검단신도시 AB17BL 우미린 클래스원 단계별 자금계획 산출 - 84A

검단신도시 AB17BL 우미린 클래스원 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을  진행하시는 분들의 자금 계획 검토를 위해  84A Type을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각  항목별로 산출하였습니다.

 

본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다. 산정 과정에서 임의의 가정값이 들어간 관계로 대략 이 정도가 나오는구나 가늠하는 선에서 참고하셨으면 합니다.

 

0. 요약

 검단신도시 AB17BL 우미린 클래스원 아파트 84A Type 의 계약 및 입주를 위해 단계 별 필요한 자금은 아래와 같습니다.

구분	서민/실소유자	일반무주택자
계약 단계	50,740,000	50,740,000
공사 단계	51,077,012	98,584,610
입주 단계	143,202,927	141,565,961
총계	245,019,939	290,890,571

1. 기본 전제

산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.

84A	구분	금액
	분양가	475,900,000
	발코니 확장	5,000,000
	옵션	25,000,000
	총계	505,900,000
	평당 가격	14,909,470

 

*) 타입별 차상층 기준 분양가

*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 임의로 산정.

 

옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어  취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록  취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성  측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.

2. 정당 계약

당 아파트는 계약금이 10% 입니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.

정당계약기간 2022-09-26~  2022-09-30	항목	비율	금액
	계약금	10%	47,590,000
	발코니확장	10%	500,000
	옵션	10%	2,500,000
	인지세	정액	150,000
	계		50,740,000
N/A	2차계약금	0%	0
총계			50,740,000

3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.

계약후 공사기간 중에는  중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다.

중도금 대출은 무주택 서민 실소유자의 경우 10% 한도 추가가 가능합니다. 

*) 무주택 서민 실수요자 : 부부합산 연소득이 9000만원 이하.(생애 최조의 경우 1억 이하)

 

- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.

일자	항목	비율	금액
2023-02-10	발코니	10%	500,000
2023-02-10	옵션	10%	2,500,000
	계		3,000,000

- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.

보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.12로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 ) 로 계산됩니다.

중도금 대출자서일	구분	서민실소유자	일반무주택자
	대출비율	50%	40%
	대출한도	237,950,000	190,360,000
	보증액	190,360,000	152,288,000
	보증료율	0.10%	0.10%
	보증기간	790	790
	보증수수료	412,012	329,610
	인지세	75,000	75,000
	계	487,012	404,610

*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.

*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.

*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용 받을 수 있습니다.

 

- 중도금 대출 자납 비용은 아래와 같습니다.

당 아파트는 투기과열지구 지역 아파트로 40%의 중도금 대출이 가능하며 이자 후불제로 중도금 납부기간에는 중도금 자납 2회차(20%)의 금액이 필요합니다. 무주택 서민 실소유자 중도금 대출 10% 한도 추가가 가능하여 자납 1회차(10%) 금액이 필요하지 않습니다. 

중도금일자	비율	서민실소유자	일반무주택자
2023-02-10	10%	0	0
2023-07-10	10%	0	0
2024-01-10	10%	0	0
2024-08-12	10%	0	0
2024-12-10	10%	0	47,590,000
2025-04-10	10%	47,590,000	47,590,000
계		47,590,000	95,180,000

*)  분양 현장 및 중도금 대출 취급은행의 정책에 따라 무주택 서민 실소유자 10% 한도 추가가 불가할 수 있습니다.

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제

4. 잔금 납부 - 입주

일반적으로 입주 시 잔금대출(주택담보대출)을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출(주택담보대출)에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다.

 

- 중도금대환에 필요한 자금은 아래와 같습니다.

중도금 대환을 위하여 아래의 가정을 하겠습니다.

1) 분양가 기준 

2) 일반 시중은행 주택담보대출 상품 적용

3) 현재 대출규제 적용.  LTV는 2022년 8월에 발표한 한도상향을 적용하지 않았음을 참고바랍니다.

 

우선 중도금 대환을 위한 당 아파트의 잔금대출(주택담보대출) 한도를 확인하여야 합니다.

