주택담보대출 - DSR 규제 피하기.

2022년 7월부터 적용된 3단계 DSR 규제 정책으로 소득이 적은 주택 수요자가 주택담보대출을 끼고 주택을 구입하기가 많이 어려워졌습니다. 최근 주택 실 수요자를 위한 LTV 한도를 80%까지 올려주겠다는 정책도 발표되었으나 DSR 규제로 인해 그 빛이 바래버렸습니다. 소득이 적은 실 수요자가 주택담보대출을 통한 주택 구입 시 DSR 규제를 최대한 피하는 방법에 대해 정리해 보았습니다.

 

현행 DSR 정책

 DSR은 총 소득대비 원리금 상환비율을 의미하는 것으로 현재 적용되는 DSR 정책은 1억 이상의 대출 취급 시 년 소득에서 년 원리금이 차지하는 비율을 40% 이내로 제한한다는 의미입니다.  예를 들어 5억짜리 아파트를 LTV 한도 80% 적용하여 4억을 대출받는다고 하면 대출기간 30년 , 금리 4.4% , 원리금 균등 분할 조건의 경우 월 원리금은 약 200만 원 정도 됩니다.

년 소득 6000만 원의 40%가 2400만원이니 년 소득  6000만원은 다른 대출이 없을 경우 DSR 규제에 딱 맞춰서 대출이 가능하나 년 소득 6000만원 이하의 경우 소득에 맞춰서 대출한도가 줄어들게 됩니다. 더구나 DSR은 총부채를 대상으로 하기에 별도의 신용대출, 자동차 할부 등이 있다면 년 소득 6000만 원이라고 해도 DSR 한도 초과로 전액 대출이 불가능하게 됩니다.

 

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DSR 규제 피하기

1. 정부 지원 담보 대출 이용

정부에서 지원하는 담보대출 (디딤돌, 보금자리론 등)은 대출 취급 시 DSR 적용을 하지 않습니다. 디딤돌 대출이나 보금자리론 등은 자격이 일반 시중은행 대출에 비해 까다롭기는 하나 DSR 미적용, 낮은 금리 등의 이점이 있어 가능하다면 반드시 이용해야 할 것으로 보입니다.

2. 대출 기간 늘리기

최근 높아져 가는 주택 가격과 금리 인상의 영향으로 월리금 상환에 부담을 느끼는 고객들을 위해 40년 이상의 초 장기 대출 상품이 늘어나고 있습니다. 대출 기간이 길면 총이자비용은 늘어나지만 내 집 마련이 절실하다면 초장기 대출도 검토해 보실 수 있습니다. 대출 기간 30년, 4.4% 금리, 원리금 균등 분할 시 월 원리금이 200만 원/년 2400만 원에 비해 40년의 경우 월 177만 원/년 2000만 원 정도가 되어 DSR 규제를 일부 회피할 수 있습니다. 최근 나오는 45년 초 장기 대출이면 좀 더 여유가 생길 수 있습니다.

3. 자동차 할부 / 신용 대출 줄이기

자동차 할부도 DSR산정을 위한 부채에 포함됩니다. 자동차 할부는 대출 기간이 3년 이내이기 때문에 DSR에 산정되는 총 부채의 원리금 비율이 상당히 높습니다. 집을 대출을 통해 구매할 예정인 상태에서 자동차 구입 시 자신의 소득을 생각해서 할부를 최소한으로 하거나 꼭 자동차가 필요한 경우 장기렌트 등의 방법을 사용해서 부채를 최소화하는 것이 좋습니다. 자동차 장기렌트는 부채에 포함되지 않습니다.

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이밖에 신용대출, 카드론 등의 부채는 가능하다면  대출로 집을 구매하긴 미리 상환을 하는 것이 좋습니다.

4. 소득 올리기.

DSR 규제를 가장 쉽게 피해 갈 수 있는 확실한 방법은 소득을 올리는 것입니다. 소득을 올리는 것이 말처럼 쉬운 것은 아니어서 사실 이 부분은 쉽게 적용하기 어려운 부분입니다.