 전환
• 중도금 대출 - 연체시 불이익

중도금 대출 개요

건설사는 일반적으로 전체 분양금액을 건설공사 진행률을 기준으로  계약금 10%, 공사기간 중도금 60%, 잔금 30%를 받습니다. 현장에 따라서 계약금 또는 잔금을 늘리고 중도금 비율을 낮추는 곳도 있습니다. 중도금 대출은 일반적으로 건설사가 계약자의 부담을 덜어주기 위해(고객의 금융 부담이 적어야 계약을 하고 아파트가 잘 팔리는 일종의 분양 전략입니다.) 금융기관을 연결하여 중도금 대출을 알선합니다. 

 

중도금 대출 - 규제 사항

은행에서 중도금 대출을 받기 위해서는 보증기관에서 발급한 보증서가 필요합니다. 보증서란 대출에 문제가 생겼을 경우 보증기관에서 은행에 보증해주겠다는 약속 서류로 정부기관이 약속 서류를 전달함으로써 은행은 믿고 대출해 주는 것입니다. 정부기관이 약속 서류를 전달한다는 의미는 정부기관이 필요에 의해 중도금 대출을 규제할 수 있다는 의미가 됩니다. 보증서를 발급해주는 정부기관은 주택도시 보증 공사(HUG)와 주택금융공사(HIF) 두 곳으로 대부분은 주택도시 보증 공사를 통해 보증을 받게 됩니다. 현재 중도금 대출한도 규제 사항은 아래와 같습니다.

보증사		지역구분
HUG	HF	투기지역	투기과열지구	조정지역	비조정지역
수도권/광역시- 5억 1인 그외 지역 - 3억 / 1인	3억 / 1인	1건 / 1세대			2건 / 1세대

현재 비조정지역을 제외한 지역에서는 기존 중도금 대출이 있거나 2주택자인 경우 중도금 대출이 불가합니다. 1주택자의 경우 입주 지정일 6개월 이내 전입신고 및 기존 주택 처분 서약을 자필서명해야만 대출이 가능합니다.

 

*) 2023년 1월 부동산 규제완화로 아래와 같이 중도금 대출 규제가 완화되었습니다.

- 기존 분양가 12억원 이하 인당 보증한도 5억원에서  분양가 제한 및 인당 보증한도 제한이 없어졌습니다.

- 기존 주택 처분 의무 규제 폐지

중도금 대출 - 한도

일반적으로 분양가 및 건설사-은행 간 중도금 협약에 따라 다르지만 수도권 투기과열지구에서 중도금 대출 한도는 분양가의 40%이고 조정지역은 50%, 비규제 지역은 60%입니다. 중도금이 보통 60%, 6회 차 일정으로 진행이 되면 투기과열지구의 경우 중도금 2회 차 20%는 자납 해야 합니다. 조정지역의 경우 1회 차, 10%를 자납 해야 합니다. 일부 자납을 하는 경우 자납 회차는 중도금 대출 은행마다 달라 확인이 필요합니다. 자납 회차를 계약자 편의대로 지정할 수 있는 경우도 있고 고정적으로 지정되는 경우도 있습니다. 자납 회차가 빠르면 계약 후 자납 자금을 만들기 위한 시간이 촉박하지만 중도금 후불이자를 많이 아낄 수 있습니다. 반대로 자납 회차가 늦으면 자납 자금을 모으는데 시간 상 여유가 있지만 중도금 후불이자가 많이 발생합니다

 

2021년 5월 31일에 발표된 무주택 서민 실소유자 대출규제 완화 정책에 의거하여 무주택 서민 실소유는 중도금 대출도 10% 한도를 더 받을 수 있습니다. 무주택 서민 실소유자는 무주택자이면서 부부합산 연소득이 9000만 원 이하 혹은 생애 최초 주택 구입인 경우 부부합산 연소득이 1억 원 이하의 요건을 갖추면 됩니다.

*) 무주택 서민 실소유자 10% 한도 추가는 분양 현장의 중도금 대출 은행마다 정책 적용이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다. 

 

*) 2022년 11월 부동산 규제완화 시행에 의해 규제지역 해제로 서울을 제외한 전국 대분의의 지역은 비규제지역 대출 한도(분양가의 60%)를 적용 합니다. 

