화성 비봉 공공주택지구 B2블록 호반써밋 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을 진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각 항목별로 산출하였습니다.
본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.
1. 기본 전제
산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.
| Type | 분양가 | 발코니 확장 | 옵션 |
| 72A | 321,200,000 | 1,899,000 | 17,000,000 |
| 72B | 322,400,000 | 2,109,000 | 17,000,000 |
| 84A | 385,300,000 | 2,376,000 | 22,000,000 |
| 84B | 386,100,000 | 2,688,000 | 22,000,000 |
*) 타입별 기준층 기준 분양가
*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어 취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록 취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성 측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.
2. 정당 계약
당 아파트는 계약금이 10%로 1차와 2차로 5%나뉘어서 지불합니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| Type | 정당계약일(2022.02.28~2022.03.04) | 2022-04-01 | |||
| 계약금(5%) | 발코니(10%) | 옵션(10%) | 계 | 계약2차 | |
| 72A | 16,060,000 | 189,900 | 1,700,000 | 18,099,900 | 16,060,000 |
| 72B | 16,120,000 | 210,900 | 1,700,000 | 18,180,900 | 16,120,000 |
| 84A | 19,265,000 | 237,600 | 2,200,000 | 21,852,600 | 19,265,000 |
| 84B | 19,305,000 | 268,800 | 2,200,000 | 21,923,800 | 19,305,000 |
*) 정당계약시 인지세 150,000원이 포함되어 있습니다.
3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.
당 아파트는 조정대상지역 60%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 별도의 비용이 발행하지 않습니다. 중도금 대출 계약시 중도금 대출 보증 수수료를 지불해야 합니다. 중도금과 별도로 아래와 같이 발코니 확장비용과 옵션 비용 각각 10% 지불하여야 합니다.
- 중도금 대출 보증 수수료는 아래와 같습니다.
- 전체 중도금 대출 총액의 80%가 보증금액됩니다.
- 보증료율은 분양현장 마다 다르며 평균치인 0.10%로 산정하였습니다.
| Type | 대출총액 | 보증액 | 보증료율 | 대출 계약일 |
| 72A | 192,720,000 | 154,176,000 | 0.10% | 154,176 |
| 72B | 193,440,000 | 154,752,000 | 0.10% | 154,752 |
| 84A | 231,180,000 | 184,944,000 | 0.10% | 184,944 |
| 84B | 231,660,000 | 185,328,000 | 0.10% | 185,328 |
- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.
| Type | 2023-10-16 | ||
| 발코니 | 옵션 | 계 | |
| 72A | 379,800 | 3,400,000 | 3,779,800 |
| 72B | 421,800 | 3,400,000 | 3,821,800 |
| 84A | 475,200 | 4,400,000 | 4,875,200 |
| 84B | 537,600 | 4,400,000 | 4,937,600 |
4. 잔금 납부 - 입주
일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.
- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.
우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.
당 아파트는 조정대상지역 아파트로 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 5억 이하의 경우 70% , 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우 60%의 LTV 한도가 적용됩니다. 5억을 초과하는 경우 5억까지는 70%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 60%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 5억이하의 경우 60%, 5억 이상 ~ 8억 미만의 경우 50%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 5억을 초과하는 경우 5억까지는 60%로 적용한 값과 5억 초과~8억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 최대 대출한도는 4억 입니다.
중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.
1) 분양가 기준 잔금대출(주택담보댗출).
2) 일반 시중은행 잔금대출(주택담보대출) 상품 적용
3) 현재 대출규제 적용
| Type | 대출한도 | 중도금대환 | 잔금 | 잔액 |
| 72A | 224,840,000 | 192,720,000 | 96,360,000 | -64,240,000 |
| 72B | 225,680,000 | 193,440,000 | 96,720,000 | -64,480,000 |
| 84A | 269,710,000 | 231,180,000 | 115,590,000 | -77,060,000 |
| 84B | 270,270,000 | 231,660,000 | 115,830,000 | -77,220,000 |
- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.
타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2회 차는 4.0%, 4,5 회차는 4.2%, 5,6 회차는 4.4%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.
| Type | 1차 | 2차 | 3차 | 4차 | 5차 | 6차 | 계 |
| 4.00% | 4.00% | 4.20% | 4.20% | 4.40% | 4.40% | ||
| 153 | 140 | 164 | 153 | 151 | 215 | ||
| 72A | 3,620,144 | 3,081,584 | 2,588,784 | 1,982,640 | 1,417,152 | 832,480 | 13,522,784 |
| 72B | 3,633,669 | 3,093,097 | 2,598,456 | 1,990,047 | 1,422,446 | 835,590 | 13,573,305 |
| 84A | 4,342,595 | 3,696,558 | 3,105,412 | 2,378,304 | 1,699,965 | 998,613 | 16,221,447 |
| 84B | 4,351,611 | 3,704,233 | 3,111,860 | 2,383,242 | 1,703,494 | 1,000,687 | 16,255,127 |
- 취등록세는 아래와 같습니다.
