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부동산/분양아파트 분석

아산 더샾 탕정 인피니티시티 2차 입주까지 자금이 얼마나 들까?

by only1see 2024. 4. 26.
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아산 더샾 탕정 인피니티 시티 2차 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

아산 더샾 탕정인피니티2차
아산 더샾 탕정인피니티2차

1. 기본 전제

자금 산출을 위한 기본값은 분양가가 가장 높은 84B Type 20층 이상 세대의 분양가를 기준으로 하였으며 옵션은 전체 Full 옵션 비용의 60% 정도인 2500만 원으로 산정하고 산출하였습니다.

아산 더샾 탕정인피니티2차 - 분양가
아산 더샾 탕정인피니티2차 - 분양가

 

*) 옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

 

자금 산출을 전에 84B Type 세대평면에 대해 언급합니다.

- 판상형 4 Bay 평면으로 넓은 현관 창고,복도팬트리 등 수납공간을 잘 갖췄으며 알파룸은 침실로 쓰기에는 무리가 있지만 여러 가지로 용도로 활용할 만한 공간을 제공합니다. 주방은 디귿자형 구조로 무난합니다. 옆의 알파룸 때문에 주방 폭이 다소 작아졌는데 일반적인 수준입니다. 꼭 여분의 침공간(룸)이 필요하지 않는다면 알파룸 대신 대형 대면형 주방으로 활용하는 것이 더 좋아 보입니다.

 

- 대체로 최신 트렌드에 맞게 무난하지만 아래와 같은 아쉬움 점이 보입니다.

1. 안방 드레스룸이 타 단지와 비교했을 때 다소 여유가 없는 공간입니다. 

2. 부부욕실의 샤워공간이 기둥 때문에 다소 공간의 희생이 있습니다.

3. 다용도실은 네모 반듯하지 않아 공간 활용이 조금 아쉽습니다.

4. 구조상 복도 공간이 길어서  전용면적을 잡아먹습니다.

 

아산 더샾 탕정인피니티2차 - 84B 평면도
아산 더샾 탕정인피니티2차 - 84B 평면도

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%로 1차와 2차로 나뉘어서 지불합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

84B
(20층 이상)
구분 금액
분양가 490,000,000
발코니 확장 17,000,000
옵션 25,000,000
총계 532,000,000
평당 가격 15,678,667

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

계약 후 공사기간 중에는  중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다. 딩현장은 중도금 60% 전액 이자후불제 적용으로  중도금 대출 자서비용 외 공사기간 중 필요한 별도의 중도금은 필요치 않습니다. 또한 발코니 및 옵션도 계약금(10%)+잔금(90%) 조건으로 별도의 중도금이 필요치 않습니다.

 

- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.

보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.10로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 )로 계산됩니다.

중도금
대출자서일
구분
대출비율 60%
대출한도 294,000,000
보증액 235,200,000
보증료율 0.10%
보증기간 883
보증수수료 568,991
인지세 75,000
643,991

*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.

*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주 시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.

*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용받을 수 있습니다.

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

 

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

신규 분양 아파트를 청약하여 당첨이 된 후 계약을 하면 공사 기간에 따라 중도금을 납부해야 합니다. 현실적으로 계약자들이 수억의 자금을 준비하지 못하기 때문에 건설사에서는 금융기관을

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4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다. 부동산 규제 정책 및 입주자의 상태(무주택유무, LTV, DTI)에 따라 잔금대출 한도가 변경될 수 있으며 이에 따라 자금이 더 필요할 수도, 남을 수도 있는데 여기에서는 잔금대출한도가 60%,70% 두 가지로 가정하였습니다. 

 

잔금납부 시 중도금 대환에 따른 아파트 잔여잔금 / 발코니, 옵션 잔금 / 중도금후불이자(무이자의 경우 없음) / 취등록세 / 등기비용 등이 추가로 필요하게 됩니다.

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단지 사례와 최근 금리 변동 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 4.2%, 4,5,6 회차는 4.0%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+15일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 당 아파트는  중도금 무이자 적용 아파트로 별도의 중도금 후불이자 비용이 들지 않으며 입주 지정일 이후 입주까지의 이자비용(하루 15000원 정도)만 발생합니다.

중도금일자 금리 적용일수 금액
2024-09-20 4.20% 883 4,978,668
2025-02-20 4.20% 730 4,116,000
2025-07-21 4.20% 579 3,264,608
2025-12-22 4.00% 425 2,282,192
2026-04-20 4.00% 306 1,643,178
2026-08-20 4.00% 184 988,055
2027-02-20 17,272,701

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준

구분 기준값 비고
전용면적 84  
과세기준 분양가 490,000,000 전용85이상 부가세 10% 제외 
과세기준 발코니 15,300,000 부가세 10% 제외
과세기준 옵션가 22,500,000 부가세 10% 제외
과세기준 취득가 527,800,000  
적용세율 1.10 취득가 구간 적용세율
산출세액 5,805,800  

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- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 잔금 비용은 총비용의 90%입니다. 

항목 비율 금액
발코니확장 90% 15,300,000
옵션 90% 22,500,000
37,800,000

 

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억 원 미만  서울시, 광역시 26/1000, 그 외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000

구분 기준값 비고
취득가 527,800,000  
지역구분 기타  
매입기준 0.021  
채권매입금액 11,083,800  
채권할인금액 793,600 0.0716 적용
등기부대비용 185,000 인지세 등
총비용 978,600  

*) 셀프등기 기준이며 일반적으로 대출을 동반하는 경우 은행의 선순위 담보 등기가 추가되기 때문에 셀프등기가 불가능하여 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다.

 

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분 60% 잔금대환 70% 잔금대환
잔금 147,000,000 95,200,000
중도금이자 17,272,701 17,272,701
발코니/옵션 37,800,000 37,800,000
취득세 5,805,800 5,805,800
등기비용 978,600 978,600
208,857,101 157,057,101
잔금대출 294,000,000 343,000,000

*) 부수적으로 이사 비용, 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용 등을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 부동산 규제에 따라 최대한도가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다. 

 

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