계양 롯데캐슬 파크시티 2단지 입주까지 자금은 얼마나 들어갈까?

2024년 4월 19일 모집공고가 나온 계양 롯데캐슬 파크시티 2단지 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

1. 기본 전제

계양 롯데캐슬 파크시티 2단지는 전체 전용면적 84m2 단일세대로 구성되어 있으며 이 중 가장 최고간인 84A Type 25층 이상 세대를 기준으로 산출하였습니다. 

계양 롯데캐슬 파크시티 - 84A 분양가

*) 타입별 차상충 기준 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%로 1차와 2차로 나뉘어서 지불합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

정당계약기간 2024-05-21~ 2024-05-23	항목	비율	금액
	계약금	5%	33,940,000
	발코니확장	10%	500,000
	옵션	10%	2,500,000
	인지세	정액	150,000
	계		37,090,000
계약 후 30일 내	2차계약금	5%	33,940,000
총계			71,030,000

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

계약 후 공사기간 중에는  중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다.

 

당 현장에서는 발코니 확장, 옵션의 중도금은 없습니다. 중도금은 60% 전액 대출이 되었을 경우로 가정합니다. 따라서 공사단계에서 별도로 준비해야 할 중도금은 없으며 중도금대출 자서(계약)을 위한 부대비용만 필요합니다.

 

- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.

중도금 대출자서일	구분	값
	대출비율	60%
	대출한도	407,280,000
	보증액	325,824,000
	보증료율	0.10%
	보증기간	1110
	보증수수료	990,862
	인지세	75,000
	계	1,065,862

대출 비율보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.10로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 )로 계산됩니다.

 

*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.

*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.

*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용 받을 수 있습니다.

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

통상적으로 비규제지역에서는 무주택 실수요자 기준 분양가의 70% 대출이 가능하기 때문에 60%인 중도금을 대환하고 나머지 10%를 잔금으로 처리합니다.  잔금 20%와 발코니/옵션 잔금, 취등록세, 등기비용만 준비하면 입주가 가능하나 입주 당시의 부동산 경기에 따른 정부 정책에 따라 70%의 대출한도가 낮아질 수 있습니다.

 

또한 입주 즈음에 부동산 경기 악화로 시세가 분양가보다 낮아질 경우 드물게 대출 한도가 낮아진 시세에 맞춰 내려갈 수도 있습니다. 이번 산출에서는 이러한 점을 고려 60%로 전액 중도금 상환하는 가정을 하였습니다.

 

잔금 30%외에 아래와 같이 중도금 후불이자와 , 발코니/옵션 잔금, 취등록세, 등기비용이 추가로 필요하게 됩니다.

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 4.2%, 4,5,6 회차는 4.0%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+15일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 

중도금일자	금리	적용일수	금액
2024-10-31	4.20%	1,110	8,670,043
2025-03-31	4.20%	959	7,490,604
2025-08-31	4.20%	806	6,295,545
2026-04-30	4.00%	564	4,195,542
2026-06-30	4.00%	503	3,741,769
2026-11-30	4.00%	350	2,603,616
2027-11-15	계		32,997,119

 

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준으로 산출하였습니다.

구분	기준값	비고
전용면적	84
과세기준 분양가	678,800,000	전용85이상 부가세 10% 제외
과세기준 발코니	7,380,000	부가세 10% 제외
과세기준 옵션가	22,500,000	부가세 10% 제외
과세기준 취득가	708,680,000
적용세율	1.72	취득가 구간 적용세율
산출세액	12,221,423

 

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

 

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총비용의 90%입니다. 

항목	비율	금액
발코니확장	90%	4,000,000
옵션	90%	20,000,000
계		24,000,000

 

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억 원 미만  서울시, 광역시 26/1000, 그 외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시, 광역시 31/1000, 그 외 26/1000

구분	기준값	비고
취득가	708,680,000
지역구분	서울/광역시
매입기준	0.031
채권매입금액	21,969,080
채권할인금액	1,572,986	0.0716 적용
등기부대비용	185,000	인지세 등
총비용	1,757,986

 

*) 셀프등기 기준이며 일반적으로 대출을 동반하는 경우 은행의 선순위 담보 등기가 추가되기 때문에 셀프등기가 불가능하여 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다.

 

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	금액
잔금	211,520,000
중도금이자	32,997,119
발코니/옵션	24,000,000
취득세	12,221,423
등기비용	1,757,986
계	282,496,528

 

*)부수적으로 이사 비용, 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용 등을 추가로 감안하시면 됩니다.

 

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 규제에 따라 한도가 낮아질 수 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.