대전 도마변동 호반써밋 그랜드센트럴 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을 진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해 74A Type을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각 항목별로 산출하였습니다.
본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.
0. 요약
대전 도마변동 호반써밋 그랜드센트럴 아파트 74A Type 계약 및 입주를 위해 단계 별 필요한 자금은 아래와 같습니다.
| 구분 | 서민/실소유자 | 일반무주택자 |
| 계약시 | 51,300,000 | 51,300,000 |
| 공사기간 | 54,504,131 | 102,710,305 |
| 입주시 | 142,128,801 | 139,974,935 |
| 총계 | 247,932,932 | 293,985,239 |
1. 기본 전제
산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.
| 74A | 구분 | 금액 |
| 분양가 | 482,900,000 | |
| 발코니확장 | 17600000 | |
| 옵션 | 11000000 | |
| 총계 | 511,500,000 | |
| 평당 가격 | 16,503,114 |
*) 타입별 차상층 기준 분양가
*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어 취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록 취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성 측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.
2. 정당 계약
당 아파트는 계약금이 10% 입니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| 정당계약기간 | 항목 | 비율 | 금액 |
| 계약금 | 10% | 48,290,000 | |
| 발코니확장 | 10% | 1,760,000 | |
| 옵션 | 10% | 1,100,000 | |
| 인지세 | 정액 | 150,000 | |
| 계 | 51,300,000 | ||
| 2차계약 | 2차계약금 | 0% | 0 |
| 총계 | 51,300,000 | ||
3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.
계약후 공사기간 중에는 중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다.
- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.
보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.10로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 ) 로 계산됩니다.
| 대출자서일 | 구분 | 서민실소유자 | 일반무주택자 |
| 대출비율 | 50% | 40% | |
| 대출한도 | 241,450,000 | 193,160,000 | |
| 보증액 | 193,160,000 | 154,528,000 | |
| 보증료율 | 0.10% | 0.10% | |
| 보증기간 | 792 | 792 | |
| 보증수수료 | 419,131 | 335,305 | |
| 인지세 | 75,000 | 75,000 | |
| 계 | 494,131 | 410,305 |
*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.
*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.
*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용 받을 수 있습니다.
중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제
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신규 분양 아파트를 청약하여 당첨이 된 후 계약을 하면 공사 기간에 따라 중도금을 납부해야 합니다. 현실적으로 계약자들이 수억의 자금을 준비하지 못하기 때문에 건설사에서는 금융기관을
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- 중도금 대출 자납 비용은 아래와 같습니다.
당 아파트는 투기과열지구 지역 아파트로 40%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 중도금 자납 2회차(20%)의 금액이 필요합니다. 무주택 서민 실소유자(부부합산 연소득 9000만원 이하,생애 최초인 경우 1억이하)는 중도금 대출 10% 한도 추가가 가능하여 자납 1회차(10%) 금액이 필요하지 않습니다.
| 중도금일자 | 비율 | 서민실소유자 | 일반무주택자 |
| 2022-05-05 | 10% | 0 | 0 |
| 2022-10-05 | 10% | 0 | 0 |
| 2023-03-03 | 10% | 0 | 0 |
| 2023-07-05 | 10% | 0 | 0 |
| 2024-01-05 | 10% | 0 | 48,290,000 |
| 2024-07-05 | 10% | 48,290,000 | 48,290,000 |
| 계 | 48,290,000 | 96,580,000 | |
*) 분양 현장 및 중도금 대출 취급은행의 정책에 따라 무주택 서민 실소유자 10% 한도 추가가 불가할 수 있습니다.
- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.
| 일자 | 항목 | 비율 | 금액 |
| 2023-08-04 | 발코니확장 | 20% | 3,520,000 |
| 2023-09-05 | 옵션 | 20% | 2,200,000 |
| 계 | 5,720,000 | ||
4. 잔금 납부 - 입주
일반적으로 입주 시 잔금대출(주택담보대출)을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출(주택담보대출)에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.
- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.
중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.
1) 무주택 서민 실소유자
*) 무주택 서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)
2) 분양가 기준
3) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용
4) 현재 대출규제 적용.
우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.
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당 아파트는 투기과열지구로써 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 60% , 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우 50%의 LTV 한도가 적용됩니다. 6억을 초과하는 경우 6억까지는 60%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 6억이하의 경우 50%, 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우 40%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 6억을 초과하는 경우 6억까지는 50%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 40%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 최대 대출한도는 4억입니다.
| 구분 | 서민실소유자 | 일반무주택자 |
| 대출한도 | 289,740,000 | 241,450,000 |
| 대환중도금 | 241,450,000 | 193,160,000 |
| 잔금(30%) | 144,870,000 | 144,870,000 |
| 잔액 | -96,580,000 | -96,580,000 |
- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.