- 무주택자 기준
주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부
주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부
신규 분양 아파트 입주 과정 혹은 기존 주택 매매 과정 중의 하나로 부동산 취득시 내야 하는 세금인 취득세 납부에 대한 전반적인 개요와 과세 표준 산정방식 , 실제 납부할 금액의 계산 방식,
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| Type | 전용면적 | 분양가 | 발코니확장 | 옵션 | 과세기준시세 | 적용세율 | 결정세액 |
| 72A | 72 | 321,200,000 | 1,899,000 | 17,000,000 | 338,209,100 | 1.10 | 3,720,300 |
| 72B | 72 | 322,400,000 | 2,109,000 | 17,000,000 | 339,598,100 | 1.10 | 3,735,579 |
| 84A | 84 | 385,300,000 | 2,376,000 | 22,000,000 | 407,238,400 | 1.10 | 4,479,622 |
| 84B | 84 | 386,100,000 | 2,688,000 | 22,000,000 | 408,319,200 | 1.10 | 4,491,511 |
- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.
발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 70%입니다.
| Type | 발코니(70%) | 옵션(70%) | 계 |
| 72A | 1,329,300 | 11,900,000 | 13,229,300 |
| 72B | 1,476,300 | 11,900,000 | 13,376,300 |
| 84A | 1,663,200 | 15,400,000 | 17,063,200 |
| 84B | 1,881,600 | 15,400,000 | 17,281,600 |
- 등기비용은 아래와 같습니다.
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억원 미만 서울시,광역시 26/1000, 그외 21/1000
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000
| Type | 채권매입금액 | 할인금액 | 등기부대비용 | 계 |
| 72A | 7,102,391 | 508,531 | 185,000 | 693,531 |
| 72B | 7,131,560 | 510,620 | 185,000 | 695,620 |
| 84A | 8,552,006 | 612,324 | 185,000 | 797,324 |
| 84B | 8,574,703 | 613,949 | 185,000 | 798,949 |
- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| TYPE | 대환잔액 | 중도금이자 | 취등록세 | 발코니/옵션 | 등기비용 | 2025-02-15 |
| 72A | 64,240,000 | 13,522,784 | 3,720,300 | 13,229,300 | 693,531 | 95,405,915 |
| 72B | 64,480,000 | 13,573,305 | 3,735,579 | 13,376,300 | 695,620 | 95,860,804 |
| 84A | 77,060,000 | 16,221,447 | 4,479,622 | 17,063,200 | 797,324 | 115,621,593 |
| 84B | 77,220,000 | 16,255,127 | 4,491,511 | 17,281,600 | 798,949 | 116,047,187 |
*) 부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른 가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.
5. DSR 계산 시뮬레이션
대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 시뮬레이션합니다.
아래와 같이 세전 연소득을 6000만원으로 하는 경우 계약금 / 혹은 중도금 자납 금 / 잔금 등이 부족하여 신용대출로 5000만원를 받았거나 받을 경우를 가정하여 산출하였습니다.
자금이 부족하여 일부 신용대출을 검토하시는 분들은 아래 DSR 계산 및 정리 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
신규 분양 아파트 주택담보대출 / DSR 정리 / 계산사례
신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시
대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 점검하였습니다
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| 구분 | 기준값 | 비고 |
| 세전 연소득 | 60,000,000 | 부부합산 연소득 가정 |
| 분양가 | 386,100,000 | 84B Type 기준 |
| LTV | 70% | 무주택/실소유자 기준 |
| DSR | 40% / 50% | 2022.01 2단계 부채 2억, 7월 3단계 전체 부채 1억 |
| 신용대출 | 50,000,000 | 중도금 자납 10% or 잔금 10% 모자라 신용대출 충당계획 |
| 금리 | 4.20% | 신용대출의 금리는 편의상 담보대출과 같다고 가정 |
| 구분 | 대출금액 | 년 상환원리금 | 비고 |
| 잔금대출 | 270,270,000 | 15,860,004 | 30년 만기 원리금균등상환 |
| 신용대출 | 50,000,000 | 11,104,152 | 만기 5년 기준. |
| 40% DSR 한도 총 년 원리금 | 24,000,000 | 제1금융권 | |
| 50% DSR 한도 총 년 원리금 | 30,000,000 | 제2금융권 | |
| 실제 상환 총 년 원리금 | 26,964,156 | 년 | |
| 산출 DSR | 44.94% | ||
| 제1금융권 기준 DSR 40% | -6,000,000 | 한도 초과 | |
| 제2금융권 기준 DSR 50% | 3,035,844 | 기준 충족 | |
6. 마치며
산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.
잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며 시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.
LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.
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