영종하늘도시 A23BL 진하 레히 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을 진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각 항목별로 산출하였습니다. 본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.
*) 해당 산출한 값은 일부 가정이 들어가 있으므로 대략적인 참고만 하시면 됩니다.
1. 기본 전제
산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다.
*) 84A 타입 차상층 기준 최고 분양가
*) 옵션은 전체 Full 옵션 가격의 60~80% 수준으로 3000만 원 임의로 산정.
84A Type 기준 차상층 기준 최고 분양가는 501,700,000 (553동 2호, 3호, 554동 2호, 557동 4) 원입니다. 그 외의 층과 동호는 5억원 아래로 분양가가 책정되었습니다. 영종하늘도시에 최근 마지막으로 분양했던 운서역 대라수 아파트가 5억이 넘는 분양가와 상대적으로 약한 브랜드, 작은 세대수등의 여러 가지 이유로 분양 성적이 그리 좋지 못했는데 이를 의식하였는지 분양가는 평균적으로 5억 아래로 맞춘 것으로 보입니다.
발코니 확장비용이 약 300~400만 원대로 저렴한 반면 옵션 가격은 풀옵션을 하였을 경우 5000만 원에 육박합니다.
옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어 취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록 취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성 측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.
2. 정당 계약
당 아파트는 계약금이 10%로 1차와 2차로 나뉘어서 지불합니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다. 1차 계약 시 계약금 500만 원, 계약 후 1개월 이내에 분양가의 10%에서 500만 원을 차감한 금액 45,170,000원을 내야 하며 발코니 확장과 옵션 비용 각 10%와 인지세등의 추가 비용이 들어갑니다.
| 구분 | 구분 | 산정기준 | 금액 |
|
정당계약
기간 |
아파트 | 10% | ₩50,170,000 |
| 발코니확장 | 10% | ₩325,400 | |
| 옵션 | 10% | ₩3,000,000 | |
| 인지세 | 정액 | ₩150,000 | |
| 계 | ₩53,645,400 | ||
3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.
계약 후 공사기간 중에는 중도금 대출 자서(자필서명=중도금대출 계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다.
당 현장에서는 중도금 60% 전액 고정금리 3.8% 대출을 알선하기 때문에 별도의 중도금 납부를 위한 비용을 마련한 필요는 없습니다. 발코니 확장비 또한 계약금 10 외 나머지 90%는 잔금 시에 납부하기 때문에 별도의 금액이 필요하지 않습니다. 단 옵션비용은 20%를 공사기간 중에 내야 하기 때문에 3000만 원 옵션 선택 기준 아래와 같이 옵션 중도금 비용이 발생합니다.
- 옵션 중도금 비용 은 아래와 같습니다.
| 구분 | 비율 | 금액 | |
|
2024-11-05
|
옵션 | 20% | ₩6,000,000 |
| 계 | ₩6,000,000 | ||
기타 비용으로 중도금 대출 자서할 때 중도금 자서 부대비용과 인지세등이 발생합니다.
- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.
보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.10%로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 )로 계산됩니다.
|
중도금대출 자서일
|
대출비율 | 60% |
| 대출한도 | 301,020,000 | |
| 보증액 | 240,816,000 | |
| 보증료율 | 0.10% | |
| 보증기간 | 669 | |
| 보증수수료 | 441,386 | |
| 인지세 | 75,000 | |
| 계 | 516,386 |
*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.
*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주 시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.
*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용받을 수 있습니다.
중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제
중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제
신규 분양 아파트를 청약하여 당첨이 된 후 계약을 하면 공사 기간에 따라 중도금을 납부해야 합니다. 현실적으로 계약자들이 수억의 자금을 준비하지 못하기 때문에 건설사에서는 금융기관을
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4. 잔금 납부 - 입주
일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다. 중도금 대환과 함께 발코니, 옵션 잔금과 명의 이전을 위한 취득세 및 등기비용, 중도금 후불이자 등이 추가로 필요하게 됩니다.
