제이알글로벌리츠 / 코람코라이프인프라리츠 / 이지스밸류리츠

최근(2024.04.15) 미국의 금리 인하가 지연되고 있는 상황이 연출되다 보니 금리에 취약한 리츠종목이 힘을 발휘하지 못하고 있습니다.  또한 국내에서는 부동산 PF  폭망이니 뭐니 말이 많으면서 여러 가지로 리츠종목들에 대하여 우호적이지 못한 투자환경이 지속적으로 이어지고 있습니다. 퇴직연금계좌에서 약 4년째 투자 중인 리츠 종목(제이알글로벌리츠/코람코라이프인프라리츠/이지스밸류플러스리츠)에 대해 그동안의 투자경과와 현재 상태 및 이슈사항, 향후 전망등에 대해서 정리해 봤습니다. 

 

 

제이알글로벌리츠

벨기에 오피스건물을 기본자산으로 하는 해외투자 국내상장리츠입니다. 벨기에 건물 외에도 미국뉴욕맨해튼 빌딩도 지분소유하고 있습니다.  현재까지는 국내자산을 기본적으로 하는 상장 리츠보다 약 2%~3% 더 높은 배당률을 보여주고 있습니다. 최근 2023년 12월 기준 배당금은 195원으로 년 배당율은 약 9.5%에 육박합니다. 원래 7% 정도가 일반적인 배당율이었는데 주가가 하락하여 상대적으로 배당률이 높아졌습니다.

제이알글로벌리츠 주가 추이

 

2020년부터 투자를 시작하였기에 매입단가가 상당히 높아 그동안 계속 주식수를 늘려(물타기)를 했음에도 평단가가 4800원을 가리키고 있고 금일 현재가는 4000원으로 -20% 이상의 단순 수익률을 보여주고 있으나 그동안에 받은 배당이 이를 상쇄하여 현재 소폭의  플러스 상태(약 1% 수익률) 입니다. 4년 동안 투자해서 1% 수익이면 연 수익률 0.25%밖에 안 되는 정도밖에 안 되는 실패한 투자라고 볼 수 있습니다.  그러나  현재는 최악의 상황을 지나가고 있어 물가와 연동하는 임대계약으로 임대료 정기상승, 신뢰할만한 장기임차인(벨기에정부, 미국노동조합)이 뒤를 지켜주고 있어 금리인하가 시작되면 어느 정도 제자리를 찾지 않을까 하며 배당이 나올 때, 여유돈이 생겼을 때 4000 초반에서는 계속  수량을 늘리고 있습니다.

 

2024년 말 벨기에 건물 대출 만기에 따른 재 대출(리파이낸싱)이 예정되어 있는데 현재는 초저금리시대의 혜택으로 아주 낮은 금리로 대출을  받은 상태인데 금리가 하반기에 다소 내려간다하더라도 현재 적용받는 금리는 불가할 것으로 보여 어느정도 대출이자 비용이 늘어날 것으로 보이며 이에 따라 배당률도 2% 이상 떨어질 것으로 보입니다. 그럼에도 현재 주가 기준으로 보면 연 7%의 고배당으로 퇴직연금계좌에서 안정적인 투자운용이 가능하다고 생각합니다.

 

코람코라이프인프라리츠

금일 2024.04.15) 일 현재 52주 최저가를 달리고 있습니다. 코로나 상황에서도 상장가 5000원을 지킨 몇 안 되는 리츠였는데 야금야금 떨어지면서 현재상태까지 떨어져 있습니다. 180여 개의 주유소 자산을 기본으로 하고 있고 물류센터 및 기타 오피스 지분을 가지고 있습니다.

 

지방 주유소는 매각하여 수도권 중심으로 전환하고 주유소 부지 개발을 통해 자산가치 향상 전략을 수행하고 있으며 주유소 매각에 따른 특별 배당이 쏠쏠하게 나왔는데 최근 매각이 일부 종료되어서인지 배당금이 살짝 떨어졌습니다.  5000원 기준 6% 배당이 운용 목표였는데 항상 7% 이상의 배당을 해온 이력이 있어 신뢰할 만한 리츠라 생각되었습니다.

