노후 설계를 위한 또 다른 대안 - 주택연금 총 정리

국민 대다수가 노후보장이 안되고 있는 현실 적 상황에서 은퇴를 앞두고 준비된 연금이 없거나, 아직 개시 시점이 아닌 경우 연금의 또 다른 대안이 될 수 있는 주택연금에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

주택연금 -총 정리

개요

주택연금은 집을 소유하고 있는 만 55세 이상 어르신들이 집을 담보로 맡기고 자기 집에 평생 살면서 일정기간 또는 평생 동안 매달 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 국가가 보증하는 제도로 일종의 역 모기지론입니다. 즉 가지고 있는 집을 담보로 대출을 일으켜 그 대출금액을 월 단위로 일할 계산하여 연금 형태로 지급하는 것입니다.

 

장점

 - 국가에서 보증하여 평생 수령할 수 있습니다.

 - 노후 설계가 부족한 사람들이 가지고 있는 주택 하나만으로 연금 형태의 월 지급 수령이 가능합니다.

 - 가입자 본인이 사망해도 배우자가 사망할 때까지 연금 지급은 계속됩니다.

 - 가입자 본인 및 배우자가 사망한 경우 연금 수령 총액이 주택 가격을 넘어서도 상속인에게 청구를 하지 않습니다.

 - 주택 가격보다 적은 경우에는 대출잔액 차액(원금+이자+보증료를 제외한 금액)만큼 상속인에게 지급합니다.

 

단점

 - 주택 연금은 물가 상승을 고려하지 않아 집값이 오르면 상승분에 대한 이익을 가져갈 수 없습니다.

 - 부동산 가격을 고정한 상태에서 평생 고정적인 금액을 수령하게 됩니다.-물가 및 금리에 따라 3% 정도의 상승이 있을 수 있다고 합니다.-도 부동산 가격이 올라도 그에 비례하여 연금이 올라가지 않습니다.  반대로 부동산 가격이 떨어지면 연금 지금액은 고정이니 이득이 됩니다

 - 주택 이동이 어렵습니다. 주택 이동 후 담보 재설정 제도가 있긴 하지만 까다로운 편입니다.

 - 가입 후 상속이 어렵습니다. 가입자 본인과 배우자까지 사망하면 주택을 처분하고 정산하여 상속자에게 남은 금액만 돌려줄 뿐입니다.

주택연금의 이해

주택연금은 '연금'이라고 표현은 하지만 실제로는 주택을 담보로 하는 대출입니다.  일종의 '역 모기지론'이라고 합니다. 주택 구입 시 대출은 3억 원짜리 집을 사기 위해 1억 원을 대출받는다면 이 1억 원은 일시에 대출을 받는 것이고 이것을 정해진 기간 동안 정해진 대출이자율로 상환을 하게 되지만, 주택연금의 경우 3억 원짜리 집을 담보로 매월 100만 원씩 연금을 받는다면 이 100만 원과 여기에 대한 이자가 첫째 달의 대출잔액이 되며 둘째 달에는 100만 원+2달치 이자와 100만 원+1달치 이자를 합친 금액이 대출잔액이 되는 구조로 매월 100만 원씩 대출원금이 증가하는 형태입니다.  따라서 초기에는 대출이자에 대한 부담이 적고, 기간이 경과할수록 이자부담이 증가하기는 하지만 대출이율이 낮아서 큰 부담으로 느껴지지는 않습니다. 현재 주택연금에 대한 대출이자율은 '91일물 CD금리+1.1%'이고 2010년 8월 현재 CD금리는 2.63%이므로 대출이자율은 3.73%에 불과하기 때문입니다.

 

나중에 가입자가 사망한 후 주택을 처분해서 금융기관에 대출잔액을 갚게 되는데, 이를 갚고 남으면 상속인이 수령하고, 모자라도 상속인에게 부족분을 청구하지 않습니다. 이 부족분은 주택금융공사가 금융기관에 대신 지급하도록 되어 있고, 이를 대비해서 주택금융공사는 주택연금 가입자로부터 일종의 보험료 성격으로 '보증료'라는 것을 받습니다. 보증료는 가입자가 실제로 보증료를 납부하는 것이 아니라 금융기관이 주택금융공사에 대신 납부하고 이를 대출잔액에 포함시키는 방식을 취하기 때문에 가입자의 비용 부담은 주택에 대한 근저당 설정비용 외에는 없습니다.

주택연금은 주택담보대출처럼 담보인정비율(LTV)이 정해져 있는 것이 아니라, 연리 7.2% 할인률을 적용한 나이에 따른 대출한도 기준으로 정해집니다. 60세는 약 38%, 70세는 약 53%, 80세는 약 74%의 비율이며 예를 들어 3억 원짜리 주택의 경우 60세, 70세, 80세의 대출한도는 각각 1억 1,400만 원, 1억 5,900만 원, 2억 2,200만 원으로 계산됩니다. 그래서 같은 가격의 주택이라도 나이가 많을수록 대출한도가 크고 그에 따라 연금액도 커지게 됩니다.

 

참고로 60세 남자가 주택연금의 대출한도액이 2억원인 경우 매월 122만 원가량을 수령할 수 있는데 비해, 2억 원을 보험사의 일시납 연금에 가입한 경우에는 현재의 공시이율 기준으로 매월 96만 원 정도밖에 받을 수 없습니다.

추천 대상

아래와 같은 분들에게 주택연금을 추천합니다.