규제지역 별 담보대출 한도  정리

디딤돌 / 보금자리 / 시중은행 별, 규제지역 별 담보대출 한도 / LTV / DTI / DSR 적용 총 정리

당 아파트는 투기과열지구로써 무주택 서민 실소유자 기준 분양가 6억 이하의 경우 60% , 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우  50%의  LTV 한도가 적용됩니다. 6억을 초과하는 경우 6억까지는 60%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 50%를 적용한 값을 더하게 됩니다. 무주택 서민 실소유자의 최대 대출 한도는 4억입니다. 무주택 서민 실소유자가 조건이 아닌 경우 6억이하의 경우 50%, 6억 이상 ~ 9억 미만의 경우 40%의 LTV를 적용받게 되며 마찬가지로 6억을 초과하는 경우 6억까지는 50%로 적용한 값과 6억 초과~9억 이하 구간분에 대해서 40%를 적용한 값을 더하게 됩니다.

구분	서민실소유자	일반무주택자
대출한도	285,540,000	237,950,000
대환중도금	237,950,000	190,360,000
잔금(30%)	142,770,000	142,770,000
잔액	-95,180,000	-95,180,000

- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.

타 단 지 사례와 최근 금리 인상 추이로 보아 1,2,3회차 적용금리를 4.2%, 4,5,6 회차 적용금리를 4.5%, 입주일은 입주 예정일+30일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다. 

중도금일자	금리	적용일수	서민실소유자	일반무주택자
2023-02-10	4.20%	150	5,347,421	5,347,421
2023-07-10	4.20%	184	4,526,005	4,526,005
2024-01-10	4.20%	215	3,518,400	3,518,400
2024-08-12	4.50%	120	2,341,037	2,341,037
2024-12-10	4.50%	121	1,636,966	0
2025-04-10	4.50%	158	0	0
2025-09-15	계		17,369,828	15,732,863

*) 2022년 4월 기준 분양 시장 중도금 대출 금리는 약 4.2% 전후 입니다.

*) 일부 중도금 자납이 있는 경우 자납이 1,2회차인 경우 중도금 후불이자는 줄어들지만 중도금 마련 일정이 촉박해지며 자납이 5,6회 차인 경우 중도금 이자는 늘어나고 중도금 마련 일정은 여유가 있습니다.

 

- 취득세는 아래와 같습니다.

- 무주택자 기준

구분	기준값	비고
전용면적	84
과세기준 분양가	475,900,000	전용85이상 부가세 10% 제외
과세기준 발코니	4,500,000	부가세 10% 제외
과세기준 옵션가	22,500,000	부가세 10% 제외
과세기준 취득가	502,900,000
적용세율	1.10	취득가 구간 적용세율
산출세액	5,531,900

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부

 

- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.

항목	비율	금액
발코니확장	80%	4,000,000
옵션	80%	20,000,000
계		24,000,000

- 등기비용은 아래와 같습니다.

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억원 미만  서울시,광역시 26/1000, 그외 21/1000

- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000

구분	기준값	비고
취득가	502,900,000
지역구분	서울/광역시
매입기준	0.026
채권매입금액	13,075,400
채권할인금액	936,199	0.0716 적용
등기부대비용	185,000	인지세 등
총비용	1,121,199

*) 셀프등기 기준이며 일반적으로 대출을 동반하는 경우 은행의 선순위 담보 등기가 추가되기 때문에 셀프등기가 불가능하여 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다.

 

- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.

구분	서민실소유자	일반무주택자
대환잔액	95,180,000	95,180,000
중도금이자	17,369,828	15,732,863
발코니/옵션	24,000,000	24,000,000
취득세	5,531,900	5,531,900
등기비용	1,121,199	1,121,199
계	143,202,927	141,565,961
잔금대출	285,540,000	237,950,000

*)  부수적으로 이사 비용, 새 아파트 입주에 따른  가전/가구 교체비용 등을 추가로 감안하시면 됩니다. 

5. 마치며

산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 비용을 대략 가늠하는 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.

 

잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며  시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 최대한도 4억 규제가 있어 한계가 있습니다.

 

LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.