- 중도금 대환 필요자금은 아래와 같습니다. 잔금대출 60%를 받는다면 60% 중도금 전체를 대환 하면 잔금 30%에 해당하는 금액과 발코니/옵션 잔금, 중도금 후불이자, 취등록세, 등기비용이 추가로 필요하다고 보시면 됩니다. 70% 대출이 가능하다면 10% 정도의 자금을 추가로ㅓ 필요한 자금에 보탤 수가 있습니다. 아래 예시에서는 잔금대출 60%를 기준으로 합니다.
| 중도금 | 60% | 중도금대환액 | ₩301,020,000 |
| 잔금 | 30% | 총 잔금요구액 | ₩150,510,000 |
- 중도금 후불이자는 아래와 같습니다. 당 아파트는 건설사가 3.8% 고정금리로 대출을 알선하였기 때문에 일반적인 변동금리 중도금(5% 안팎)보다는 저렴한 편입니다. (실제 입주일에 따라 얼마간 - 하루 10000~20000원- 추가될 수 있습니다.
| 회차 | 금액 | 대출집행일 | 이자적용일수 | 대출이자 |
| 1 | ₩50,170,000 | 2024-11-05 | 921 | ₩4,810,547 |
| 2 | ₩50,170,000 | 2025-03-05 | 801 | ₩4,183,766 |
| 3 | ₩50,170,000 | 2025-07-05 | 679 | ₩3,546,538 |
| 4 | ₩50,170,000 | 2025-12-05 | 526 | ₩2,747,392 |
| 5 | ₩50,170,000 | 2026-04-05 | 405 | ₩2,115,387 |
| 6 | ₩50,170,000 | 2026-09-05 | 252 | ₩1,316,241 |
| 계 | ₩18,719,870 |
- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.
| 구분 | 잔금비율 | 금액 |
| 발코니확장 | 90% | ₩2,928,600 |
| 옵션 | 70% | ₩21,000,000 |
| 계 | ₩23,928,600 |
- 취등록세는 아래와 같습니다.
- 무주택자 기준
주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부
주택 취득세(취등록세) 총 정리 / 신용카드 무이자 할부 납부
신규 분양 아파트 입주 과정 혹은 기존 주택 매매 과정 중의 하나로 부동산 취득시 내야 하는 세금인 취득세 납부에 대한 전반적인 개요와 과세 표준 산정방식 , 실제 납부할 금액의 계산 방식,
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| 전용면적 | 분양가 | 발코니확장 | 옵션 | 과세기준시세 | 적용세율 | 결정세액 |
| 84 | ₩501,700,000 | ₩3,254,000 | ₩30,000,000 | ₩531,628,600 | 1.1 | ₩5,847,915 |
- 등기비용은 아래와 같습니다.
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억 원 미만 서울시, 광역시 26/1000, 그 외 21/1000
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시,광역시 31/1000, 그외 26/1000
| 구분 | 금액 | 비고 | |
| 채권매입금액 | ₩13,822,344 | 취등록세과세기준시세 X 0.026 | |
| 채권할인액 | ₩884,630 | 매입액 X 0.064 | |
| 등기부대비용 | ₩165,000 | 수입증지,수입인지 | |
| 계 | ₩1,049,630 | 셀프등기 기준 | |
*) 셀프등기 기준이며 일반적으로 대출을 동반하는 경우 은행의 선순위 담보 등기가 추가되기 때문에 셀프등기가 불가능하여 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다.
- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| 구분 | 금액 |
| 잔액 | ₩150,510,000 |
| 취등록세 | ₩5,847,915 |
| 중도금후불이자 | ₩18,719,870 |
| 발코니/옵션 | ₩23,928,600 |
| 등기비용 | ₩1,049,630 |
| 입주시총필요금액 | ₩200,056,015 |
*) 부수적으로 이사 비용, 새 아파트 입주에 따른 가전/가구 교체비용 등을 추가로 감안하시면 됩니다. 위 경우는 잔금대출 60% 기준이며 70%인 경우 150,000,000원이 필요하게 됩니다.
5. 마치며
산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.
잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며 시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 최소 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다
LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.
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