분양 아파트 중도금 연체 시 불이익은 얼마나 될까?

최근에 대출 규제가 시작되면서 자금이 부족한 사람들이 수도권 요지에서 분양하는 아파트를 청약하고 중도금 자납 분을 연체 후 잔금 때 전세를 빼서 입주 혹은 세를 받아 잔금처리를 한다는 계획으로 접근하는 경우가 많아 연체 시 어떤 불이익이 있는지 알아봤습니다.

 

중도금 연체 이자

중도금 연체 이자는 일반적으로 중도금 대출 금리 X 2로 보시면 얼추 맞습니다. 아파트 현장마다 집단대출 은행과의 계약관계에 따라 차이가 있을 수 있지만 보통 중도금 대출 금리는 코픽스금리(2022.1.20현재 1.55%)에 가산금리 (약 1.8%~2.4%)를 더해서 현재 약 4%의 대출 금리를 적용받습니다. 이 경우 은행에서 연체 시 받는 이자는 8% 정도입니다.

 

간과하셔야 할 부분은 이 연체이자는 입주가 시작되어 중도금 대출 기간이 끝났는데 아직 중도금을 잔금대출로 전환하지 않았거나 갚지 않았을 때 계약자가 내야 하는 연체이자 입니다. 보통 중도금 대출은 이자 후불제로 건설사가 협약에 의해 공사 기간 중에는 매월 대신 납부합니다. 입주가 시작되면 잔금처리를 통해 그동안 대신 냈던 이자의 총액을 입주자한테 다시 받고 입주 시작일 이후부터는 잔금 처리일까지의 이자를 계약자가 은행에 직접 내야 합니다.

 

이때 계약자가 이자를 제때 내지 않았거나 대출 기간이 끝났는데 중도금 대출 정산이 안되는 경우 적용되는 연체이자가 8%입니다. 보통 중도금 대출이 3억이라고 하면 3억에 대한 연체이자는 월 200 만원이 됩니다.

중도금 자납 연체 이자

일반적으로 중도금은 60%로 최근 대출 규제의 영향으로 투기과열지구 기준으로 60% 전액 대출은 안 나오고 40%는 대출이 나오고 20%는 계약자가 스스로 마련해서 지정된 회차에 납부해야 합니다. 보통 5회 차나 6회 차에 납부를 하는데 이때 중도금을 내지 않고 연체로 끌 오가고 잔금 때 이를 정리하려는 계획을 세우기도 합니다.

 

이때 발생하는 자납 연체에 의한 이자는 은행과 계약자간의 중도금 대출 계약 관계가 아니라 건설사와 계약자 간의 아파트 분양계약에 의거하게 됩니다. 보통 분양 계약서에 보면 중도금 연체이자는 일반적으로 15%로 기술되어 있습니다.

 

중도금 대출 총액이 3억이라 할때 1,2,3,4회 차는 중도금 대출이 은행을 통해 처리됐고 5회, 6회 차를 연체했을 경우 연체 원금은 1억 원입니다. 입주가 시작되어 현재 일자 기준에서 5회 차 납부일자의 기간이 5회 차 5000만 원의 15% 이자 적용 구간이 되는 것이고 현재 일자 기준에서 6회 차 납부일자의 기간이 또 15% 이자 적용 구간이 됩니다.

실계 계산해 보면 아래와 같습니다. 중도금 5회차와 6회 차가 납부일이 아래와 같다고 할 때 연체금리 15%를 적용하면 연체 이자는 12,1634,384원이 됩니다. 이후로도 계속 연체가 되면 하루당 20,548원이 발생하게 됩니다. 

구분	납부일	금액	현재일자	이자적용일수	연체이자
5회차	2021-01-01	50,000,000	2022-01-22	387	₩7,952,055
6회차	2021-07-01	50,000,000	2022-01-22	205	₩4,212,329
계					₩12,164,384

계약해지의 위험

중도금이나 잔금을 계속 연체하면 건설사는 계약서를 근거로 건설사는 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 계약의 해지가 되면 모든 계약자의 권리는 사라지게 됩니다. 계약금은 반환 받지 못하고 해지가 돼도  중도금 대출받은 은행 이자는 내야 합니다. 

 

아래는 특정 분양 계약서상의 내용 계약 해지에 관한 내용 샘플 입니다.

1)갑은 을이 다음 각호 중 어느 하나에 정한 행위를 하였을 때 본 계약을 해제, 해지할수 있으며, 이를 이유로 을은 갑에 대해 일체의 민 형사상 기타 일체의 이의를 제기하지 아니한다. 1. 중도금을 기한내에 납부하지 아니한 경우 2. 잔금을 입주지정기간 종료일부터 1개월 이내에 납부하지 아니한 경우 3. 을이 본 계약에 따른 공급대금의 납부를 위하여 금융기관으로부터 대출을 받은후 대출원리금의 상환을 지연한 경우, 대출약정이 해제,해지되는 경우 대출약정에 따라 금융기관을 채권자로 하는 근저당권 설저얼차등의 이행을 지연하여 해당 금융기관이 을 또는 보증인에게 대출원리금의 상환을 청구하는 경우 (단, 본 계약의 해제, 해지 시에는 이미 납부한 계약금과 중도금에서 대출원리금, 위약금 등을 공제한 후 나머지 금액만을 반환한다) 4. 본 계약에 따른 권리, 의무를 갑의 승인 없이 타인에게 양도하거나 제한물권 기타 담보의 목적으로 제공하였을 경우 5. 주택공급에 관한 규칙 및 기타관련 규정을 위반하였을 경우 등  (2) 을은 중도금 1회라도 납부한 경우에는 본 계약을 해제, 해지할 수 없다. 단 갑, 병이 인정하는 경우에 한하여 본 계약을 해제, 해지할수 있다.   ....

보통 중도금 자납 2회 차까지의 연체 및 입주기간이 지난 후 2개월까지 잔금처리가 지연돼도 건설사는 해지를 하지 않지만 그때그때 상황에 따라 다르기 때문에 연체를 계속 끌고 나가는 건 위험하고 어떻게든 정리하여야 합니다.

 

마치며

서두에 말했듯이 자금이 부족한 상태에서 투자목적으로 중도금 자납분을 연체하고 투자하려는 경우 보통 부동산 경기가 좋으면 분양받은 아파트 시세가 올라 대환대출 한도가 높아져 무리 없이 잔금처리가 가능하고 혹은 세를 통해 해결이 잘 되겠지만 대환 한도도 부족하고 세도 잘 안 나가는 경우 자칠 잘못 하면 해지의 위험까지 상존합니다. 리스크는 본인의 몫이니 계산기 잘 두드려 보고 좋은 선택을 하여야 할 것입니다.