 

최근 대주주인 코람코자산 운용이 지분을 일부 매도하고 있고 주가가 타 리츠보다 완연하게 하락세라 알지 못하는 무언가가 있는지 의아스럽긴 합니다. 뭐 IR 이나 일반적인 채널상에서 확인한 바로는 큰 문제는 없는 것으로 확인되고 있습니다.

코람코라이프인프라리츠 주가 추이

이 역시 2020년 부터 투자를 해와서 제이알글로벌리츠와 마찬가지로 평단가가 높습니다. 마찬가지로 물타기를 했음에도 약  -14% 수익률을 기록하고 있습니다. 제이알글로벌리츠보다 수익률이 그나마 나은 것은 최근 급락에 따라 많은 수량의 추가 매수를 하였기 때문입니다. 그동안에 받은 배당을 포함하더래도 아직 수익률은 마이너스권입니다.

 

2025년 초에 마찬가지로 대출만기에 따른 재 대출(리파이낸싱)이 예정되어 있습니다. 현재 금리가 다소 내려간다 해도 이전 대출의 금리는 마찬가지로 적용받지는 어렵지 않나 생각하는데 전문가들이니만큼 금융기법을 잘 마사지하여 큰 이슈없이 진행되었으면 합니다.

 

이지스밸류리츠

서울의 중심업무지구에서도 핵심적인 권역(시청권역,광화문권역,반포권역)에 위치한 프라임급 오피스를 자산으로 갖고 있습니다. 여러 가지 리츠 종목에 투자를 한 경험으로 볼 때 가장 안정적인 움직임을 보여주는 리츠라고 생각됩니다. 금리 등 국제 정세에 따른 등락은 있지만 꿋꿋하게 제 자리를 지키는 느낌이 강한 리츠입니다. 금리인상 시작으로 모든 리츠가 신저가를 찍을 때에도 제일 먼저 반등해던 리츠이기도 합니다.  실제로 최저가에서 가장 많이 상승한 종목 중 하나이기도 합니다.

이지스밸류리츠 주가추이

 

금리 상승기에 주가 하락으로 주주들이 불안에 떨자 2년간 한시적으로 5000원 기준 6% 배당목표(년 300원)에서 연 8%(년 400원)으로 올려 배당 분기마다 어김없이 지급하였습니다. 진입 시점이 운이 따라 저가에 매수가 가능하여 현재 퇴직연금계좌에서 유일하게 플러스수익(6.2%)를 보여주고 있습니다. 최근 IR에서 주주가치재고를 통해 태평로빌딩을 우선주를 발행하는 형식을 통해 자산가치 상승분을 특별 배당한다고 밝혔으며 해당 금액은 400원입니다. 기존에 200원을 더해 2024년 8월에는 600원이 특별배당이 이뤄질 예정입니다.

 

2024년이 지난 후부터 8%의 배당률이 6%의 배당률로 원복이 되는데 이후 운용사측에서 얼마나 운용을 잘해 추가 특별배당을 만들어 낼 수 있는지에 따라 투자여부가 지속될지 결정될 것 같습니다.

 

앞으로의 계획

현재 리츠주식은 불투명한 금리 인하등의 이유로 제대로 된 반등을 보여주지 못하고 있습니다. 현재가 최악이고 횡령사고 발생이나 건물이 무너지는등의 극단적 상황만 아니라면 더 나빠질 것도 없겠다는 생각이 큽니다. 어김없이 배당 때 되면 따박따박 주고 현재의 배당률이 은행 예금의 2배에 육박하기 때문에 지금처럼 저점인 상태라면 감사한 마음으로 계속 수량을 늘릴 전략을 갖고 있으며 주가가 회복하여 오버슈팅(6000원 정도)이 날 때 일부 정리하려고 합니다. 그때까지는 아주 많은 시간을 기다려야 하지 않을까 싶습니다.