중도금 대출 - 자격 조건

중도금 대출은 일반적으로 계약금을 모두 납부한 상태라면 신용상의 문제가 없다면 대출이 승인됩니다. 소득이 없는 가정주부라도 부부합산 소득을 적용해 남편의 소득증빙으로 중도금 대출이 가능합니다. 남편의 소득증빙으로 진행한다 해도 명의는 본인 명의로 진행이 가능합니다. 전세자금 대출이 있는 경우에도 문제가 되지 않습니다. 소득이  없는 무소득자의 경우 신용카드 사용내역서, 건강보험 혹은 국민연금 납입증명서, 혹은 주택이나 토지에 대한 재산세 납입 증명서를 제출하면 해당 자료로 소득증빙 후 대출이 가능합니다.

 

주택담보 대출이 이미 있는 경우 위 중도금 보증기관의 규제 지역별 한도에 따라 대출 여부가 달라집니다. 신용대출이 있는 경우 일반적으로  별문제 없이 승인되지만 액수가 크거나 상황에 따라 승인되지 않을 수 있습니다. 또한 중도금 대출이 집행된 이후 신용대출을 받는 경우 DSR에 걸려 신용대출 한도가 현저하게 낮아질 수 있습니다.

 

중도금 대출 - 보증료

중도금 대출을 받으면 중도금 대출 보증서 발급을 위한 1회성 보증료 비용이 발생합니다. 보증료는 아래와 같이 계산되며 중도금 대출 계약하는 일자에 납부하게 됩니다. 전체 중도금 대출 총액의 80%가 보증금액이 되며 보증요율은 분양현장에 따라 다르지만 1년에 대략 0.1% 정도입니다. 예를 들어 분양가 5억이며 중도금이 60% 3억 인 아파트의 중도금 대출 한도에 따른 대출 총액이 2억 6천이라 가정하면 1년 보증료는 2억 6천 X 0.80 X 0.001 = 208,000원이 되며 보증기간은 보통 입주일 까지이므로  아래와 같이 계산됩니다. 

 

대출총액 X 80% * 보증요율 X ( 보증기간 / 365 )

 

보증료는 할인요건이 많습니다. 아래와 같은 경우 보증료 할인을 받을 수 있습니다.

중도금 대출 보증수수료 - 할인요건

중도금 대출 - 후불이자

중도금 대출 이자는 예전에는 분양성적을 높이려고 무이자 혜택도 많았으나 최근 분양현장은 모두 중도금 이자 후불제입니다. 중도금 이자 후불제는 입주 시작일 이전까지 발생한 이자는 건설사가 대납하고 계약자가 잔금 처리할 때 잔금과 함께 건설사와 대납한 이자를 건설사에게 납부해야 합니다. 입주 시작일 이후 현재까지 발생한 이자는 잔금처리와 함께 중도금 대환/중도금 대출 말소시에 중도금 대출 금융기관에게 납부해야 합니다. 보통 잔금처리 시에 위 두 가지 납부 사항이 동시에 처리됩니다.

 

중도금 대출 금리는 변동 금리로 코픽스금리 + 가산금리로 이루어집니다. 분양 현장에 따라 인기 있는 대단지(재건축 등)  같은 경우는 은행이 중도금 대출을 통해 후에 잔금대출을 확보하려고 경쟁적으로 달려들기 때문에 가산금리가 낮아지며 일부 단지는 가산금리가 높아지기도 합니다.

 

2022년 1월 31일 현재 코픽스 금리는 1.69%이며 가산금리는 0.9 ~ 2.3%까지 책정되므로 현재 중도금 금리는 2.6% ~4%까지 보시면 될 것 같습니다. 중도금 대출 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 그 당일의 금리를 적용한 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수가 나오게 됩니다.

 

분양가 5억원 인 아파트의 경우 중도금 60% 전액 대출(3억원)이 아래와 같은 기간과 금리로 적용된다면 후불이자는 다음과 같이 계산됩니다. 1회 차의 경우 2022-01-10일에 발생하여 이자는 2023-01-09까지는 3.8%로 금리로 일할 계산되며 이후 2024-01-9 일까지는 4.0%의 금리로 일할 계산하여 더해지고 입주일까지는 4.2%의 금리로 일할 계산해서 더해지게 됩니다. 2~6회 차도 같은 방식으로 계산이 됩니다.

