2024년 5월 3일 입주자 모집공가가 발표된 여주역 헤리티지 자이 아파트 청약을 검토하시는 분들, 당첨 후 계약을 진행하시는 분들의 자금계획 검토를 위해 84B Type을 기준으로 계약에서 입주까지 단계별 필요한 자금을 각 항목별로 산출하였습니다.
본인의 자산현황과 소득을 고려하여 청약 및 계약 진행이 가능한지 검토하거나 당첨 후 계약부터 입주까지 단계별 자금 계획을 수립할 때 좋은 참고가 되었으면 합니다.
1. 기본 전제
산출을 위한 기본값은 아래 전제로 합니다. 전용면적 84m2를 기준으로 가장 비싼 84B Type 21층 이상 세대를 기준으로 하였습니다. 가전 및 플러스옵션 항목이 상당히 많으며 다소 비싸게 책정되어 있습니다. Full 옵션의 경우 약 5000만 원을 상회하나 약 70% 정도로 선택하였다고 가정하였습니다.
| 84B | 구분 | 금액 |
| 분양가 | 530,700,000 | |
| 발코니 확장 | 14,300,000 | |
| 옵션 | 35,000,000 | |
| 총계 | 580,000,000 | |
| 평당 가격 | 17,093,284 |
*) 옵션 비용은 최소화하는 것이 좋습니다. 가전과 중문 같은 경우 입주 후 따로 하는 것이 최신 제품을 보다 저렴한 가격으로 시공이 가능합니다. 결정적으로 발코니 및 옵션 가격은 취득원가에 포함되어 취등록세 납부를 위한 과세 표준액에 포함되기 때문에 옵션 가격이 클수록 취등록세를 더 내게 됩니다. 내부공사가 필요한 시스템에어컨이나 기타 시공의 통일성 측면에서 해야 하는 것들만 선별하여 선택하시길 바랍니다.
2. 정당 계약
당 아파트는 계약금이 10%로 1차와 2차로 나뉘어서 지불합니다. 정당계약 시 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| 정당계약기간 2024-06-02~ 2024-06-04 |
항목 | 비율 | 금액 |
| 계약금 | 정액 | 10,000,000 | |
| 발코니확장 | 10% | 1,430,000 | |
| 옵션 | 10% | 3,500,000 | |
| 인지세 | 정액 | 150,000 | |
| 계 | 15,080,000 | ||
| 2024.07.01 | 2차계약금 | 정액 | 43,070,000 |
| 총계 | 58,150,000 | ||
3. 중도금 납부 기간 - 공사 중.
계약후 공사기간 중에는 중도금 대출 자서(자필서명=계약진행)가 진행되며 이때 중도금 대출 자서 부대 비용이 발생합니다. 또 중도금 대출 한도에 따라 중도금 자납 비용과 분양 현장에 따라 발코니 확장, 옵션의 중도금 비용이 발생합니다.
당 아파트는 중도금 이자 후불제 조건으로 중도금 60% 전액 대출이 가능하여 별도의 공사기간 중 납부해야 할 중도금은 없습니다. 입주 시 중도금 대출 이자 비용만 납부하면 됩니다. 또 발코니 확장비용과 , 옵션 비용의 10%는 공사기간에 중도금으로 납부하여야 합니다.
- 중도금 자서 부대비용 은 아래와 같습니다.
보증요율은 현장마다 다르며 편의상 0.12로 가정하였습니다. 보증 수수료는 총 대출 한도의 80% 금액 X 보증 수수료율 X ( 보증기간 / 365 ) 로 계산됩니다.
| 중도금 대출자서일 |
구분 | 값 |
| 대출비율 | 60% | |
| 대출한도 | 318,420,000 | |
| 보증액 | 254,736,000 | |
| 보증료율 | 0.12% | |
| 보증기간 | 964 | |
| 보증수수료 | 807,339 | |
| 인지세 | 75,000 | |
| 계 | 882,339 |
*) 인지세는 1억 초과 150000원이며 일반적으로 중도금 취급 금융기관과 계약자가 50% 부담합니다.
*) 보증수수료는 분양현장에 따라 입주시에 후불로 납부하는 곳도 있습니다.
*) 보증수수료는 요건에 따라 할인을 적용 받을 수 있습니다.
중도금 대출 200% 정리 - 한도 / 자격 / 보증 / 이자 / 실거주 의무 / 대환 / 선납 / 소득공제
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신규 분양 아파트를 청약하여 당첨이 된 후 계약을 하면 공사 기간에 따라 중도금을 납부해야 합니다. 현실적으로 계약자들이 수억의 자금을 준비하지 못하기 때문에 건설사에서는 금융기관을
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- 발코니 및 옵션 중도금은 아래와 같습니다.
| 일자 | 항목 | 비율 | 금액 |
| 2024-10-24 | 발코니 | 10% | 1,430,000 |
| 2025-01-25 | 옵션 | 10% | 3,500,000 |
| 계 | 4,930,000 | ||
4. 잔금 납부 - 입주
일반적으로 입주 시 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 갚고 잔금대출에서 남은 금액을 본인이 갖고 있는 현금과 더하여 아파트 잔금 처리 및 입주 비용으로 충당하며 이러한 일련의 과정을 중도금 대환이라고 합니다. 부동산 규제 정책 및 입주자의 상태(무주택유무, LTV, DTI)에 따라 잔금대출 한도가 변경될 수 있으며 이에 따라 자금이 더 필요할 수도, 남을 수도 있는데 여기에서는 잔금대출한도가 50%,60%,70% 세 가지로 가정하였습니다.
