신영지웰 운정신도시 청약 검토를 위한 단계별 필요자금 - 84A

신영지웰 운정신도시 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을 진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  84A Type을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

0. 요약

신영지웰 운정신도시 아파트 84A Type 의 계약 및 입주를 위해 단계 별 필요한 자금은 아래와 같습니다.

구분	서민/실소유자	일반무주택자
계약시	95,849,800	95,849,800
공사기간	21,986,677	21,986,677
입주시	84,808,436	129,586,924
총계	202,644,913	247,423,401

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

84A	구분	금액
	분양가	457,000,000
	발코니확장	9,998,000
	옵션	33,000,000
	총계	499,998,000
	평당 가격	15,171,050

*) 타입별 차상층 기준 최고 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

*) 옵션 비용중 다수는 중도금 40%이고 일부항목은 중도금이 없어 계산의 편의를 위해 중도금 40% 통일하였습니다.

*) 입주자 모집공고상 발코니 확장의 계약금/중도금/잔금 비율이 기재되지 않아 계산의 편의를 위해  옵션과 동일하게 가정하였습니다.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 20%로 10% 2회로 나누어 납부해야 합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

정당계약기간 2022-03-30~ 2022-04-05	항목	비율	금액
	계약금	10%	45,700,000
	발코니확장	10%	999,800
	옵션	10%	3,300,000
	인지세	정액	150,000
	계		50,149,800
2차계약	2차계약금	10%	45,700,000
총계			95,849,800

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

계약후 공사기간 중에는  중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다.

당 아파트는 분양가의 50%의 중도금이 각 10%씩 5회차 납부로 책정되었습니다. 당 아파트는 청약과열지구(조정대상)지역으로 50%의 중도금 대출이 가능하며 전체 중도금 전액 대출이 가능합니다.  중도금 대출은 이자 후불제 적용입니다.

 

- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.

보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.12로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 ) 로 계산됩니다.

대출자서일	구분	기준값
	대출비율	50%
	대출한도	228,500,000
	보증액	182,800,000
	보증료율	0.10%
	보증기간	824
	보증수수료	412,677
	인지세	75,000
	계	487,677

*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.

*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.

*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용 받을 수 있습니다.

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

 

- 중도금 대출 자납 비용은 아래와 같습니다.

당 아파트는 분양가의 50%의 중도금이 각 10%씩 5회차 납부로 전액 중도금 대출이 가능하여 별도로 자납할 중도금은 없습니다. 

 

- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.

일자	항목	비율	금액
2023-12-14	발코니확장	50%	4,999,000
2023-12-14	옵션	50%	16,500,000
	계		21,499,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

2022.01.31 - [부동산/부동산 정보] - 중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격조건 / 이자계산 / 실거주 의무

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격조건 / 이자계산 / 실거주 의무

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보댗출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다. 

당 아파트는 청약과열지구(조정지역) 아파트로 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 5억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우  60%의  LTV 한도가 적용됩니다. 5억을 초과하는 경우 5억까지는 70%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 60%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 최대 대출한도는 4억 입니다. 무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 5억이하의 경우 60%, 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우 60%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 5억을 초과하는 경우 5억까지는 60%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다.

구분	서민실소유자	일반무주택자
대출한도	319,900,000	274,200,000
대환중도금	228,500,000	228,500,000
잔금(30%)	137,100,000	137,100,000
잔액	-45,700,000	-91,400,000

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 3.8%, 4,5회차는 4.0%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

중도금일자	금리	적용일수	금액
2022-10-14	3.80%	213	3,989,297
2023-05-15	3.80%	213	2,975,884
2023-12-14	3.80%	123	1,962,471
2024-04-15	4.00%	91	1,377,260
2024-07-15	4.00%	184	921,512
2025-01-15	계		11,226,424

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준

구분	기준값	비고
전용면적	84
과세기준 분양가	457,000,000	전용85이상 부가세 10% 제외
과세기준 발코니	8,998,200	부가세 10% 제외
과세기준 옵션가	29,700,000	부가세 10% 제외
과세기준 취득가	495,698,200
적용세율	1.10	취득가 구간 적용세율
산출세액	5,452,680

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

 

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 50%입니다. 

항목	비율	금액
발코니확장	50%	4,999,000
옵션	50%	16,500,000
계		21,499,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억원 미만  서울시,광역시 26/1000, 그외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000

구분	기준값	비고
취득가	495,698,200
지역구분	기타
매입기준	0.021
채권매입금액	10,409,662
채권할인금액	745,332	0.0716 적용
등기부대비용	185,000	인지세 등
총 비용	930,332

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	서민실소유자	일반무주택자
대환잔액	45,700,000	91,400,000
중도금이자	11,226,424	10,304,912
발코니/옵션	21,499,000	21,499,000
취득세	5,452,680	5,452,680
등기비용	930,332	930,332
계	84,808,436	129,586,924
잔금대출	319,900,000	274,200,000

*) 셀프등기 기준이며 일반적으로 대출을 동반하는 경우 은행의 선순위 담보 등기가 추가되기 때문에 셀프등기가 불가능하여 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다.

5. DSR 계산 시뮬레이션

대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 시뮬레이션합니다.

 

아래와 같이 세전 연소득을 7000만원으로 가정하는 경우 생활자금/분양자금 등이 부족하여 신용대출로 5000만원를 받았거나 받을 경우를 가정하여 산출하였습니다. 

구분	기준값	비고
세전 연소득	70,000,000
신용대출	50,000,000	생활자금 / 분양자금 - 신용대출 충당계획
금리	4.20%	신용대출의 금리는 편의상 담보대출과 같다고 가정
잔금대출	319,900,000	18,772,392	30년 만기 원리금균등상환
신용대출	50,000,000	11,104,152	만기 5년 기준.
40% DSR 한도 총 년 원리금		28,000,000	제1금융권
50% DSR 한도 총 년 원리금		35,000,000	제2금융권
실제 상환 총 년 원리금		29,876,544	년
산출 DSR		42.68%
제1금융권 기준 DSR 40%		-1,876,544	기준 초과
제2금융권 기준 DSR 50%		5,123,456	기준 충족

자금이 부족하여 일부 신용대출을 검토하시는 분들은 아래 DSR 계산 및 정리 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

신규 분양 아파트 주택담보대출 / DSR 정리 / 계산사례

신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시

6. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.