중도금 대출 이자 계산

2022.08.31 - [부동산/부동산 정보] - 치솟는 금리... 중도금대출 후불이자 시뮬레이션

치솟는 금리... 중도금대출 후불이자 시뮬레이션

중도금 대출 - 실거주 의무

2021.6.17일 대책으로 중도금 대출을 받으면 해당 아파트는 준공 후 실거주해야 합니다.  중도금 대출 시 계약 조건이 6개월 내 전입 조항이 있기 때문입니다. 실거주를 하지 않고 전세를 줘서 중도금 상환하면 대출 페널티 3년을 받습니다.(담보대출, 전세대출 등) 3년 동안 대출을 못 받아도 된다고 하시면 실거주하지 않아도 됩니다. 하루 전입하고 바로 전세를 준다든지 하는 일종의 꼼수 같은 건 통하지 않습니다.

 

*) 2023년 1월 부동산 규제완화로 6개월내 전입 조항에서 2년 으로 변경되었습니다.

 

중도금 대출 - 연말정산 소득공제

연말정산 소득공제 항목 중의 하나인 '장기 주택 저당차입금 이자 상환액' 공제는 아래와 같이 분양권에 대한 중도금 대출도 가능합니다.

- 무주택자인 세대주가 5억원 이하의 주택 분양권을 취득하고 주택 취득을 위하여 장기주택저당 차입금으로  전환하는 것을 조건으로 차입한 경우.

- 주택의 완공전에 조건을 변경하여 주택 완공 시 장기주택저당 차입금으로  전환하는 것을 조건으로 변경하는 경우.

 

단 중도금 이자를 직접 납부한 경우에만 가능하며 건설사가 공사 기간 동안 중도금 이자를 대납하고 입주 시에 돌려받는 중도금 후불제에는 소득공제가 적용되지 않습니다.

 

중도금 대출 - 선납할인

여유자금이 넉넉한 경우 중도금 대출을 받지 않고 미리 건설사에 할인된 금액으로 중도금을 선납할 수 있습니다. 예적금 금리 및 세금을 생각하면 선납할인이 금전적으로 이득이 될 수 있으나 선납한 금액에 대해서는 주택보증을 받지 못합니다. 대형 건설사의 아파트를 분양받아도 시행사가 중소업체인 경우가 많으며 시행사에 문제가 생기면 선납한 중도금에 대은 주택보증 대상에서 제외되니 유의하여야 합니다.

 

중도금 대출 - 잔금 대출 전환 ( 중도금 대환 )

입주시기가 되면 일반적으로 건설된 아파트를 담보로 잔금대출(주택담보대출)을 받아 중도금 대출을 상환하고 남은 금액으로 준비된 현금 여유분과 합해서 잔금 처리를 합니다 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다. 예를 들어 잔금대출 한도가 70%가 나오고 중도금 60% 중에 50%를 대출 받고 10%는 자납 한 상태에서 잔금 30%가 남았다면 70%의 잔금대출로 중도금 대출 50%를 갚고 나머지 20%와 준비한 현금 10%로 잔금을 처리하는 것입니다. 중도금 후불이자, 취등록세 등 등기비용, 발코니 및 옵션비용도 추가되므로 현금은 20% 이상 준비되어야 잔금처리가 수월하게 됩니다.

 

이때 잔금대츨을 받는 은행은 반드시 중도금 대출을 받은 은행으로 받을 필요는 없으며 본인에게 가장 유리한 조건인 금융기관을 선택하면 되며 중도금-잔금 대환시 대출 상환은 은행간 자동 정리되고 건설사 잔금 납부도 자동 정리됩니다. 즉 잔금 대출을 일으켜 계약자의 손에 여분의 금액을 쥘 수 있는 경우는 잔금대출한도가 넉넉하여 중도금 대환 및 잔금처리에 추가 비용이 필요하지 않고 남을 경우에만 입니다.

 

중도금  - 연체시 불이익

중도금을 연체하는 경우(이자연체,대출하지 않고 자납을 선택하는 상황에서 연체)하는 경우 아래와 같은 불이익이 있습니다.

2022.01.20 - [부동산/부동산 정보] - 분양 아파트 중도금 연체 시 불이익은 얼마나 될까?

분양 아파트 중도금 연체 시 불이익은 얼마나 될까?