타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 적용금리를 1,2,3회차는 3.8%로, 4,5,6회차는 4.0%로 가정하였습니다. 입주일은 입주예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.
| 중도금일자 | 금리 | 적용일수 | 서민실소유자 | 일반무주택자 |
| 2022-05-05 | 3.80% | 153 | 5,269,299 | 5,269,299 |
| 2022-10-05 | 3.80% | 149 | 4,500,099 | 4,500,099 |
| 2023-03-03 | 3.80% | 124 | 3,751,008 | 3,751,008 |
| 2023-07-05 | 4.00% | 184 | 3,127,604 | 3,127,604 |
| 2024-01-05 | 4.00% | 182 | 2,153,866 | 0 |
| 2024-07-05 | 4.00% | 225 | 0 | 0 |
| 2025-02-15 | 계 | 18,801,877 | 16,648,011 | |
*) 일부 중도금 자납이 있는 경우 자납이 1,2회차인 경우 중도금 후불이자는 줄어들지만 중도금 마련 일정이 촉박해지며 자납이 5,6회 차인 경우 중도금 이자는 늘어나고 중도금 마련 일정은 여유가 있습니다.
- 취득세는 아래와 같습니다.
- 무주택자 기준
| 구분 | 기준값 | 비고 |
| 전용면적 | 74 | |
| 과세기준 분양가 | 482,900,000 | 전용85이상 부가세 10% 제외 |
| 과세기준 발코니 | 15,840,000 | 부가세 10% 제외 |
| 과세기준 옵션가 | 9,900,000 | 부가세 10% 제외 |
| 과세기준 취득가 | 508,640,000 | |
| 적용세율 | 1.10 | 취득가 구간 적용세율 |
| 산출새엑 | 5,595,040 |
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신규 분양 아파트 입주 과정 혹은 기존 주택 매매 과정 중의 하나로 부동산 취득시 내야 하는 세금인 취득세 납부에 대한 전반적인 개요와 과세 표준 산정방식 , 실제 납부할 금액의 계산 방식,
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- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.
| 항목 | 비율 | 금액 |
| 발코니확장 | 70% | 12,320,000 |
| 옵션 | 70% | 7,700,000 |
| 계 | 20,020,000 | |
- 등기비용은 아래와 같습니다.
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억원 미만 서울시,광역시 26/1000, 그외 21/1000
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000
| 구분 | 기준값 | 비고 |
| 취득가 | 508,640,000 | |
| 지역구분 | 서울/광역시 | |
| 매입기준 | 0.026 | |
| 채권매입금액 | 13,224,640 | |
| 채권할인금액 | 946,884 | 0.0716 적용 |
| 등기부대비용 | 185,000 | 인지세 등 |
| 총계 | 1,131,884 |
- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| 구분 | 서민실소유자 | 일반무주택자 |
| 대환잔액 | 96,580,000 | 96,580,000 |
| 중도금이자 | 18,801,877 | 16,648,011 |
| 발코니/옵션 | 20,020,000 | 20,020,000 |
| 취득세 | 5,595,040 | 5,595,040 |
| 등기비용 | 1,131,884 | 1,131,884 |
| 계 | 142,128,801 | 139,974,935 |
| 잔금대출 | 289,740,000 | 241,450,000 |
*) 부수적으로 셀프등기가 아닌 경우 법무사 비용과 이사비용 , 새 아파트 입주에 따른 가전/가구 교체비용을 추가로 감안하시면 됩니다.
5. DSR 계산 시뮬레이션
대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 시뮬레이션합니다.
아래와 같이 세전 연소득을 7000만 원으로 하는 경우 계약금 / 혹은 중도금 자납 금 / 잔금 / 생활비 등이 부족하여 신용대출로 5000만원를 받았거나 받을 경우를 가정하여 산출하였습니다.
| 구분 | 기준값 | 비고 | |
| 세전 연소득 | 70,000,000 | ||
| 신용대출 | 50,000,000 | 중도금 자납 10% or 잔금 10% 모자라 신용대출 충당계획 | |
| 금리 | 4.20% | 신용대출의 금리는 편의상 담보대출과 같다고 가정 | |
| 잔금대출 | 289,740,000 | 17,602,536 | 30년 만기 원리금균등상환 |
| 신용대출 | 50,000,000 | 11,104,152 | 만기 5년 기준. |
| 40% DSR 한도 총 년 원리금 | 28,000,000 | 제1금융권 | |
| 50% DSR 한도 총 년 원리금 | 35,000,000 | 제2금융권 | |
| 실제 상환 총 년 원리금 | 28,706,688 | 년 | |
| 산출 DSR | 41.01% | ||
| 제1금융권 기준 DSR 40% | -706,688 | 기준 초과 | |
| 제2금융권 기준 DSR 50% | 6,293,312 | 기준 충족 | |
자금이 부족하여 일부 신용대출을 검토하시는 분들은 아래 DSR 계산 및 정리 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
신규 분양 아파트 주택담보대출 / DSR 정리 / 계산사례
신규 분양아파트 주택담보대출 / DSR 계산 완벽 예시
대출한도 규제 및 DSR 규제가 적용되면서 신규 분양 아파트 청약을 검토할 때 자산이 부족하여 분양가 일부를 신용대출로 해결할 생각인 경우 DSR 규제가 어떻게 영향을 미치는지 점검하였습니다
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6. 마치며
산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 비용을 대략 가늠하는 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.
잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며 시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.
LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.
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