포스코 더샵 청주그리니티 청약 검토를 위한 단계별 자금계획

포스코 더샵 청주 그리니티 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션
63	270,700,000	13,000,000	9,000,000
84A	367,900,000	16,000,000	15,000,000
84B	361,000,000	18,000,000	15,000,000
99A	445,100,000	18,000,000	16,000,000
99B	434,400,000	20,000,000	16,000,000
140	610,800,000	23,000,000	18,000,000

*) 타입별 최고 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%, 발코니 확장비 및 옵션 비용 각각 10% 같이 계약합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

Type	정당계약일(2022.03.07~2022.03.16)
	계약금(정액)	발코니(10%)	옵션(10%)	계
63	27,070,000	1,300,000	900,000	29,420,000
84A	36,790,000	1,600,000	1,500,000	40,040,000
84B	36,100,000	1,800,000	1,500,000	39,550,000
99A	44,510,000	1,800,000	1,600,000	48,060,000
99B	43,440,000	2,000,000	1,600,000	47,190,000
140	61,080,000	2,300,000	1,800,000	65,330,000

*) 정당계약시 인지세 150,000원이 포함되어 있습니다.

 

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

당 아파트는 조정지역으로 50%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 자납 회차외에는 별도의 비용이 발행하지 않습니다. 중도금 대출 계약시 중도금 대출 보증 수수료를 지불해야 합니다. 중도금과 별도로 아래와 같이 발코니 확장비용과 옵션 비용 각각 10% 지불하여야 합니다.

 

- 중도금 대출 보증 수수료는 아래와 같습니다.

- 전체 중도금 대출 총액의 80%가 보증금액됩니다.

- 보증료율은 분양현장 마다 다르며 평균치인  0.10%로 산정하였습니다.

Type	대출총액	보증액	보증료율	대출 계약일
63	135,350,000	108,280,000	0.10%	108,280
84A	183,950,000	147,160,000	0.10%	147,160
84B	180,500,000	144,400,000	0.10%	144,400
99A	222,550,000	178,040,000	0.10%	178,040
99B	217,200,000	173,760,000	0.10%	173,760
140	305,400,000	244,320,000	0.10%	244,320

- 중도금 자납은 아래와 같습니다.

Type	2022-08-03	2023-03-03	2023-10-04	2024-06-03	2024-12-03	2025-06-03
63	0	0	0	0	0	27,070,000
84A	0	0	0	0	0	36,790,000
84B	0	0	0	0	0	36,100,000
99A	0	0	0	0	0	44,510,000
99B	0	0	0	0	0	43,440,000
79	0	0	0	0	0	61,080,000

- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.

Type	2022-08-03
	발코니	옵션	계
63	1,300,000	900,000	2,200,000
84A	1,600,000	1,500,000	3,100,000
84B	1,800,000	1,500,000	3,300,000
99A	1,800,000	1,600,000	3,400,000
99B	2,000,000	1,600,000	3,600,000
140	2,300,000	1,800,000	4,100,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

당 아파트는 비규제 지역으로 LTV 70% 한도를 적용받습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보댗출). 

2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
63	189,490,000	135,350,000	81,210,000	-27,070,000
84A	257,530,000	183,950,000	110,370,000	-36,790,000
84B	252,700,000	180,500,000	108,300,000	-36,100,000
99A	311,570,000	222,550,000	133,530,000	-44,510,000
99B	304,080,000	217,200,000	130,320,000	-43,440,000
140	400,000,000	305,400,000	183,240,000	-88,640,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

 

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 4.0%, 4,5 회차는 4.2%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.

Type	1차	2차	3차	4차	5차	6차	계
	4.00%	4.00%	4.00%	4.20%	4.20%	4.20%
	212	215	243	183	182	257
63	3,925,076	3,296,162	2,658,348	1,937,470	1,367,443	0	13,184,499
84A	5,334,449	4,479,712	3,612,879	2,633,156	1,858,449	0	17,918,645
84B	5,234,401	4,395,694	3,545,119	2,583,771	1,823,594	0	17,582,579
99A	6,453,828	5,419,733	4,371,004	3,185,697	2,248,426	0	21,678,687
99B	6,298,681	5,289,445	4,265,927	3,109,114	2,194,375	0	21,157,541
140	8,856,433	7,437,369	5,998,223	4,371,655	3,085,460	0	29,749,140

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준이며 계산 방법은 링크와 같습니다.

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
63	63	270,700,000	13,000,000	9,000,000	290,500,000	1.10	3,195,500
84A	84	367,900,000	16,000,000	15,000,000	395,800,000	1.10	4,353,800
84B	84	361,000,000	18,000,000	15,000,000	390,700,000	1.10	4,297,700
99A	99	445,100,000	18,000,000	16,000,000	431,190,000	1.30	5,605,470
99B	99	434,400,000	20,000,000	16,000,000	423,360,000	1.30	5,503,680
140	140	610,800,000	23,000,000	18,000,000	586,620,000	1.30	7,626,060

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다. 

Type	발코니(80%)	옵션(90%)	계
63	10,400,000	7,200,000	17,600,000
84A	12,800,000	12,000,000	24,800,000
84B	14,400,000	12,000,000	26,400,000
99A	14,400,000	12,800,000	27,200,000
99B	16,000,000	12,800,000	28,800,000
140	18,400,000	14,400,000	32,800,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억원 미만  서울시,광역시 26/1000, 그외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
63	6,100,500	436,796	185,000	621,796
84A	8,311,800	595,125	185,000	780,125
84B	8,204,700	587,457	185,000	772,457
99A	9,054,990	648,337	185,000	833,337
99B	8,890,560	636,564	185,000	821,564
140	12,319,020	882,042	185,000	1,067,042

*) 셀프등기 기준이며 법무사이용시 법무사 수수료,교통비 등이 추가됩니다.

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

TYPE	대환잔액	중도금이자	취등록세	발코니/옵션	등기비용	2026-02-15
63	27,070,000	13,184,499	3,195,500	17,600,000	621,796	61,671,795
84A	36,790,000	17,918,645	4,353,800	24,800,000	780,125	84,642,570
84B	36,100,000	17,582,579	4,297,700	26,400,000	772,457	85,152,736
99A	44,510,000	21,678,687	5,605,470	27,200,000	833,337	99,827,494
99B	43,440,000	21,157,541	5,503,680	28,800,000	821,564	99,722,785
140	88,640,000	29,749,140	7,626,060	32,800,000	1,067,042	159,882,241

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

 

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다. 

 

2022.01.26 - [부동산/분양아파트 분석] - 포스코 더샵 청주그리니티 평면도 Review

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