송도 아크베이 자금계획 수립 - 계약에서 입주까지 - 98 Type 기준

송도 아크베이 자금계획 수립 - 계약에서 입주까지 - 98 Type 기준

 

안녕하세요.

송도 더샾 아크베이의 청약을 검토하시는 분들을 위해 지난 글을 통해 84 Type 기준 계약부터 입주까지 필요자금을 정리하여 포스팅(https://only1see.tistory.com/30) 하였는데 몇몇 분들의 요청으로 98 Type도 자금을 산출해 보았습니다.

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 기본산정

TIP :
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 특히나 송도 아크베이는 분양가 6억 초과로 취득세율이 2.2% 적용되기 때문에 그만큼 취등록세가 추가됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 정당계약 필요자금

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

현재 대출 규제 정책으로 분양가 9억 이상의 아파트는 중도금 대출이 불가능합니다.  송도 아크베이 98A형은 분양가 9억 턱밑으로 40%의 중도금 대출이 가능합니다.

 

아직 중도금 20% 자납 회차가 정해지지 않아 1회 차와 6회 차를 자납 할 경우를 가정하면 84A Type을 최고층 이상을 기준으로 입주 시 중도금 이자는 아래와 같습니다. 중도금 자납 회차가 앞에 있을 경우 초기에 중도금 목돈 마련을 위한 준비자금이 많이 드는 대신 중도금 이자는 많이 줄어드며 중도금 자납 회차가 뒤에 있는 경우 당장의 중도금 목돈 마련은 여유가 있지만 대신 중도금 이자가 크게 늘어납니다.

 

타 단지 분양하고는 다르게 이번 송도 아크베이는 발코니 비용 중도금과 옵션 중도금이 없어 잔금 정산 시에 나머지 90%를 내야 하므로 공사기간 중 발생하는 다른 비용은 없습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 공사기간 중 중도금자납 필요자금

4. 잔금 납부 - 입주

우선 현재 대출정책을 확인해 보면 담보대출 한도는 아래와 같습니다. 송도는 투기과열지역으로  LTV 50% 한도를 기준으로 하겠습니다. 분양가 9억 기준 대출한도는 LTV 50%로 적용하면 6억까지는 60% 적용, 초과하는 30%는 50% 적용으로 계산된 대출한도는 5억 1천만 원이나 최대 대출액 한도가 4억이라 4억 원까지만 대출이 가능합니다.

 

- 중도금대환시 필요한 자금은 아래와 같습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 중도금대환 필요자금

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

송도 아크베이는 공사기간이 긴 편으로 이에 따라 중도금 대출 기간이 길어져 중도금 대출이자가 더 많이 발생합니다. 타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 4.0%로 가정하였으며 이자는 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 산출된 중도금 대출이자는 아래와 같습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 중도금후불이자

가정에 따라 중도금 자납 회차를 1회 차와 6회 차로 산정한 것으로 자납 회차가 1,2회 차인 경우 후불이자는 31,351,037원이며 5,6회 차의 경우 후불이자는  18,136,067원입니다.

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 취등록세

 

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 발코니/옵션 잔금

- 등기비용은 아래와 같습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 등기 비용

- 위의 결과에 따라 입주시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

송도 아크베이 98 Type 자금계획 수립 - 입주시 총 비용

결론적으로 2025.3월 입주 시 비용은  최소 334,240,780원이 필요하며 부수적으로 이사비용/새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 비고

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 98 Type의 경우 대출 한도가 Max를 채워서 현제 규제 상태에서는 의미 없는 가정입니다.

 

또한 LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.

 

청약을 준비 중인 분들의 자금계획 수립에 도움이 되셨기를 바랍니다.