검단신도시 파라곤 보타닉파크 (파라곤1차) 입주 비용 / 입주 자금 산출

2022년 5월 말 부터 입주예정인 검단신도시 파라곤 보타닉파크 아파트 입주를 준비하시는 분들을 위해 입주에 필요한 총비용을 중도금 대환, 중도금 후불이자, 취등록세, 발코니/옵션비용, 등기비용 등 항목별로 산출하였습니다.

 

분양가 기준 및 주변 시세를 감안한 감정가 기준으로 산출하였으며 입주 준비를 위한 입주예정자 분들에게 작은 참고가 되었으면 합니다.  입주예정자 분들 입주를 진심으로 축하드립니다.

 

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

Type	분양가	발코니 확장	옵션	감정가
84A	403,000,000	13,200,000	6,000,000	750,000,000
84B	403,000,000	14,500,000	6,000,000	750,000,000

*) 분양가는 각 Type 별 최고가 기준이며 최상층 금액이 차상층과 다른 경우 차상층 기준입니다.

*) 감정가는 주변시세를 감안하여 다소 보수적으로 임의로 산정하였습니다.

*) 옵션 비용은 당 아파트의 경우 특별한 옵션이 없어 에어콘 Full 옵션 선택으로 가정하였습니다.

2.  입주비용 산출

일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 무주택  서민 실소유자 - 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

2) 현재 대출규제 적용.

3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용. 

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

 

당 아파트는 투기과열지구로써 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 60% , 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우  50%의  LTV 한도가 적용됩니다. 6억을 초과하는 경우 6억까지는 60%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 6억 이하의 경우 50%, 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우 40%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 6억을 초과하는 경우 6억까지는 50%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 40%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 최대 대출한도는 4억입니다.

잔금 대출한도에서 중도금 60%를 대환한고 남은 돈으러 잔금 30%을 처리하는 경우 추가로 필요한 금액을 산정합니다.

- 분양가 기준 대출시 대환 자금 결과는 아래와 같습니다.

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
84A	241,800,000	241,800,000	120,900,000	-120,900,000
84B	241,800,000	241,800,000	120,900,000	-120,900,000

- 감정가 기준 대출시 대환 자금 결과는 아래와 같습니다.

Type	대출한도	중도금대환	잔금	잔액
84A	400,000,000	241,800,000	120,900,000	37,300,000
84B	400,000,000	241,800,000	120,900,000	37,300,000

*) 음수의 경우 잔금 대출한도가 부족하여 잔금처리에 추가로 현금이 필요함을 의미합니다. 

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

중도금  이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 중도금 대출 이자는 보통 코픽스금리+1.5~2.0 정도의 변동금리로 회차마다 금리가 달라질 수 있습니다. 중도금 계약 당시의 금리와 최근의 금리 상승 추이를 가정하여 대출 금리를 산정하였습니다.

Type	2019-11-16	2020-04-16	2020-09-16	2021-02-16	2021-07-16	2021-12-16	계
	3.30%	3.30%	3.30%	3.50%	3.70%	3.80%
	152	153	153	150	153	181
84A	3,453,103	2,899,281	2,341,816	1,784,352	1,204,694	625,036	12,308,282
84B	3,453,103	2,899,281	2,341,816	1,784,352	1,204,694	625,036	12,308,282

- 취등록세는 아래와 같습니다.

무주택자 기준으로 산정하였으며 자세한 취득세 산정과정은 아래 링크를 참조하시길 바랍니다.

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

Type	전용면적	분양가	발코니확장	옵션	과세기준시세	적용세율	결정세액
84A	84	403,000,000	13,200,000	6,000,000	420,280,000	1.10	4,623,080
84B	84	403,000,000	14,500,000	6,000,000	421,450,000	1.10	4,635,950

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

Type	발코니확장		옵션		계
84A	정액	₩12,200,000	정액	₩5,000,000	₩17,200,000
84B	정액	₩13,500,000	정액	₩5,000,000	₩18,500,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

채권매입액은 6억 미만의 경우 과세표준기준액의 서울/광역시는 26/1000 ,그외 지역은 21/1000입니다.

채권매입액은 6억 이상의 경우 과세표준기준액의 서울/광역시는 31/1000 ,그외 지역은 26/1000입니다.

Type	채권매입금액	할인금액	등기부대비용	계
84A	10,927,280	782,393	185,000	967,393
84B	10,957,700	784,571	185,000	969,571

*) 셀프등기 기준이며 법무사 이용에 따른 법무사 수수료 및 교통비는 포함되지 않았습니다. 보통 잔금대출을 일으키는 경우 법무사를 통해 등기업무가 진행되므로 법무사 비용은 따로 준비하셔야 합니다. 

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

- 분양가 기준

TYPE	대환 잔액	취등록세	중도금이자	발코니/옵션	등기비용	총 필요금액
84A	120,900,000	4,623,080	12,308,282	₩15,960,000	₩967,393	154,758,756
84B	120,900,000	4,635,950	12,308,282	₩17,000,000	₩969,571	155,813,804

- 감정가 기준

TYPE	대환 잔액	취등록세	중도금이자	발코니/옵션	등기비용	총 필요금액
84A	-37,300,000	4,623,080	12,308,282	₩15,960,000	₩967,393	-3,441,244
84B	-37,300,000	4,635,950	12,308,282	₩17,000,000	₩969,571	-2,386,196

*) 음수의 경우 잔금대출한도가 넉넉하여 잔금처리에 추가로 현금이 필요하지 않음을 의미합니다. 

*)  부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.

3. 마치며

산출에 필요한 제반정보는 모두 입주자 모집공고를  기준으로 하였습니다.

 

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다. 특히 감정가는 주변시세를 감안하여 임의로 산정한 것으로 실제 대출한도는 은행과 상담하셔야 합니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.