분양아파트 자금계획 수립 - 신천 한라비발디

분양아파트 자금계획 수립 - 신천 한라비발디

안녕하세요.

 

어제 모집 공고를 낸 신천 한라비발디 청약을 검토하시는 분들을 위해 계약부터 입주까지 필요자금을 정리하여 실제 자금계획을 어떻게 수립해야 하는지 계약, 공사기간, 입주 단계 별 필요한 자금을 정리해 보았습니다. 

 

이번 한라비발디는 분양가 상한제 지역이 아니라서 그런지 생각보다 비싸게 나온 것 같은데 최근에 분양가 상한제 지역에서 분양한 아파트 대비하여 안전마진이 크게 확보되지는 않을것 같습니다. 실거주 측면에서 접근하시는 무주택 실소유자 분들은 자금계획을 보다 철저하게 검토하셔야 할 것 같습니다.  

 

1. 기본 전제

84A Type 기준층(21층~30층)을 가정하고 산출하였으며  해당 Type의  분양가, 발코니 확장 비용, 옵션 비용은 아래와 같습니다.

 

 - 공급가(분양가) : 685,600,000 (84A 20층~30층 기준)
 - 발코니 확장    :   12,500,000 
 - 옵션 비용      :    20,000,000 ( Full Option 기준 약 40,000,000원 중 50%만 선택)

 

신천 한라비발디는 발코니 확장 비용은 일반적인 수준으로 나왔는데 옵션비용은 최근 분양하는 아파트들과 마찬가지로 - 그래도 덜 하긴 합니다. - 항목별 다양하여 옵션을 선택하실 때 충분한 검토가 필요할 것 같습니다.

 
TIP :
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능하며 (중문 같은 경우 선택 옵션가 2,100,000원인데 따로 하면 백만 원 초반에 가능합니다.) 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

정당계약 시 분양가의 10%, 발코니 확장비용의 10%, 옵션 비용의 10%를 내야 하기 때문에 기본으로

68,560,000 +1,250,000 + 2,000,000 총 71,810,000의 현금이 준비되어야 합니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

건설사가 알선하는 중도금 대출을 통해 중도금 50% 납부되므로 자납 1 회차분 10% 납부를 위해 부터 68,560,000원의  현금이 준비되어야 합니다.  중도금 자납 회차가 정해지지 않았는데 2022년 10월 21일까지 6회 차 자납일 경우 2025년 5월 21일까지 준비하여야 합니다.

 

이와는 별도로 모집공고를 보면 22년 10월 21일 까지 발코니 확장비용 20% 중도금 2,500,000원과 옵션비용 20% 중도금 4,000,000원 총 6,500,000원이 추가로 준비되어야 합니다.

 

결론적으로 중도금 1회차가 자납인 경우 22년 10월 21까지 75,060,000원 ,  중도금 6회차가 자납인 경우 22년 10월 21일까지는 6,500,000원 25년 5월 21일까지 68,560,000원의  현금이 준비되어야 합니다.

 

4. 잔금 납부 - 입주

시흥시는 조정지역으로 무주택 서민 실소유자 기준으로 가정하겠습니다.

2021년 5.31 금융위원회에서 발표된 보도자료 '서민, 실수요자의 주택담보대출 우대요건 및 우대혜택 개선'에 따라  무주택 실소유자는 조정지역에서 5억 이하 아파트는 LTV 70% , 5억 이상 8억  미만 아파트는 LTV 60%이 적용됩니다. 무주택 실소유자는 부부합산 연소득 0.9억 이하 혹은 생애최초 구입자 연소득 1.0억 이하의 경우를 말합니다.

 

신천 한라비발디는 분양가 5억~8억 구간으로  무주택 실소유자인 경우 LTV 60% 적용입니다. 

 

입주 당시의 아파트 시세가 분양가 수준에 머무르는 경우 분양가 6억 8천5백 기준 대출한도는

500,000,000 X 0.7 + 185,000,000 X 0.6 총 461,000,000이 되나 최대 대출한도 4억 규제에 걸려 최대  4억원 까지만 대출이 가능합니다. 

 

기존 중도금 대출 50% 342,500,000원을 대환 하면 57,500,000원이 남는데 잔금 30% 205,000,000원을 납부하려면 205,000,000 - (400,000,000 - 342,500,000 ) 계산에 의해 아파트 잔금은 147,500,000원이 입주기간 안에 현금으로 준비되어야 합니다. 

 

여기까지는 순수 아파트 분양가에 대한 잔금처리를 위한 자금이며 아래와 같은 추가 비용이 더해집니다.

 

- 중도금 대출이자 

 

신천 한라비발디는 공사기간이 긴 편으로 이에 따라 중도금 대출 기간이 길어져 중도금 대출이자가 더 많이 발생합니다. 타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 4.0%로 가정하였으며 이자는 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 

 

중도금 자납 회차에 따라 1회차인 경우와 6 회차인 경우로 구분하여 산출하였습니다. 산출된 중도금 대출이자는 아래와 같습니다.

신천 한라비발디 중도금대출 후불이자

중도금 자납 회차가 1회차 혹은 6회 차에 따라 이자가 약 700만 원 정도 차이가 납니다. 결론적으로 중도금 대출 후불이자로 최소 17,260,000원 에서 24,350,000원의 현금이 필요합니다. 

 

- 취등록세

취등록세는 아래와 같은 계산에 의해 산출되었으며 계산된 바와 같이 취등록세로 15,726,700원의 현금이 필요합니다.

신천 한라비발디 취등록세 산출

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금

발코니 확장 비용 잔금 70% (8,750,000 원) , 옵션 비용 잔금 70%(14,000,000원)을 합하여 발코니 확장과 옵션 비용 잔금으로 2천2백7십5만 원의 현금 필요합니다.

 

- 총 비용

아파트 잔금 : 147,500,000

중도금 이자 : 17,260,000 혹은 24,350,000

취등록세     : 15,726,000

발코니/옵션 : 22,750,000

 

총 부수적인 부가비용을 제외하고 입주 시 준비되어야 할 현금은 총 261,736,000 ~ 268,826,000입니다.

 

이는 무주택 서민 실소유자 LTV 한도 60% 적용 기준으로 서민 실소유자 자격이 안되어 LTV 한도가 40%이신 분들은 더 많은 현금을 필요로 합니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  일반적으로 시세가 1억 이상 오르면 대출한도가 커져서 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 되나 한라비발디는 대출 총액 한도 제한 4억 때문에 이런 경우를 기대하기 어려울 것 같습니다.  

 

또 LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI나 DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.

 

산출된 금액은 가정이며 일부 오류가 있을 수 있고 정부 규제에 따라 달라질 수도 있으니 참고만 하시길 바라며 청약을 검토하시는 분들의 자금계획 수립에 도움이 되셨기를 바랍니다.