잔금납부 시 중도금 대환에 따른 아파트 잔여잔금 / 발코니, 옵션 잔금 / 중도금후불이자(무이자의 경우 없음) / 취등록세 / 등기비용 등이 추가로 필요하게 됩니다.
- 중도금후불 대출이자는 아래와 같습니다.
타 단 지 사례와 최근 금리 변동 추이로 보아 적용금리를 보수적으로(현 시장금리보다 낮게) 1,2,3회 차는 4.2%, 4,5,6 회차는 4.0%로 산정하였으며 , 입주일은 입주예정일+15일로 가정하였습니다. 이자는 입주일까지의 일수로 계산되고 중도금 전체 금액이 한꺼번에 대출하는 것이 아니라 회차별 기간을 두고 집행되기 때문에 하루치 이자를 계산해서 적용일수를 산출해서 최종 액수를 구해야 합니다.
| 중도금일자 | 금리 | 적용일수 | 금액 |
| 2024-10-24 | 4.20% | 964 | 5,886,844 |
| 2025-05-22 | 4.20% | 754 | 4,604,440 |
| 2025-10-23 | 4.20% | 600 | 3,664,011 |
| 2026-04-23 | 4.00% | 418 | 2,431,042 |
| 2026-08-25 | 4.00% | 294 | 1,709,872 |
| 2027-01-26 | 4.00% | 140 | 814,225 |
| 2027-06-15 | 계 | 19,110,434 | |
- 취등록세는 아래와 같습니다.
- 무주택자 기준
| 구분 | 기준값 | 비고 |
| 전용면적 | 84 | |
| 과세기준 분양가 | 530,700,000 | 전용85이상 부가세 10% 제외 |
| 과세기준 발코니 | 12,870,000 | 부가세 10% 제외 |
| 과세기준 옵션가 | 31,500,000 | 부가세 10% 제외 |
| 과세기준 취득가 | 575,070,000 | |
| 적용세율 | 1.10 | 취득가 구간 적용세율 |
| 산출세액 | 6,325,770 |
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- 발코니 확장 / 옵션 비용 잔금은 아래와 같습니다.
발코니 확장 및 옵션 비용은 총 비용의 80%입니다.
| 항목 | 비율 | 금액 |
| 발코니확장 | 80% | 11,440,000 |
| 옵션 | 80% | 28,000,000 |
| 계 | 39,440,000 | |
- 등기비용은 아래와 같습니다.
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 2억 6천만 이상 6억 원 미만 서울시, 광역시 26/1000, 그 외 21/1000
- 주택기준 취등록세 과세기준으로 6억원 이상 서울시, 광역시 31/1000, 그 외 26/1000
| 구분 | 기준값 | 비고 |
| 취득가 | 575,070,000 | |
| 지역구분 | 기타 | |
| 매입기준 | 0.021 | |
| 채권매입금액 | 12,076,470 | |
| 채권할인금액 | 864,675 | 0.0716 적용 |
| 등기부대비용 | 185,000 | 인지세 등 |
| 총비용 | 1,049,675 |
*) 셀프등기 기준이며 일반적으로 대출을 동반하는 경우 은행의 선순위 담보 등기가 추가되기 때문에 셀프등기가 불가능하여 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다.
- 위의 결과에 따라 입주 시 총 필요한 금액은 아래와 같습니다.
| 구분 | 50% 잔금대환 | 60% 잔금대환 | 70% 잔금대환 |
| 잔금 | 212,280,000 | 159,210,000 | 106,140,000 |
| 중도금이자 | 19,110,434 | 19,110,434 | 19,110,434 |
| 발코니/옵션 | 39,440,000 | 39,440,000 | 39,440,000 |
| 취득세 | 6,325,770 | 6,325,770 | 6,325,770 |
| 등기비용 | 1,049,675 | 1,049,675 | 1,049,675 |
| 계 | 278,205,880 | 225,135,880 | 172,065,880 |
| 잔금대출 | 265,350,000 | 318,420,000 | 371,490,000 |
*)부수적으로 이사 비용, 새 아파트 입주에 따른 가전/가구 교체비용 등을 추가로 감안하시면 됩니다.
5. 마치며
산출된 금액은 계산 과정 중에 오류가 있을 수 있으니 단순 참고만으로 검토하시기 바랍니다.
잔금 총액 산출은 시세가 분양가 기준인 경우로 분양가 이하로 떨어진 경우는 극히 드물어 해당 상황은 고려하지 않았으며 시세가 오르면 대출한도가 커져서 위의 필요 자금이 비례하여 줄게 됩니다만 대출 한도가 커져도 부동산 규제에 따라 최대한도가 있어 한계가 있습니다.
LTV 한도가 나온다 하더라도 개인의 소득이 DTI , DSR 규제에 적용된다면 대출한도가 달라지므로 이 경우 추가적인 현금 혹은 외부 수혈이 필요할 수도 있습니다.
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