치솟는 금리... 중도금대출 후불이자 시뮬레이션

최근 금리가 하루가 다르게 고공행진을 보이고 있습니다. 계속되는 금리 인상은 부동산 시장을 급속도로 냉각시키고 있으며 문제는 이러한 고금리 상황이 단 시간에 해소되지 않고 앞으로 상당기간 금리 우상향 상황이 지속될 것이라는 경제전망이 더욱더 부동산 시장을 움츠려 들게 하고 있습니다. 최근의 고금리 상황에서 아파트를 분양받을 경우 지불되는 중도금 대출 후불이자는 얼마나 되는지 계산해 봤습니다.

 

중도금 대출 

중도금 대출/ 아파트 대출에 관련된 정보는 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.

2022.01.31 - [부동산/부동산 정보] - 중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

 

2022.07.11 - [부동산/부동산 정보] - 2022.07 DSR 3단계 적용 / LTV 완화 / 아파트 담보 대출 시뮬레이션

2022.07 DSR 3단계 적용 / LTV 완화 / 아파트 담보 대출 시뮬레이션

중도금 대출 후불이자 시뮬레이션

최근 고금리 상황으로 인해 최근 분양하는 아파들의 중도금 대출 금리가 5%를 넘은 것으로 알려져 있습니다. 5.2%를 기준으로 향후 6%까지 금리가 인상된다는 가정하에 분양가 상한제 덕에 안전마진이 확보되어 부동산 침체기에도 청약이 몰릴 것으로 예상되는 인천 검단신도시 우미린 클래스원 아파트를 기준으로  중도금 후불이 자를 계산해 봤습니다.

 

우미린 클래스원 아파트는 전용면적 84m2 기준 분양가는 475,900,000원이며 투기과열지구로 중도금 60% 중 40%만 대출이 가능합니다. 무주택 실소유자 여건을 갖춘 경우 50%까지 대출이 가능합니다. 이를 기준으로 저금리 시절의 2.5%의 중도금 대출 금리를 가정하면 중도금 후불이자는 아래와 같습니다.  

중도금일자	금리	적용일수	서민실소유자	일반무주택자
2023-02-10	2.50%	150	3,090,090	3,090,090
2023-07-10	2.50%	184	2,601,152	2,601,152
2024-01-10	2.50%	215	2,001,388	2,001,388
2024-08-12	2.50%	120	1,300,576	1,300,576
2024-12-10	2.50%	121	909,425	0
2025-04-10	2.50%	158	0	0
2025-09-15	계		9,902,632	8,993,206

이를 다시 현재와 앞으로의 금리 인상을 예상하여 5.2% , 5.5%, 5.8% , 6.0%까지 금리가 인상될 경우를 가정하여 중도금 후불이 자를 계산하면 아래와 같습니다.

중도금일자	금리	적용일수	서민실소유자	일반무주택자
2023-02-10	5.20%	150	6,936,797	6,936,797
2023-07-10	5.50%	184	5,919,805	5,919,805
2024-01-10	5.50%	215	4,600,323	4,600,323
2024-08-12	5.80%	120	3,058,538	3,058,538
2024-12-10	5.80%	121	2,151,068	0
2025-04-10	6.00%	158	0	0
2025-09-15	계		22,666,530	20,515,462

50% 중도금 대출을 일으킨 무주택 서민 실소유자의 경우 금리 인상으로 인해 1300만 원 정도의 추가적인 중도금 대출이자가 발생하게 됩니다. 여기에 입주 시 잔금대출로 전환하면 고금리로 인해 원리금 비율이 높아져 어느 정도 소득이 되지 않으면 모두 DSR 규제에 걸리게 됩니다. 

 

현재 무주택 실수요자의 경우 LTV 80%까지 대출한도가 풀렸지만  DSR 규제는 1억이상은 무조건 40% 적용이기 때문에 위 아파트를 LTV 80% 적용해서(약 3억 8천만 원) 30년 장기 대출을 받는다면 5% 금리 적용 시 월 원리금이 원리금 균등상환 조건으로 년 2400만 원 정도가 되며 이는 다른 대출이 없는 연소득 6000만 원 이상만 대출이 가능하게 되며 이는 연소득 6000만원 이하의 사람은 5억 이하 집을 살 수 없다는 얘기가 됩니다.  참 집 사기 어려운 시대가 되었습니다. 물론 소득 대비 과도한 대출을 제한하는 정책은 필요하나 주택마련의 진입장벽이 너무 높아진 것 같아 아쉬울 따름입니다.

2022.01.20 - [부동산/부동산 정보] - 분양 아파트 중도금 연체 시 불이익은 얼마나 될까?

분양 아파트 중도금 연체 시 불이익은 얼마나 될까?

중도금 무이자 조건의 허와 실

아직은 일반화되고 있지 않지만 부동산 시장이 침체되면 건설사들은 경기가 침체되어도 아파트를 지어 팔아야 유지가 되기 때문에 분양 촉진을 위해 중도금 무이자 조건을 많이 제시합니다. 지금처럼 분양시장이 냉각되면 수도권에서도 곧 중도금 무이자 조건 신규 분양이 많이 나올 것으로 보입니다.

 

사실 중도금 무이자 조건은 조삼모사일 확률이 높습니다. 중도금 무이자 조건을 거는 대신 분양가 및 발코니 확장비용이나 옵션비용에 후불이자 차액을 녹여서 최대한 이를 상쇄하려고 하기 때문입니다. 단순히 중도금 무이자 조건이라 몇천 아낀다고 생각하는 것보다는 분양가에 발코니 확장비용, 옵션 비용을 감안한 평단가가 주변 시세나 같은 지역에서 분양하는 다른 단지에 비해 얼마나 차이가 있는지 꼼꼼하게 확인하고 청약 및 계약을 하는 게 바람직합니다.