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부동산/분양아파트 분석

김포 북변 우미린 파크리브 입주까지 자금이 얼나마 들까?

by only1see 2024. 5. 9.
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2024년 5월 9 일 입주자 모집공고가 나온 김포 북변 우미린 파크리브 아파트의 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해  계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.

김포 북변 우미린 파크리브
김포 북변 우미린 파크리브

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다. 분양가가 가장 높은 84B Type 10층 이상 세대를 기준으로 하였으며 옵션은 전체 옵션 중 약 60%~70%를 선택하였다고 가정하였습니다.

 

84B
(10층이상)
구분 금액
분양가 652,000,000
발코니 확장 20,500,000
옵션 35,000,000
총계 707,500,000
평당 가격 20,850,859

 

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10%입니다. 계약시에 발코니 확장 계약금과 옵션 계약금이  추가로 필요하며 계약 부대비용이 필요합니다.  정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

정당계약기간
2024-06-10~
 2024-06-12
항목 비율 금액
계약금 10% 65,200,000
발코니확장 10% 2,050,000
옵션 10% 3,500,000
인지세 정액 150,000
70,900,000

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

계약후 공사기간 중에는  중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다. 당 현장은 중도금 60% 전액 이자후불제 조건으로 공사기간 중 별도의 중대금 마련은 필요하지 않으며 발코니 확장 중도금과 옵션 중도금이  각 10%씩 필요합니다. 

 

- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.

보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.12로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 )로 계산됩니다.

중도금
대출자서일
구분
대출비율 60%
대출한도 391,200,000
보증액 312,960,000
보증료율 0.12%
보증기간 1125
보증수수료 1,157,523
인지세 75,000
1,232,523

*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.

*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.

*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용 받을 수 있습니다.

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중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

신규 분양 아파트를 청약하여 당첨이 된 후 계약을 하면 공사 기간에 따라 중도금을 납부해야 합니다. 현실적으로 계약자들이 수억의 자금을 준비하지 못하기 때문에 건설사에서는 금융기관을

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- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.

일자 항목 비율 금액
2024-11-15 발코니 10% 2,050,000
2024-11-15 옵션 10% 3,500,000
  5,550,000

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출(주택담보대출)을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다. 부동산 규제 정책 및 입주자의 상태(무주택유무, LTV, DTI)에 따라 잔금대출 한도가 변경될 수 있으며 이에 따라 자금이 더 필요할 수도, 남을 수도 있는데 여기에서는 잔금대출한도가 분양가의 각각 50%,60%,70% 세 가지로 가정하였습니다. 

 

잔금납부 시 중도금 대환에 따른 아파트 잔여잔금 / 발코니, 옵션 잔금 / 중도금후불이자(무이자의 경우 없음) / 취등록세 / 등기비용 등이 추가로 필요하게 됩니다.

 

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회 차는 4.2%, 4,5,6 회차는 4.0%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 당 아파트는  중도금 무이자 적용 아파트로 별도의 중도금 후불이자 비용이 들지 않으며 입주 지정일 이후 입주까지의 이자비용(하루 15000원 정도)만 발생합니다.

중도금일자 금리 적용일수 금액
2024-11-15 4.20% 1,125 8,440,274
2025-05-15 4.20% 944 7,082,328
2025-11-14 4.20% 761 5,709,376
2026-07-15 4.00% 518 3,701,216
2027-01-15 4.00% 334 2,386,499
2027-06-15 4.00% 183 1,307,573
2027-12-15 28,627,266

- 취등록세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준

구분 기준값 비고
전용면적 84  
과세기준 분양가 652,000,000 전용85이상 부가세 10% 제외 
과세기준 발코니 18,450,000 부가세 10% 제외
과세기준 옵션가 31,500,000 부가세 10% 제외
과세기준 취득가 701,950,000  
적용세율 1.68 취득가 구간 적용세율
산출세액 11,790,420  

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- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다. 

항목 비율 금액
발코니확장 80% 16,400,000
옵션 80% 28,000,000
44,400,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억 원 미만  서울시, 광역시 26/1000, 그 외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시, 광역시 31/1000, 그 외 26/1000

구분 기준값 비고
취득가 701,950,000  
지역구분 기타  
매입기준 0.026  
채권매입금액 18,250,700  
채권할인금액 1,306,750 0.0716 적용
등기부대비용 185,000 인지세 등
총비용 1,491,750  

*) 셀프등기 기준이며 일반적으로 대출을 동반하는 경우 은행의 선순위 담보 등기가 추가되기 때문에 셀프등기가 불가능하여 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다.

 

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 50%,60%.70% 대출 별로 아래와 같습니다.

잔금 260,800,000 195,600,000 130,400,000
중도금이자 28,627,266 28,627,266 28,627,266
발코니/옵션 44,400,000 44,400,000 44,400,000
취득세 11,790,420 11,790,420 11,790,420
등기비용 1,491,750 1,491,750 1,491,750
347,109,436 281,909,436 216,709,436
잔금대출 326,000,000 391,200,000 456,400,000

*)부수적으로 이사 비용, 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용 등을 추가로 감안하시면 됩니다.

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 부동산 규제에 따라 최대한도가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다. 

 

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