- 저축,퇴직연금,개인연금,국민연금 등의 노후설계가 부족하여 고정적인 월 수입이 필요한 경우.

- 주택을 자식에게 상속할 필요가 없는 경우.

- 남은 여생동안 거주지가 바뀔 소지가 없는 경우.  

가입 조건

- 부부 중 1인이라도 만 55세 이상, 본인 또는 배우자가 대한민국 국민

- 부부합산 기준 공시 가격이 9억 원 이하 주택 소유자

- 다 주택자 9억원 이하, 2 주택(주택 가격 합산 9억 초과) 자는 3년 이내 비거주 1 주태 처분 시 가능.

- 주택법상 주택,노인복지주택, 주거용 오피스텔

- 실제 거주.(예외적인 경우 제외)

- 가압류, 저당권이 없는 주택.

- 근저당권 설정, 신탁방식

가입 방식 - 담보 제공 방식

저당권 방식과 신탁방식이 있으며 신탁방식은 주택 소유자(위탁자)가 주택연금을 지급받기 위해 주택을 주택금융공사(수탁자)에  신탁(소유권 이전)하는 방식으로 저당권 방식과 달리 배우자가 안정적으로 주택연금 승계가 가능하고 주택에 대한 보증금 있는 임대차가 가능합니다.

신탁방식 주택연금 - 출처 : 한국주택금융공사 주택연금가이드

지급 방식

주택연금의 연금 수령 방식은 아래와 같이 구분됩니다.

종신 지급방식	인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식  - 정액형       : 평생동안 동일한 금액 수령  - 초기증액형 : 가입 조치 선택한 기간(3,5,7,10년)은 정액형 보다 많이,이후는 적게 수령   - 정기증가형 : 3년 만다 4.5% 일정하게 증가한 금액을 수령
종신 혼합방식	인출한도 범위(대출액 50%)안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 매월 평생 연금형태로 받는 방식
확정기간 혼합방식	인출한도 범위(대출액 50%)안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정기간동안만 매월 연금형태로 받는 방식
우대 지급방식	신청인 또는 배우자기 기초연금 수급권자(만65세이상)이며 1억 5천만원 이하의 주택인 경우 종신 지급방식보다 우대하여 평생 매월 연금형태로 지급받는 방식
우대 혼합방식	신청인 또는 배우자기 기초연금 수급권자(만65세이상)이며 1억 5천만원 이하의 주택인 경우 종신 혼합방식보다 우대하여 인출한도 범위(대출액 50%)안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 매월 평생 연금형태로 받는 방식

 

주택연금 일반주택 월 지급금 기준표 - 출처 한국주택금융공사 홈페이지

주택연금 일반주택 월 지급금 기준표 - 출처 한국주택금융공사 홈페이지

주택연금 주거목적 오피스텔 월 지급금 기준표 - 출처 한국주택금융공사 홈페이지

보증료 / 대출이자

주택연금 가입자는 가입 시 초기 보증료와 연 1회마다 연 보증료를 납부해야 합니다.

주택연금 - 보증료 / 대출이자

보증료를 납부한다고 해서 현금으로 직접 납부하는 것이 아니라 대출 잔액에 포함되어 나중에 계약 해지, 사망 등의 이유로 정산 시에 반영됩니다.

주의 사항

가입자 사망시

주택 소유자가 사망할 경우 배우자는 6개월 이내에 소유권 이전등기 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마쳐야 합니다. 이때까지 주택연금은 일시적으로 지급 정지됩니다.(신탁방식 주택연금은 해당사항 없습니다.)

 

이사 등 담보주택 변경 시 가입자 사망 시

주택 연금 이용 중 거주지를 옮기는 경우 주택금융공사의 담보주택변경 승인을 받아야 하며 경우에 따라 이사가 불가할 수 있으며 담보가치 변경에 따른 월 지급금이 달라지거나 추가적인 정산이 필요할 수 있습니다. 일반주택과 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔 간의 담보주택 변경은 불가합니다.

 

해지지

주택연금을 수령하는 금융기관에 방문하여 주택연금 대출잔액을 전액 상환 후 주택금융공사에서 해지 및 말소 절차를 밟아야 합니다. 대출잔액은 그동안 수령한 원금+이자+보증료가 모두 포함됩니다. 중도 해지하는 경우 동일 주택으로 3년간 재 가입이 어려워 신중하게 고민하고 결정해야 합니다.

주택연금 전용계좌 - 주택연금 지킴이 통장

주택연금 전용 계좌란 월 지급금 중 "민사집행법 제195조 제3호"에 해당하는 최저 생계비인 185만 원 이하의 금액만 입금되며 입금된 금원에 에 대한 압류가 금지되는 계좌입니다. 월 지급금을 제외한 다른 금원의 입금이 일체 불가하며 출금 및 이제에는 제한이 없습니다. 입금 금액은 월 185만 원으로 제한되나 계좌 잔액은 금액에 제한 없이 유지할 수 있습니다. 주택금융 공사로부터 "주택연금 전용계좌 이용 대상 확인서"를 발급받아 주택연금대출을 약정한 은행 영업정을 방문하여 통장을 개설하고 개설된 통장을 주택연금 수령계좌로 등록하면 됩니다.

 

2022.01.17 - [재테크, 주식/퇴직연금, IRP, 연금, 노후설계] - 주택연금 신규 신청자 월 지급금 조정

주택연금 신규신청자 월 지급금 조정